來源：蘇寧財富資訊
作者：左俊義 蘇寧金融研究院高級研究員
房價走勢一直是大傢關心的問題，買瞭房子的人天天盼著房價漲，沒買房子的人天天等著房價跌下來好抄底。那麼，在本輪房地產周期，什麼時候是抄底的好時機呢？今天就來分析一下。
房價滯後銷售的時間變短瞭
要想預測本輪房價走勢，首先需搞清楚量價之間的匹配關系。
投資股票的人都知道，要想價格上漲持久，就必須要有成交量的配合，如果在價格上漲的同時成交量也出現瞭明顯的放大，那就是比較好的投資信號。
房地產市場也是如此，成交和價格是相輔相成的，而且，由於房地產流動性較差，房地產的成交量一般是房價的領先指標。
從 30 城市房地產銷售和 70 城市房價的歷史走勢來看，2010 年以來銷售環比基本領先房價環比大約 10 個月左右的時間。
不過，近幾年銷售領先房價的時間有所縮短，比如 2014 年 3 月銷售環比出現低點、但房價環比的低點在 2014 年 8 月出現，銷售大約隻領先房價 7 個月的時間（參見圖 1）。
背後的原因是，近幾年房地產開發商的資產負債率持續提升，導致房價對銷售的敏感性也出現提升，一旦銷售不好、開發商的現金流就立馬變得緊繃，如此開發商有動力去調整房價、促進項目去化，結果就是房價滯後銷售的時間變得比歷史要短瞭。
抄底時機或在明年上半年
根據上述量價關系進行簡單回歸，結果可以發現：根據模型，明年上半年房價環比有望保持在比較低的水平上，有購房需求的朋友可以考慮在這個時間段出手（參見圖 2）。
值得註意的是，2015 年以來房價的波動幅度超過瞭銷售可以解釋的水平，比如根據模型，房價的月漲幅最高大約可以達到 0.7% 的水平，但實際房價月漲幅的高點高達 3.15%。一般經驗是，房價長期內有均值回歸的特性，即此前漲幅超過歷史趨勢水平越大，後面跌幅也就越深，因此這一輪如果想抄底的，倒也不用太著急。
當然，上面隻是針對剛需用戶的建議。如果是投機，則涉及現在房地產市場是否處在大周期拐點的問題，這個問題是婆說婆有理、公說公有理。
從人口大周期的角度，房地產市場基本是利空的；從政策角度，房地產長效調控政策在持續推出，包括發展住房租賃市場等。
但從需求角度，為降低三四線城市的房地產庫存水平，政府推行棚改貨幣化安置政策，目前貨幣化安置比例超過 50%。
具體來說，2016 年和 2017 年棚改目標都是 600 萬套，2018-2020 年的棚改目標是 1500 萬套（大約每年 500 萬套），可見未來三年棚改力度依舊較大。而 2016 年棚改貨幣化消化瞭 2.5 億平米的樓市庫存，如果未來棚改貨幣化保持在 50% 的水平不變，那麼未來三年來自棚改貨幣化的住房需求每年就有 2.1 億平米（=2.5 億平米 ×500 萬 /600 萬）左右，畢竟大傢拿瞭貨幣補償，第一選擇都是買成房子。
而 2016 年全國住宅銷售面積 13.7 億平米，這意味著棚改貨幣化大約鎖定瞭 15%-20% 的市場需求。這種情況下，如果棚改貨幣化的政策不變，房價壓力還是比較大的。
廈門福州等城市不必急於抄底
上面隻是從全國 70 大中城市房價的角度進行瞭分析，但實際上不同城市的房價走勢分化會很大，有的城市土地供應量很少，有條件的人當下就可以入市；有的城市土地供應量很大，想入市的人可以等更長一點時間。
根據每個城市的土地供應量和銷售面積數據，可以計算每個城市過去一段時間招拍掛賣出的土地大約可以支撐多少個月的銷售。這裡使用各個城市 2016 年 10 月至 2017 年 9 月推出的住宅用地的規劃建築面積之和，除以同一城市 2017 年 4 月至 2017 年 9 月的平均住宅月銷售面積，可以得到過去一年每個城市推出的土地的可售月數。
一般認為，如果土地可售月數在 18 個月以上，房價壓力就會比較大。根據計算結果，廈門、福州、濰坊、武漢等城市土地可售月數在 18 個月以上（參見圖 3），因此這些城市的剛需可以不必著急，明年看看政策的變動再說也不遲。
如果土地可售月數在 6 個月以下，說明該城市推出的土地供應嚴重不足，這些城市包括深圳、泉州、東莞等（參見圖 4），明年的房價上漲壓力會比較大，剛需無需觀望太久，有合適的樓盤就可以考慮入市。
最後，強調一句：做任何事情，抓住時機順勢而為很重要。祝您好運！
