事件：天風證券研究所組織春節返鄉問卷調查，共回收 4296 份有效問卷，其中一線城市 1071 份，占比 25%；二三四線占比 75%；從年齡看，80 後和 90 後人數最多，分別為 1398 和 1721，占比分別為 32.5% 和 40%，區域分佈相對合理，年齡分佈較為集中。
核心觀點
整體住房擁有率較高，北京及 90s 的住房擁有率最低、但小戶型占大多數、改善需求空間較大：整體樣本住房擁有率為 89.2%；一線城市為 86.5%、二三四線城市為 90.1%， 一線城市中北京住房擁有率最低為 80.3%，廣州 83.3%、深圳 85.7%、上海 92.7%； 從年齡來看，90 後住房擁有率最低為 88%，60 後的住房擁有率為 97%，80 後的住房擁有率為 91%， 整體住房擁有率已經相對較高。在有房者中，房型為一房的占 30.33% 為最高的， 兩房及以下占比 55.14%，四房及以上擁有者占比為 13.2%，可以看到雖然住房擁有率較高，但小面積住房占比較高，潛在改善空間較大，尤其是放開二胎之後，兩房以下居住條件面臨改善。
大多數房貸占傢庭支出不超過 30%、消費貸使用比率不低、收入差距水平較小、80% 對收入增長樂觀：調查顯示 69% 的傢庭用於固定房貸 / 房租支出占每月支出比重在 30% 以內， 隻有 7% 的傢庭在房貸與租房月支出占比會超過 50%， 整體而言購房杠桿相對較低，54% 的居民表示從未使用過消費貸， 42% 的樣本顯示使用過（但未明確是否進入房市），而消費貸進入房市和股市是最大的方向。調查傢庭的財富分佈較均衡，37% 的傢庭月收入在 1-3 萬，3 萬以上的占比約 23.2%，傢庭收入差距較小， 另外 80% 認為自己的收入將實現增長，大傢普遍對傢庭收入保持樂觀。
棚改覆蓋面廣、采用現金補償（含購房券）的比例為 57%、41% 表示棚改影響大且未來兩年仍將繼續推進：調查者中 14% 為棚改戶或者即將面臨拆遷， 比例算非常高，覆蓋面廣，其中涉及現金補償（含購房券）的比例為 57%，現金與安置房大概各占一半， 現金與安置房並用的占比最高，達 30.33%， 單純現金與安置房補償占比分別為 24.84% 與 21.05%，僅使用購房券的比例為 1.44%，整體涉及現金補償（含購房券）的比例為 57%。另外， 我們對棚改的主觀感受進行瞭調查，有 41% 的居民表示棚改仍將繼續大力推進，大部分認為棚改對房價上漲起到瞭關鍵作用。
六成居民表示房價勉強可以接受、不足 6% 認為房價會下跌、過去兩年牛市中買房需求集中釋放明顯占 34%、住房產品日漸豐富：數據顯示，有 63.33% 占比的采訪人群認為房價可以接受或者勉強可以，但同時有 32.66% 的采訪人群認為購房壓力較大，無法接受，而且大多數能承受者也處於邊際狀態，其中壓力較大但可以承受為 47.32%，壓力完全不大的還是隻有 16%。關於趨勢，僅 5.89% 的人群認為所在城市未來房價會下跌，31.8% 認為房價將趨穩，58.4% 的人認為房價將繼續上漲。此外，需要註意的是，過去 2 年房地產大牛市中添置瞭新房的人群占比為 34.38%，大傢買漲不買跌的心態表現的淋漓盡致，需求得到瞭集中釋放，今年將考慮買房的比例僅 5.45%，此外，70% 的居民表示考慮裝修房，各三四線區域甚至城鎮高層電梯房、別墅產品的比例也逐漸提升。
總結：通過 4296 份問卷調查，我們發現我國整體住房擁有率相對較高達到 89.2%，但改善型需求仍舊較為強勁，因為兩房以下小戶型占比依舊較高為 55.1% 且低品質住房比例依舊較高，此外，我們看到由於過去多年嚴格的首付比例限制， 我們整體的購房杠桿相對合理，居民房貸支出占傢庭總支出不足 30% 的傢庭占到近 70%， 且有近六成居民表示房價勉強可以接受，顯示房地產市場整體風險相對較小；需要註意的是過去兩年在大面積棚改推動下， 57% 的棚改戶接受瞭現金補償，市場需求集中釋放，有近 34% 的人在過去兩年添置瞭新房， 今年考慮買房的比例降至 5.45%，顯示過去兩年需求集中進行瞭釋放，短期需求將面臨考驗，但整體而言，僅 6% 的居民認為房價會下跌，大部分居民對房價依舊保持樂觀。投資角度， 我們認為在房價風險可控、購房杠桿不高、棚改繼續推進的情況下， 雖然 2018 年整體銷售面臨過去兩年集中釋放需求的壓力，但市場的集中度仍將繼續提升， 總體而言，我們依舊堅定看好優質地產公司和板塊的投資價值， 在市場經歷二月份的充分調整後，依舊建議加配地產，首推龍頭：保利地產、萬科 A、招商蛇口、金地集團，加配集中度提升速度遠快於龍頭 （兩倍以上）的二線品種：廣宇發展、新城控股、陽光城、華夏幸福、榮盛發展、綠地控股；另外持續推薦：光大嘉寶、世聯行等。
風險提示：一季度銷售數據不達預期，政策持續調控，問卷調查樣本具有局限性。
核心觀點
詳細內容
天風證券研究所組織春節返鄉問卷調查， 本次新春返鄉調查問卷地產板塊共涵蓋 17 個相關問題，其中 16 題有效填寫人次均為 4296，調查對象區域看，在中一線城市 1071 份，占比 25%；二三線占比 75%；從年齡看，80s 和 90s 後人數最多，分別為 1398 和 1721，占比分別為 32.5% 和 40%
圖 1：受訪者出生年份
資料來源：天風證券調查問卷、天風證券研究所
1. 住房擁有率高：整體房屋擁有率 89.2%、北京及 90s 住房擁有率最低、小面積住房占比最高
整體住房擁有率較高，北京及 90s的住房擁有率最低： 我們調查的 4296 個樣本中，房屋擁有率為 89.2%，共 3832 人有房； 從區域來看，一線城市的住房擁有率為 86.5%、二三線城市的住房擁有率為 90.1%， 一線城市中北京住房擁有率最低為 80.3%，廣州 83.3%、深圳 85.7%、上海 92.7%；從年齡來看， 90 後的住房擁有率最低為 88%，60 後的住房擁有率為 97%，80 後的住房擁有率為 91%，整體而言住房擁有率已經相對較高。
小面積住房占比最高、住房改善空間較大：在有房者中，房型為一房的占 30.33% 為最高的，其次為三房為主戶型 29.21%、二房戶型占比為 24.81%、四房及以上擁有者占比為 13.20%，兩房及以下占比 55.14%，可以看到雖然住房擁有率較高，但小面積住房占比較高，潛在改善空間較大，尤其是占比最高的一房房型未來改善需求釋放的可能性極大。
圖 2：傢庭有房的套數
圖 3：傢裡房子的戶型
資料來源：天風證券調查問卷、天風證券研究所
2. 購房杠桿相對較低：大多數房貸占傢庭支出不超過 30%、消費貸使用比率不低、收入差距水平較小、80% 對收入增長樂觀
整體購房杠桿相對較低、消費貸使用比率不低：從樣本數據看，調查顯示 69% 的傢庭用於固定房貸 / 房租支出占每月支出比重在 30% 以內，隻有 7% 的傢庭在房貸與租房月支出占比會超過 50%，整體而言購房杠桿相對較低，這也和我們之前的研究結論相一致，雖然房價上漲過快，但我們居民購房杠桿整體控制合理；而從市場關註的消費貸進入房市的情況，我們調查發現，有 54% 的居民表示從未使用過，42% 的表示使用過，有 8.92% 的群體經常使用，33.85% 偶爾使用，而消費貸進入房市和股市是最大的方向。
圖 4：傢庭月固定房貸 / 房租支出占每月傢庭總支出比重
圖 5：是否使用消費貸這種更長期的信貸方式進行消費
傢庭收入差距較小、80%對未來收入增長樂觀：按傢庭所有成員日常月度總收入來看，樣本中 36.78% 的傢庭月均收入為 1 萬 -3 萬，24.12% 傢庭月均收入為 5000-1 萬，月均收入在 5000 以下與 3 萬以上傢庭占比分別為 12.92% 與 23.23%，財富分佈較均衡，傢庭收入差距較小，這也許存在特定樣本誤差，我們問卷發放以親朋好友為發放對象；關於未來收入增長預期，隻有 19.6% 傢庭認為未來一年傢庭收入會維持不變，有 60.66% 傢庭認為未來一年收入上漲在 0-20%，另外 16.99% 傢庭認為未來一年收入上漲空間會超過 20%，整體而言，大傢普遍對未來收入增長保持樂觀。
圖 6：對未來一年傢庭收入漲幅預期
圖 7：所有成員日常月度總收入
3. 棚改覆蓋面大：棚改戶占 14%、采用現金補償（含購房券）的比例為 57%、41% 表示棚改影響大且未來兩年仍將繼續推進
拆遷戶占比 14%，其中涉及現金補償（含購房券）的比例為 57%：本次調查同樣統計瞭拆遷及補償情況，就統計結果看，有 14% 的傢庭已經或即將拆遷，而就補償形式來看，現金與安置房大概各占一半，現金與安置房並用的占比最高，達 30.33%，單純現金與安置房補償占比分別為 24.84% 與 21.05%，僅使用購房券的比例為 1.44%，整體涉及現金補償（含購房券）的比例為 57%。另外，我們對棚改的主觀感受進行瞭調查，調查顯示，有 44% 的受訪者所在城市棚改已經接近尾聲，24% 的人群表示在今明 2 年將開始大規模拆遷，此外 11% 的人群表示剛剛開始，規模較小。另有 6% 認為棚改基本未開始。也就是 41% 的居民表示棚改對當地房價影響很大且當地仍將繼續大力推進。
圖 8：傢裡是否已經、或者即將拆遷
圖 9：如已拆遷，補償形式是怎樣的
圖 10：所在的城市棚戶區改造情況如何？
資料來源：天風證券調查問卷、天風證券研究所
4. 住房產品日漸豐富：裝修毛坯比例為 7:3、電梯房、精裝房、別墅等戶型比例持續提升
近 70%表示需要購買裝修房、住房產品日漸豐富：有 59.47% 采訪者認為新購房屋需要達到一定程度的裝修，其中精裝修者占比為 39.92%，較低標準的為 19.55%；另有 33.64% 的受訪者表示需要購買毛坯房。從自有住房來看，精裝房占比為 3 成，新房已裝修的 24%，未裝修的 11.8%；而買二手房裝修的近 11%，未裝修的占比為 3.24%，總體而言，新房與二手房的裝修率均在 7 成以上。同時進行的調查發現，縣一級城鎮已經普遍在建設 20 層以上電梯房、甚至別墅，住房產品升級日漸明顯。
圖 11：購房時，對全裝修的態度
圖 12：若有自有住房，裝修情況
5. 繼續看漲房價：34% 的人過去兩年購買瞭新房、需求集中釋放明顯、不足 6% 的人認為房價會下跌、六成表示房價勉強可接受
34%的人在過去兩年房地產大牛市中添置瞭新房、需求集中釋放明顯、未來一年要買房的比例為 5.45%：調查顯示，過去 2 年買新房的人群占比為 34.38%，分攤到每年依舊明顯高於今年打算買房的人數（占比 5.45%），顯示過去兩年房地產大牛市中，需求得到瞭集中釋放。此外，67% 的人表示大部分是外地人支撐的房價。
圖 13：過去兩年內是否有買新房
圖 14：是否有很多外地人來您的城市買
六成居民表示房價勉強可以接受、不足 6% 認為房價會下跌：數據顯示，有 63.33% 占比的采訪人群認為房價可以接受，其中住房壓力完全不大（16.01%）和壓力較大但可以承受（47.32%），但同時有 32.66% 的采訪人群認為購房壓力較大，無法接受。雖然表示能承受的占大多數，但無法承受住房壓力占比依舊高，而且大多數能承受者也處於邊際狀態，整體購房壓力依舊較大，壓力完全不大的還是隻有 16%。關於趨勢，僅 5.89% 的人群認為所在城市未來房價會下跌，另有 31.84% 的人群認為房價走勢將平穩，而 58.38% 的人們認為所在城市未來房價會繼續上漲。
圖 15：對所在城市房價未來走勢怎麼看
圖 16：覺得在所在城市買房壓力大嗎
6. 總結：住房擁有率高但改善空間大、買房杠桿比例合理、收入增長樂觀、房價依舊易漲難跌
通過 4296 份問卷調查，我們發現我國整體住房擁有率相對較高達到 89.2%，但改善型需求仍舊較為強勁，因為兩房以下小戶型占比依舊較高為 55.1%，此外，我們看到由於過去多年嚴格的首付比例限制，我們整體的購房杠桿相對合理，居民房貸支出占傢庭總支出不足 30% 的傢庭占到近 70%，且有近六成居民表示房價勉強可以接受，顯示房地產市場整體風險相對較小；需要註意的是過去兩年在大面積棚改推動下，57% 的棚改戶接受瞭現金補償，市場需求集中釋放，有近 34% 的人在過去兩年添置瞭新房，今年考慮買房的比例降至 5.45%，顯示過去兩年需求集中進行瞭釋放，短期需求將面臨考驗，但整體而言，近 6% 的居民認為房價會下跌，大部分居民對房價依舊保持樂觀。投資角度，我們認為在房價風險可控、購房杠桿不高、棚改繼續推進的情況下，雖然 2018 年整體銷售面臨過去兩年集中釋放需求的壓力，但市場的集中度仍將繼續推進，總體而言，我們依舊堅定看好優質地產公司和板塊的投資價值，在市場經歷二月份的充分調整後，依舊建議加配地產。
【天風證券房地產研究團隊】
陳天誠 首席分析師
北京大學碩士，師從北京大學經濟學院房地產金融中心主任，先後就職於中國銀行、申銀萬國證券、安信證券，獲頒新財富最佳分析師（入圍）、新財富最具潛力分析師第三名、水晶球、第一財經、萬得資訊最佳分析師，負責房地產周期、房價、庫存、租賃、REITs、房地產關鍵指標預測等領域研究。
徐超 高級分析師
北京大學經濟學碩士，曾擔任民生證券研究院地產組組長，負責住宅地產、商業地產、地產金融等領域研究，深度研究 Reits、ABS、房企投融資以及北京區域房地產市場，主要覆蓋公司有保利地產、陽光城、榮盛發展、光大嘉寶、廣宇發展等公司。兩年證券研究經歷。
付雅婷 高級分析師
北京大學管理學碩士、香港大學金融學碩士， 負責住宅地產、產業地產、地產租賃、地產互聯網領域研究，深度研究租賃行業、物流地產行業、深圳區域房地產市場等，主要覆蓋萬科、招商蛇口、新城控股、世聯行等公司。兩年證券研究經歷。
證券研究報告 《居民住房擁有率高、房貸支出杠桿低、棚改和住房消費升級持續推進、繼續看漲房市—— 4200 份問卷看清中國消費》
對外發佈時間 2018 年 03 月 02 日
報告發佈機構 天風證券股份有限公司（已獲中國證監會許可的證券投資咨詢業務資格）
本報告分析師 陳天誠 SAC 執業證書編號：S1110517110001
