對於房企來說，2015 年至 2017 年絕對是值得慶祝的三年，2015 年資金成本極低，2016 年銷售額井噴，2017 年更是再創新高。極低的成本配合狂熱的市場、充沛的資金創造瞭樓市最強三年小周期。
這三年，房企借著東風不斷跑馬圈地，整合行業資源，銷售額越來越高，增速越來越快。龍頭房企的銷售額從 2000 億到 3000 億，今年則有可能直接飆升到 5000 億。
不過從最新的行情反饋來看，這三年的好日子快要結束瞭。
我們最近收到不少來自房企方面的消息，主要集中在兩個方面，其一是龍頭房企紛紛放緩瞭拿地的節奏，大房企目前都忙著降低資金壓力，保住現金流，來應對即將到來的償債高峰。其二是利潤率進一步下滑。2017 年的銷售可算是非常火爆，但對於開發商來說，這種火爆卻並沒有換來更高的利潤率。沒錯，2017 年房企的利潤率相比 2016 年進一步下滑瞭。
其三 2017 年的銷售額將繼續刷新紀錄。今年僅前三季度就接近 9.2 萬億。2016 年的數據肯定要被刷新瞭（2016 年是 11.7 萬億）。
其四是我想重點說的一點，它跟 2017 年的銷售火爆如影隨形，那就是房企 2018 年的銷售壓力會比 2017 年要艱難得多。不少房企生存都成問題，大房企銷售額有可能從此下行。據我們瞭解，目前房地產行業普遍存在的問題是，那些開發壓力小的，成本比較低的項目基本上都已經開發或者賣完瞭。剩下的那些都是難啃的骨頭，它們大多數都是在高點拿的地，相當部分是在去年入手的。這些地現在拿出來開發就是自作孽，但不開發又面臨被 " 囤地 " 的風險。
房企壓力很大
一位房企的項目策劃負責人告訴我，他手裡的這個項目已經拿瞭 3 年瞭，再不動工就要被點名瞭，狠一點可能被直接收回重新出讓，所以現在是硬著頭皮開發。他們公司明年的壓力的確不小，在過去的一年裡，他們在全國各大城市掃貨，無論是獨自拿地還是以聯合體的形式拿地，溢價率都相當高，這些項目也得入市瞭。不入市，明年的指標肯定完不成，入市就意味著超低利潤，個別成本極高的項目要降價甚至虧本銷售。
這就是房企要面對的現實，未來一至三年，商品房市場不會得到更多的資源，高頻詞應該是 " 降溫 "。
對於開發商來說，經歷的 " 降溫 " 多瞭，歷次降溫，他們基本上都挺過來瞭，而且在後續的牛市中成功把握住瞭機會。
他們有一套自己的周期理論，如果預期市場冰凍半年左右，基本上沒有影響；如果預期市場冰凍 1 年左右，會零星降價，保住現金流；如果預期市場冰凍達到 2 年左右，則會大規模降價銷售。
歷次的調整都不超過 2 年，這讓他們隻在調整期損失瞭很少，並在隨後的牛市中得到成倍的補償。
從 " 有住房 " 到 " 有房住 "
不過這一次調整，房企們感覺到瞭更明顯的 " 寒意 "。
50 多個城市限售；不斷攀升的房貸利率和不斷縮水的房貸額度；租房市場持續發力；這些措施讓炒房者逐漸撤出樓市，讓剛需開始觀望。
萬通創始人馮侖表示，本輪限價限售等措施，短則 2 年，長則可能持續 5 年。它將配合更加頂層的調控方案實現住房邏輯由目前的 " 有住房 " 向 " 有房住 " 轉變。
所以對於房企來說，接下來是要利潤還是現金流，現在必須要做出抉擇瞭。要利潤就得賭，要現金流就必須降價。
哪些城市會率先降價？
部分城市因為 2016 年火熱行情（高溢價土地頻現、銷售旺盛）迎來瞭非常嚴格的調控，經過瞭 2017 年的大賣後，這些城市目前庫存都比較少。
目前房企在這些城市隻剩下那些在 2016 年高價購入的存貨，這些存貨必須要入市瞭，但入市就得面對冰冷的市場，降價和虧本是大概率事件。僅從去年土地市場火熱程度來看，可以重點關註的有蘇州、南京、合肥、杭州、天津等城市。
