作者 | 徐彬
來源 | 徐彬說投資
小白導讀
過去的 20 幾年，房地產幫不少人賺瞭很多錢，很多人覺得 " 房子是最好的投資品 "，時代在變化，未來會怎樣呢？
「正文」
今天，我想先跟大傢分享關於房地產方面的內容。
第一，過去的 20 幾年，房地產幫不少人賺瞭很多錢，而且是閉著眼睛掙瞭很多錢。於是，很多人產生瞭 " 房子是最好的投資品 " 這麼一個印象。但是，我們認為未來投資房產的收益低於投資股票的收益。
第二，我們國傢的房地產市場時間不長，數據不多，但美國房地產市場歷史悠久。我們先看看過去一百多年，美國房地產市場的數據，能從中得到什麼樣的啟示。
為什麼未來投資房產的收益
會低於投資股票的收益？
我們先來看一下中國房價過去 26 年的走勢。全國的平均房價，從 1991 年的 786 元 / 平米，漲到 2016 年的 7472 元 / 平米。26 年一共漲瞭 8.5 倍，平均每年上漲 9%。
而且，房價的走勢非常平穩。從這張圖我們可以看出，過去 26 年裡面，全國平均房價隻有 2 年出現瞭下跌。分別在 1999 年和 2008 年。所以大傢都特別喜歡買房子，因為在所有人的眼裡，房價從來沒跌過。
大傢想想，如果有一樣東西，你必須要用，而且價格在過去的二十多年不僅僅是幾乎隻漲不跌，而且平均每年上漲 9%，遇到好年景，一年漲個 10% 以上也很正常。這樣的東西，誰不想買？誰不想多買幾個？
不過，天地下為什麼會有這樣的好事，這樣的好事還能持續多久？我們先來看看過去，為什麼房價漲瞭那麼多？
我先解釋一下什麼是 M2。
M2 的學名是廣義貨幣，說白瞭就是把全中國的個人、企業、銀行等所有地方的錢加起來，簡單來說，就是全中國所有的錢。
從圖中可以看出，80 年代之後，M2 增速基本處於 20% 以上，甚至還達到過 30%。也就是說，國傢印瞭非常多非常多的錢。這些錢除瞭配合經濟增長以外，很多都進入瞭房地產市場。也就是說，過去房價的大幅上漲，很大程度上是貨幣超發的結果。
這其實很好理解，房子就是物，而且是一種對所有人都是剛需的物。所以隻要有錢，一定是優先流入房地產市場的。
但是，這兩年，尤其是今年以來，M2 增速大幅降低，這幾個月已經降到瞭 10% 以下，也就是圖中用紅圈標出的位置。這意味著什麼？
這意味著過去二三十年，中國房價上漲的最大驅動引擎熄火瞭。
房子是一種物，本身是不會生長出價值的。所以價格必須靠越來越多的錢來推高。而股票不一樣。股票自己是會不斷生長出價值的，這個生長的速度就是凈資產收益率，英文叫 ROE。
凈資產收益率是什麼意思呢？舉個例子你就明白瞭。
做過生意的朋友們都知道，有的事情是好生意，有的不是好生意。區別就在於投入和回報的比例。
如果同樣是投入 100 萬，一個生意每年可以賺 10 萬，另一個生意可以每年賺 20 萬。翻譯成凈資產收益率，第一個生意是 10%，第二個生意是 20%。所以第二個生意就是一個更好的生意。所以，ROE 越高，這個生意越好。
20% 的 ROE 意味著什麼？
這意味著這傢公司不需要外部追加投資，隻需要把每年的凈利潤再次投入公司，那麼公司每年的凈利潤都可以增長 20%。在估值不變的情況下， 這傢公司的股價就會每年上漲 20%。
過去股價漲的很好的公司，比如格力電器、伊利股份、宇通客車、貴州茅臺，他們的 ROE 都是長期超過 20%，有的甚至超過瞭 30%。投資這樣的公司，長期來說每年掙 20% 以上是比較有把握的。
你把股票和房子做個對比會發現，一方面，驅動房價上漲的 M2 增速降到瞭 10% 以下，另一方面，驅動股價上漲的 ROE，很多公司都在 20% 以上。
所以，未來隻要堅持做好價值投資，發掘長期可以保持在高 ROE 狀態的股票。股票投資的收益是必然會超過房子的。
金融機構的嗅覺是最靈敏的。前段時間，保險資金大舉進軍股市，比如前海、恒大哄搶萬科的股票，其實背後的大邏輯就是在他們眼裡，股票已經成為一類非常有潛力的資產瞭。
所以，雖然過去 20 年，房子是最好的資產，但是我們大膽預測，未來 20 年，股權是最好的資產。
美國房地產市場數據的啟示
中國的房地產數據比較少，我們來參考一下美國的房地產數據。1890-2013 的 123 年歷史裡，上漲的年頭是 95 年，下跌的年頭是 28 年。所以美國的房價也是很穩的。
跌幅最深的是 2008 年，下跌 18%。連續下跌達到 5 年的隻有兩次，一次是 1929-1933 年的經濟大蕭條時代，累計跌幅是 26%。所以，房子肯定不是隻漲不跌的，如果出現金融危機，房子也扛不住。
美國的房價在過去的 100 多年中，年平均增長率約為 3%，略高於美國 2.8% 的通脹率。這是很正常的，房子其實就是物，隻要是物，長期的價格增速就應該跟通貨膨脹類似。比如黃金，其實根本就不適合長期投資，因為黃金長期來說的價格增速也跟通貨膨脹差不多。
中國的房價在過去 25 年上漲瞭 10 倍，這個速度遠遠超過瞭通貨膨脹。所以從這個角度看，未來的房價增速也會逐步下降。
而且，在我們國傢做投資一定要看政策。政府都說瞭，房子是用來住的，不是用來炒的。你看看這張圖就知道為什麼要這麼說瞭。
通過數據推算，我們發現，北美住宅的平均單價比我們高出瞭不到 1 倍。但是，從收入看，美國和加拿大平均來說是我們的 6 倍左右。
從這些數據裡，你很容易就能得出結論瞭：北美人民的買房負擔真的是比我們輕不少啊。我們國傢老百姓買房的負擔是美國和加拿大人民的 3 倍以上。
雖然房子可以拉動經濟，但是拉動的都是老經濟，對新經濟來說，高房價有百害而無一利。
國傢領導人是很英明的，他心裡很清楚，如果繼續按照老辦法去搞經濟，大力發展房地產，短期內，經濟數據可能還不錯，但是，我們國傢在未來會變得完全沒有競爭力。所以，政府才這麼嚴厲的控制房價。
你想想，如果你是國傢領導人，你肯定也會做類似的事情。隻要用各種辦法保證越來越多的人有房子住，大傢安居樂業，把所有的精力和資源都投入到新經濟的建設中，這才能保證我們國傢變得越來越強大，這才是國傢領導人希望看到的。
但是，房價暴跌會引起金融市場的不穩定性，所以政府采取瞭一個非常巧妙的辦法。凍結房地產市場，不讓漲，也不讓跌。用時間來換空間。
如果 5 年以後，房價依然保持在現在的狀態，那中國房地產的泡沫就被擠得差不多瞭，而且還不會給金融市場帶來沖擊。這是國傢領導人最希望看到的結果。
不過，這樣的結果就苦瞭炒房的人瞭。你想，炒房那麼高的稅和費，加上折舊、物業費、按揭利息，如果房價不漲的話，炒房的就虧慘瞭。
但是國傢無所謂啊，都已經說瞭房子不是用來炒的，如果還去炒房的話，那就活該虧錢瞭。
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