文 |T 教授
" 島外想買多少，我們就建多少 —— 這種歷史一去不復返。"
昨日（3.5）兩會期間，海南省委書記在海南省人大代表團的全團會議上，說出瞭這麼一句話；
同時還說道，海南省對房地產行業十分重視，現有兩大任務，一是要把房地產的庫存大量消耗，另一個是就是要堵住源頭，不能夠再批地瞭，有地的房地產商不能夠再建。
並進一步表示，海南現在實施瞭史上最嚴厲的措施來控制。海南中部四個核心市縣（五指山、保亭、瓊中、白沙），全部取消商品房對外銷售，並停止辦理新增商品住宅用地審批；其餘市縣實行年度商品住宅用地計劃管理等。
這段話，外人看起來可能會一頭霧水：這是為瞭打擊炒房客，還是保護房價？
如果 " 重視 " 的是海南過去兩年飛漲的房價（如 2017 年，三亞房價上漲 39.48%、萬寧上漲 36.37%、海口上漲 32.57%、定安上漲 30.99%），那麼，正確的措施應該是，一方面抬高購房門檻，限制外來客，另一方面增加供應量才對，怎麼反而要減少供應不再供應呢？
而如果 " 重視 " 的是庫存壓力大，那麼，正確的措施應該是，鼓勵或者引導外來需求，怎麼反而要嚴格限制外來購房客呢？
不過，在筆者看來，這一切都是順理成章的。
▌兩手都要硬
話要從三個月前，那次海南被中央點名批評說起，筆者在《剛剛，這個省因亂搞房地產遭中央狠批！然而 ···》一文中，已有所闡述；
2017 年 12 月 23 日，中央環保督察組在向海南省反饋在 8 月 10 日 — 9 月 10 日對海南開展的環保督察情況時，狠批房地產開發對當地環境造成的破壞，並直指海南的規劃被房地產給綁架。
並進一步指出海南一些地市輕視環境保護，熱衷搞 " 短平快 " 的速效政績，導致當地自然保護區、優質自然岸線、生態脆弱山體遭受破壞，成瞭當地生態環境難以撫平的傷痛。
正是在那一刻前後，海南的樓市調控目標就變成瞭兩手都要硬；
首先，要服從全國的大局—抑制房價；
為此，其像全國的其他省市一樣，把工具箱裡所有能用的工具，盡可能的拿出來；
如暫停網簽、三套房停貸、提高二套房首付比、限售 + 限價、購租並舉的住房制度、限制外省購房客等等；
2 月 11 日，三亞是進一步升級調控措施，在三亞發改委、住建局聯合下發《關於加強商品房銷售價格備案管理的通知》中，規定申請辦理商品住房銷售價格備案總體均價和單套價格不能超過該區域 2017 年 2 月份同類型商品住房網簽均價和單套最高價；
已經辦理預（現）售的商品住房項目不能超過 2017 年 2 月份該項目網簽均價和單套最高價。之前備案價格超過以上標準的，須重新申請價格備案。
這些抑制需求的辣招短期內是可以有效的 " 凍結房價 "，但熟知內地房地產調控史的童靴們應該都很清楚這些辣招的 " 時效性 "。
所以，我們並不能以這些辣招為依據，評判一個地方房價的長遠走勢；
其二，整治環境，全面否定房地產的 " 迪拜式開發 "
近些年迪拜式成功 —— 填海造島、打造標志建築，為全球的新興旅遊城市指出瞭一條新的發傢之路；
這也是為什麼，前些年海南熱衷於沿海岸線打造大型旅遊度假項目的原因。
然而，去年底中央的一紙批書，顯然完全否定瞭這個路子；
所以，才有瞭現在海南要遏制房地產過度發展，甚至要停建一批房地產項目的舉措；
如 2 月 5 日，海南省要求各市縣立即對照中央環境保護督察反饋意見中提及的違規違法項目，實施 " 雙暫停 " ( 暫停建設、暫停營業 ) ，即在建項目一律暫停建設；
房地產項目暫停銷售和宣傳，其他酒店、餐飲、旅遊、娛樂等經營類項目暫停營業。
而海口已暫停受理重大圍填海項目
在去年底，其更是表態，要在生態紅線區周邊嚴格控制商品住宅開發，永久停止中部生態核心區開發新建外銷房地產項目，海岸帶可開發的一線土地、新批填海土地嚴禁用於開發商品住宅。
而現在基本可以肯定的是，這些口子一旦收緊，未來很難再開；
另一方面，海南還在大幅 " 削減供給 "，據悉，海南將全面實行商品住宅用地供應計劃管理，在保障省內居民住房基礎上（原住民需求量很有限），進一步減縮商品住宅用地規模。同時，海南還禁止瞭 100㎡以下的住宅開發；
而因海南的特殊性（中國僅有的熱帶度假島嶼），使得島上的購房客群輻射全國；
據官方數據統計，去年的 1-8 月份，海南島的購房客中，90% 左右來自於省外；
越來越稀缺的住宅資源、覆蓋全國的大市場 ···，現在海南的諸多調控措施（兩手都要硬），雖短期內會抑制樓市，但就長期而言，隻會讓海南的房子更加的走俏。
