隨著年底將至，媒體開始展望 2018 年的房地產市場。
一種說法正在坊間流傳：2018 年，很有可能是房地產行業最難過的一年。真的是這樣嗎？
要回答這個問題，今天的兩條財經新聞值得關註：
消息一：據 " 證券日報 " 報道，截至今年三季度末，A 股 136 傢上市房企負債合計超過 6.04 萬億元，同比增加 1.4 萬億元，同比增長幅度達 23.21%。A 股平均每傢上市房企負債達 445 億元；剔除預收賬款後的資產負債率超過 70% 的有 51 傢，占比超過 37.5%。
消息二：據 " 經濟參考報 " 報道，今年以來地方債發行不斷提速，前三季度分別發行瞭 4745 億元、1.38 萬億元和 1.67 萬億元。上述 3.5 萬億地方債中，2.12 萬億為置換債券，1.4 萬億為新增債券。截至 9 月底，今年已有 14 個省份發行土地儲備專項債券 125 隻共計 1589.5 億元，年內仍有千億規模的土地儲備專項債券尚待發行。
讀者可能會問：這一堆數字，到底是什麼意思？
其實很簡單。消息一告訴我們，由於今年房企拿地 " 大躍進 "，所以房企負債率大幅上升。
財政部官網上的數據也告訴我們，今年前 9 個月 " 中國有土地使用權出讓收入 32031 億元，同比增長 39.4%"。也就是說，僅僅在賣地環節，各地政府 9 個月就已經拿到瞭 3.2 萬億。
消息二告訴我們：地方政府為瞭拉大經濟，在土地收入激增的情況，仍然在拼命借債。今年前 9 個月新增負債 1.4 萬億，其中以 " 土地儲備專項債券 " 的形式借錢 1589.5 億元，今年最後 2 個月還準備以這種名目再借 1000 億！
此外，在未來兩個月，也就是今年 11 月和 12 月，各地還有一輪狂熱的土地出讓。據 "21 世紀經濟報道 " 稱，一些開發商已經覺得 " 吃不下 " 瞭。
2015 年去庫存比較生猛，造成瞭到 8 月末的時候全國商品房 " 消化周期 " 隻有 5 個來月，商品住宅的 " 消化周期 " 隻有 3 個來月。為瞭避免 " 無房可賣 "，最終引發價格飆升，國傢開始控制銀行貸款、場外配資。
目前，如果你在北上深買新房，從拿到銀行 " 貸款承諾函 " 到最終開發商獲得銀行貸款，時間長度平均超過 4 個月，有報道說最長的放貸周期可能高達 6 個月！
一位深圳的讀者告訴我，他是今年 7 月初買的新房，9 月末房子已經備案到瞭他的名下，但直到現在銀行仍然沒有把貸款交給開發商，他也沒有開始供樓。
也就是說，開發商在交出巨額購地款、無法及時拿到購房者的銀行貸款後，債務率在不斷上升。由於資金鏈條空前緊張，已經成為調控政策的 " 案上魚肉 "。再加上對場外配資、銀行杠桿的控制，購房者想借錢買房也空前困難。這時候，如果政府願意，完全可以把 2018 年變成樓市最寒冷的年份，讓房價出現顯著下跌。
但反過來：在開發商拿地熱情空前高漲的 2017 年，政府賣地收入大幅增長 40% 的情況下，地方債在加速發行，" 土地儲備專項債券 " 規模不斷膨脹。由此可見，地方政府穩增長的壓力很大，希望在樓市冬天到來之前 " 多籌備點糧食 " 的願望非常強烈。
如果銀行在按揭市場上不放松，那麼 2018 年開發商的銷售、回款將非常困難，進一步拿地的能力將受到制約。對於地方政府來說，2018 年賣地收入大幅下降已成定局。
於是問題來瞭：到那時候，地方政府將怎樣來穩增長、保就業？繼續擴張地方債規模嗎？事實上，中國的 " 國債 + 地方債 " 占 GDP 的百分比正在逼近國際公認的警戒線。弄不好在 2018 年就會越過警戒線。
在這種情況下，在 2018 年適當放松樓市是必然的。當然，這種放松未必是限購、限貸等 " 顯性政策 " 的放松，而是 " 銀行房貸額度 "、" 銀行放款速度 " 這類 " 隱形政策 " 的放松。
反正在 2018 年政府隻有兩個選擇：要麼讓地方債飆升，要麼讓樓市不那麼寒冷。
