島 君 說
房地產這行，如果一定要聽觀點的話，就要聽地產老板的。隻有老板才是真正用錢做的決策，而不是嘴炮王。
但很多地產老板說話的時候都會有顧慮，很多東西選擇性的不說。所以行業內值得流傳的聲音僅有幾個性情中人可以聽聽，這也是為什麼任志強對地產行特別重要的原因。
不過如今任志強漸漸的退出瞭主流地產圈瞭，聲音也不允許更多的被傳播瞭。不過幸運的是下一位很快的出來瞭：孫宏斌。
孫宏斌絕對是行業內的性情中人，隻是公司太忙，日常出來發聲的機會比較少。不過這一次的亞佈力論壇上，他做瞭半個小時的演講，主題關註房地產的下半場，基本上用很多淺顯的語言，把地產的後市趨勢給我們講瞭一遍。
作 者：盧俊
來 源：真叫盧俊
房企和錢的博弈
" 不管是銀行還是基金，不配制 50% 以上的資金到房地產行業的話，這個規模一定大不瞭。"
這是孫宏斌提到的第一點，為什麼房地產會有下半場，本質上是因為這個行業大，而且真的太大瞭，很多時候規模本身就是優勢。
對於如何的大，孫宏斌用瞭一個非常直觀的類比：和錢有關的行業如果不把一半的錢放到房地產裡，都做不到。
所以這也解釋瞭為什麼每年都說資金緊張資金緊張，但是總有房企可以融到便宜的錢，因為本質上銀行也好、基金也好，他們也有做大的欲望，而想要做大幾乎沒有第二個選擇。
所以，本質上房企能否做大就是和錢的博弈，找到錢的弱點以及錢為什麼要給你的理由，對於房企來說，明白這一點，幾乎總是能夠借到便宜的錢。
一傢房企對於錢的態度，孫宏斌是這麼說的：
" 錢貴瞭以後，地一定便宜；錢便宜瞭以後，地一定又貴，也有錢又便宜地又便宜的時候，那就是 2016 年，這個時候一定要抓住機會。"
其實，很多地產人都會討論拿地和賣樓之間的關系。但是很少人會去想拿地和融錢之間的關系，孫宏斌這句話基本上把做老板的格局徹底打開瞭。
對於老板來說，拿不拿地，本質上考慮的是錢的代價貴不貴。
從老板的角度來說，需要考慮的是，首先是為公司建立護城河，那對於開發商來說什麼是護城河，毫無因為就是土地啊，如果你沒有地還做什麼開發商。
除此之外想的就是，建立護城河的代價高不高。所謂高不高，本質上就是融資成本高不高的問題。
從融創來看，機會總是存在，因為錢和地總有一個便宜的時候，而兩個都便宜的時候就是 2016 年。這一年的融創，和 2015 年業績相比翻倍瞭，而 2017 年和 2016 年相比也翻倍瞭。
很顯然，掌握這個規律的融創，由此也進入瞭快車道。
房企和對於政策的態度
很多人問，難道作為老板就不用考慮市場的麼？拿瞭項目賣不掉怎麼辦？別著急，孫宏斌也提到瞭這一點。
" 不管是幹哪個行業、做什麼，你管他什麼政策，任何一個政策都能夠變成一個你的優勢，都能夠變成對你好的，把壞事變成好事。"
作為從業者，探討政策對錯沒有意義。對於我們來說，隻有盲目樂觀，堅定的執行政策，並且在政策下發現自己的優勢和機會點，然後突破。
地產這行受調控是天然，如果地產人想持續的吃這口飯，幾乎沒有第二個選擇。
環顧如今，能夠做大的房企，幾乎都是堅定的執行派。
那麼政策到底會如何左右樓市呢？孫宏斌並沒有展開這個話題來講，但是提瞭一句話" 現在政府在管，是讓波動變窄 "。
不知道各位怎麼理解這句話，波動變窄，我理解的意思是，行業整體的發展大方向沒有改變，隻是時間變短瞭。
地產行受土地和信貸的影響，幾乎大年小年會輪回出現。過去行業的周期基本上是 2 年出現一次調整，政策也是 2 年出臺一次，但是如今緊密到瞭一年一次。
這樣的節奏，歸根到底是把行業波動變得更窄更密瞭。
這也對地產從業者提出更高的要求。孫宏斌也說笑道，現在個人裝修找不到一個好的設計師。因為設計師都去瞭開發商給樓盤做設計瞭，所以本質上也可以看出未來房企對於優質人才的饑渴。
下半場會留下的企業
房地產這行最難的是什麼？這個問題讓孫宏斌來選擇的話，他說的是投資部門。
因為是亞佈力的論壇，之前有很多做互聯網高科技的發言。孫宏斌也說瞭，類似於其他行業做投資的，投瞭之後基本上 3 個月就能看到反應瞭，而房地產這行不是，投資拿瞭地，要兩年後才知道賺不賺錢，這是地產這行難的地方
過去閉著眼睛拿地是行情好，未來對於投資部門的要求會越來越高。
如何描述投資的重要性呢？孫宏斌的原話是：
" 投錯瞭以後，蓋什麼房子都虧錢；地買對瞭，蓋什麼房子都掙錢 "。
我相信，在對比瞭對樂視的投資之後，孫宏斌這點感悟是異常堅定和決斷的
另外，對於公司來說，小公司沒法做，大公司其實也在快速整合。從目前的數據上來看，大的企業發展速度要比小企業更快，因為歸根到底這行是比拼錢的生意。
過去是國企央企可以借到錢，如今錢泛濫的當下，規模越大越能借到錢。
未來行業轉型升級的關鍵
行業轉型毋庸置疑，融創已經很多次的提起要做美好生活的理念。但是對於如何轉型，孫宏斌並沒有用很多理性的詞來解釋，而是說瞭三個字：要！ 堅 ！持！
對於今年大量接手的文旅項目，孫宏斌說，今年能夠打平就不錯瞭，每個都是幾百億的規模，投入產出比極低。
但是為什麼依然要做呢，或者說要堅持呢？
正是因為投入產出比極低，本質上也就意味著做的人也不多，做得好的人也不多，所以現在做的東西會越來越好。今年是平瞭，明年 1%，後年 2%，做過 10 年就 20% 瞭。
所以換句話來說，因為參與者少，行業轉型升級的門檻也變的更好瞭，未來地產也會出現類似於互聯網式的壟斷，就這麼兩三傢賺取所有的利潤。
所以從這個角度不難看出，融創接手文旅項目時候的智慧，做這塊不僅短線不虧，而且未來持續賺錢，這基本上給融創未來 20 年的發展留下瞭足夠的籌碼。
其實，整個演講孫宏斌並沒有像文章寫的這樣嚴肅，整個內容充滿瞭大量的段子和玩笑。
但是從一些看似戲言的觀點，我們看到這傢企業老板不一樣的膽識和判斷，對於行業的現在和未來，基本上融創都是這麼做的。
從過去的數據來看，基本上孫宏斌都是對的，對於下半場差不多也會如此徐徐的在我們面前打開。
