文 / 巴九靈
30 年前的房子都要搶瞭
前幾天，小巴陪一位杭州的朋友去看房。他自己有一套房子，但明年要把嶽父嶽母接來長住，就打算在附近再買一套給二老。
花瞭一個周末和幾個晚上的時間，看瞭不少房子，要麼覺得貴瞭，要麼就是覺得房子不好，總而言之就是價格和房子的質量之間沒對上預期。
其實有那麼一套，就在馬路對面的一幢樓裡，但是房齡有點老，是 80 年代的房子，朋友有點猶豫。第二天晚上，中介就來電說那套房子已經被別人買走瞭。
中介說，沒辦法，現在新房限制很多，最好賣的二手房，不是那種房齡和裝修都比較新的，而是那種房齡老、賣相破舊、面積小，被稱為 " 老破小 " 的。這一類房子，以前沒人看，大傢都嫌棄，但是最近幾個月反過來，因為其他的次新房價格都漲上天瞭，也就是這種老房子，性價比高一點，常常一套出來，第二天就被別人領走瞭。
註：次新房是指年代較新的二手房，一般房齡在 5 年之內。
這位朋友原本打算多一點和太太的私人空間，現在的計劃，隻能一邊感嘆 30 年老破小房子都被搶瞭，一邊還是把二老接到一起住，不方便就不方便瞭，過幾年再看。
數據顯示，房價要跌？
前些天，國傢統計局公佈瞭 9 月份 70 個大中城市住宅銷售價格變動數據中，大部分城市還在上漲，但幅度相較於之前已經收攏。
其中，15 個熱點城市（一線和部分二線城市）的新建住宅價格則連續兩個月全數停止上漲。8 月份維持不變的是北京、上海、廈門，9 月份維持不變的是天津、南京、深圳、成都，其餘熱點城市都是環比下跌。
15 個熱點城市
新建商品住宅價格變動（%）
* 數據來源：國傢統計局
翻一翻此前的數據，8 月份應該是 2014 年 12 月以來，第一次這 15 個城市的新房價格集體未上漲。
小巴又去找瞭一圈新聞，也問瞭幾位在外地的朋友，比如北京、上海、深圳、廈門等等，得到的反饋是市場似乎停滯瞭，甚至下跌瞭。
看上去，全國性的房價上漲歷時近 3 年，在最近一年多時間裡調控政策像炮彈一樣一發又一發地逐步覆蓋市場，風向終於要變瞭。
不過，我們也知道，新房的價格其實是被 " 限價 " 捂住的。新房的價格有一塊天花板，它在很多買房者看來低於心目中的價格，甚至也低於附近的二手房，買到就是賺到瞭。所以，最近半年，買新房多瞭許多門檻，比如買房要付全款、進門之前先驗資、搖號等等。小巴身邊有好幾位朋友，就這樣被擋在門外瞭。
單單從新房的成交數據來看，顯然不能完全體現一個完整的真實市場。至少在杭州，雖然數據顯示新房價格在下跌，但實際上交易的需求仍然客觀存在，並且在細分市場中還非常火爆。
二手房是更好的指標
相比於新房，二手房是一個交易束縛更少的市場，其數據也是一個更好的參照標準。我們來比較 15 個熱點城市，就會發現，其中一部分城市和前面的情況出現背離。
2017 年 9 月 15 個熱點城市
新房和二手房漲幅比較（%）
* 數據來源：國傢統計局
像杭州，新房的價格是下跌的，但二手房市場，還是挺火爆的，價格也還是在漲。
當然瞭，這些漲勢和半年前、一年前相比，已經回落瞭。現在 70 個大中城市的房價環比，不論新房還是二手房，哪怕漲勢最好的，也沒有超過 1%。而在半年之前，還有不少城市能夠在一個月內漲 2%-3%，再往前 4% 甚至 5% 以上的例子也不少。
中國的房價，是有周期的。在過去十幾年，至少是分瞭好幾輪， 04-07 年是一輪，08-10 年是一輪，11-14 年是一輪，每一輪大約就是 3 年。14 年末至今，差不多又快到 3 年瞭，現在這一輪周期已經靠近瞭尾聲。
存在爭議的，不過是什麼時候是周期的尾聲，是最低點。
房價這個東西，就是量在價前，最便宜或者說最被低估的房子，總是出現在買房最少的地方。
▷一輪樓市下來，最早漲的總是庫存的新房；
▷新房漲得多瞭，二手房裡房齡新、地段好、裝修好、面積適中的次新房的性價比就凸顯出來瞭；
▷次新房漲完瞭，性價比沒有那麼高瞭，那些此前被散在角落裡無人問津的 " 老破小 " 才會被註意到。
所有的房子都漲過一遍，該買的差不多都買瞭，大傢開始覺得所有的房子都貴到有點買不起瞭，大概就是該消停一會的時候瞭。
還是那句老話，買房這個事情，不論在周期內還是周期外，隻要有需求的，就趁早吧。等到交易量放大、大部分人慢慢反應過來，便宜的房子已經賣光瞭，而大傢開始恐懼得有點慌不擇路的時候，很可能已經就是一輪周期比較靠後的環節瞭。
