2017 年 8 月 23 日，北京華遠企業號，清華大學國傢金融研究院副院長朱寧先生攜手光大證券全球首席經濟學傢彭文生先生做客中國金融博物館書院第 71 期讀書會，與特邀主持人中國金融博物館書院理事長任志強共同分享 " 金融與房地產的穩定發展 "。
深圳淘房志特別從該讀書會視頻節目中，截取瞭任志強的核心觀點，和大傢分享。
中國房地產沒有泡沫
日本出現房地產泡沫，是大部分銀行倒瞭，國傢受到很大損失，很多老百姓房子還不起貸瞭，但是沒看到多少地產商倒瞭。
我們看看 08 年之後美國出現的金融危機，很多銀行不行瞭，很多老百姓還不上貸款瞭，我看中國不會出現這種情況。
中國的情況比較特殊，因為美國、日本大部分屬於低首付或零首付，很多人買房子是因為可以沖抵個人所得稅。所以他們不在房子上投入實際本金部分，中國你們都說房地產泡沫可能出現，我們假定可能出現，會出現什麼情況呢 ?
銀行會因為個人信貸而垮臺嗎 ? 我們個人住房用住房基金擔保，會說房子我們不要瞭嗎 ?
隻要有政府信譽做擔保
拼命去買房吧
當政府信譽沒有垮臺之前，你們就可以拼命地買房，因為政府信譽在給你們做擔保。
盡管政府信譽和市場條件之間做瞭一部分調整，但是從今年開始建共有產權房，多少年能建到百分之多少啊。
在現有住房這麼大比重范圍內，多少年才能完成在市場上占有一定的統治地位或者是壟斷地位嗎 ? 我估計 5 年達不到 2%，10 年達不到 5%，你們不信試試看。
誰膽大誰賺錢
房子金融屬性不變
新加坡人把數字搞得很清楚，但他是按新幣計算的，我們是按人民幣計算的，從現在來看，新加坡的房價每平米和廈門的房價相比，除瞭一個貨幣值以外，可能還是新加坡的貴一些。
新加坡的組屋可能和廈門現在的房價差不多，而不是說他的商品房價格和廈門差不多。
我覺得他們已經把金融和房地產的問題說得很清楚瞭，誰膽大誰能賺錢，如果政府不改變信用和基礎條件的話，金融屬性是不會改變的。
隻要用平均數去估算市場
都是錯的
你們剛才說瞭新加坡房價，紐約房價，和各地的房價，你們查過沒有，他們的房價用的中位數，隻有中國用的是平均數。
也就是說，他們的政府隻管中位數以下的房子，因為中位數以下的房子是和老百姓也就是以住為主的人相關的，中位數價格以上的房子和一般老百姓沒關系，那都是富人的奢侈品。
不能和窮人的住房擱在一起去平均，然後公佈一個平均數，這是一個錯誤的概念，隻要你用平均數去做概念，基本上都是錯的。
剛才問瞭一圈租金，我告訴你，中國如果計算租金回報率，大概平均在 200%-300%，你們聽瞭覺得很嚇人吧 ?
如果我們用平均房價和市場平均租金去計算，那麼你是用商品房的部分去計算的租金回報率，大概平均 1.5%-3.5%，但是我為什麼說我們中國的租金回報率是 200%-300%，是因為我們大約有 60% 的是自建房和福利住房，包括之前的房改房。
房改房平均價格在北京 1430 塊錢一平，再扣除工齡，大平均 750 塊錢一平，60 平米的房子，42000 塊錢一平，現在一個月租金 6000 塊錢。
也就是說一年的回報率高於所有的購房成本，所以如果把這些房改房和舊房的租賃價格回報率和商品房平均下來，平均回報率有 200%-300%。
這也是因為有這部分低價的房屋提供低價的租金，才導致我們商品房價的高價房租，除瞭那些奢侈品消費以外，一般人給的租金很低。
絕對不能用平均數，尤其不能單獨用市場價格去考慮。大傢都知道北京上海是最發達的城市之一，你們知道上海的戶均面積在全國排第幾嗎 ? 平均 66 平，在全國排倒數第五。
反而那些村鎮，尤其是三四線城市的住房戶均面積遠遠大於國傢標準，到瞭 90-110 平，美國平均 247 平，澳大利亞最大，戶均面積 253 平，上海和國際水平相差很遠。
你們不要以為看見中國高樓大廈都很好，還有很多破地方，上海大概還有 500 多套鴿子籠，沒有廚房、廁所，因此當你用平均數去討論問題的時候，通常會犯錯誤。
如果不取消這幾個稅種
再怎麼吵吵房產稅也不會出臺
美國的房地產稅最高的是紐約，大概 6%，911 之前大概 2% 不到，因為 911 提到瞭 4%，後來又提到瞭 6%，但是紐約房價也是美國最高的，從美國開始征收房地產稅，如果房價指數為 100 的話，現在大概是 312，房產稅對抑制房價沒有任何作用。
中國有沒有房產稅，有，1951 年的時候，內政部下達瞭一個實行房產稅的命令，這個命令到文革以後，到 1986 年又重新做瞭一次修改，叫做我們現在執行的暫行條例。
這個暫行條例上，對居民住房免征房產稅，而不是說中國沒有房地產稅，他們說的隻是對住宅部分中國不用收。
但是中國的房價不光隻是住房的房價，其他的房子也叫房價，因為你在土地拍賣的時候有工業土地，有綜合用地，有商業，有住宅，它都叫房價的部分。隻是對住宅部分沒有收房地產稅，但是我們不承認他沒有收房地產稅，是因為從 1951 年的房產稅做瞭四次剝離。
第一次剝離大概是 1954-1956 年期間，有瞭工商稅，這個之前是沒有工商稅的，工商稅是從房地產稅中剝離出來的一種稅 ;
第二個剝離是教育附加和城市維護事業稅，也是從原有的房地產稅中剝離出來的 ;
第三個是我們後來增加的土地使用稅以及耕地占用費，這兩項也是。
換句話說，要想實行房產稅，最少應該把從過去房地產稅中剝離出來的 4-5 種稅先取消，為什麼物業費不叫房地產稅，就是想回避過去從房地產稅中剝離出來的好幾個稅種。
因此大傢不用關心房地產稅什麼時候出臺，隻用關心那幾個從房地產稅中剝離出來的稅種什麼時候取消，那邊取消瞭這邊就要收瞭，那邊如果不取消，再怎麼吵吵房地產稅也出不瞭臺。
你怎麼看任志強的觀點 ? 歡迎留言區說說你的觀點。
