來源：鳳凰房產（ID：houseifeng）綜合鳳凰財經（ID：finance_ifeng）、財經韜略（ID：tttmoney8）
10 年前，上海浦東一套房或許隻要 150 萬，可在 10 年後的 2017 年，已經達到瞭 1100 萬，換句話說，如果當初你選擇瞭買房，那你的財富便每個月增值 7 萬多。可是，時光無法倒流，即便是給個機會，當年的你也未必有勇氣買房。
十年之間，北上廣深的房價漲幅跑贏瞭收入和房租。為什麼一線城市的房價超越瞭普通人的承受范圍，卻依舊有人在買房 ?
現在不買，以後瘋漲瞭更加買不起瞭 ; 即使現在當瞭高位接盤俠，十年之後再回首，當年的房價還是低谷，房子早買就是賺到。這是大多數人十年前選擇買房的心路歷程。
有人拿十年的光陰去換一套大城市的房子，有人用十年的光陰享受一段沒有房貸的舒適人生。十年之間，恰似南柯一夢。
十年間，一線城市的房價發生瞭什麼變化 ?
一、市場自我調節，房子供不應求，價格高漲。
中國加入 WTO，國際資本蜂擁中國搶占市場，眾多跨國企業在華建廠，以及本土民族工業的崛起，大量勞動人口擠滿北上廣。一線城市占據瞭資源優勢，大量人口的湧入，就有瞭對房子的渴求。十年前的中國已取消福利分房，樓市開發進入市場自由競爭，人多房少，物以稀為貴，住房需求暴漲，房價被推高。
二、貨幣超發，房產成瞭財富保值的堅挺後盾。
十年前，逐年增高的超發貨幣引發貨幣貶值，老百姓擔心財富縮水，私人資金可投資的項目不多，大概有理財，股票，房產等幾個渠道，炒股是有門檻的高智商投資，理財收益不穩定，唯有房產是傻瓜閉著眼睛都會做的投資。盡管十年間樓市有過短暫下跌回調，站在十年的歷史長河來看，房子的投資回報率還算穩健，甚至出現瞭靠炒房賺錢的投資客。
三、國際熱錢湧入中國，人民幣升值，外資搶灘樓市紅利。
中國走向全球市場之後，外匯儲備增多，人民幣升值，國際熱錢通過投資人民幣資產 ( 比如：房地產 ) 獲利。當時中國股市還太年輕，尚不健全，投資還需要勇氣。
與此同時，在當時中國資產荒背景下，中國的制造業多以低端制造為主，出口到國際市場，掙得都是血汗錢，還不如開發一個樓盤掙得多。十年之間，許多央企也涉足樓市，主業低迷，樓市利潤來湊，投資房地產被認為是資金獲利和避險的好去處。
數據顯示，2016 年銀行新增貸款大頭都給瞭房貸，制造業萎靡瞭，如今在一招比一招狠的重磅樓市調控之下，銀行也知趣地收緊房貸瞭。但房地產在銀行眼中仍然是基礎的優質資產，銀行理財更是為其做嫁衣。
四、中國推動城鎮化，農民進城買房，在讀學生也加入買房大軍。
隨著外資湧入中國以及中國城鎮化的進程，工業代工廠如雨後春筍般出現，大量農民進城務工，比如富士康在東莞的工廠，曾招納過上萬的流水線工人，還將觸角深入到中國內地，建立很多分工廠。進城務工的農民用辛勤的汗水建設瞭一個又一個城市，也會想在城市買房安傢，進而激發住房需求。曾經，沈陽一度為瞭鼓勵農民工進城買房，還推出瞭零首付的優惠。
高考之後，是否要去讀書的城市買房成瞭熱門話題。隨著一線城市房價高漲，如今在一線城市買房的門檻越來越高，完全靠自己的能力 ( 不需要傢裡幫忙出資 ) ，首次置業時間都在 30 歲之後。有人調侃，人生不止有詩和遠方，還有買房。尚無經濟能力的大學生買房最大的障礙是什麼 ? 網上總結為傢裡不給錢或者傢裡沒有錢，歸根到底，錢才是買房的關鍵因素。
曾經有功成名就的人物勸說年輕人，別在讀書的時候想買房，應該將大好的青春年華用來學習和提升自己，未來靠自己的能力去創業。買房和創業永遠是一場博弈，不如讓年輕有年輕的模樣，其他功利的事情，順其自然。
五、當社會上升的通道被打開，房價也迎來上漲的十年。
隨著經濟發展，高等教育已變平民教育，人口頻繁湧向大城市尋找機會，社會有瞭向上流動的通道，買房需求被激發，拉動瞭樓市的上漲。
每年，大量的畢業生留在一線城市工作，主要是就業機會多，這是現實。十年前買房的那波年輕人如果足夠努力，也許差不多能混跡中產階層瞭 ; 十年前沒有在一線城市買房的年輕人，很多體驗過大城市的奮鬥歲月後，回到傢鄉或者去瞭二線城市，過上瞭有車有房，老婆孩子熱炕頭的安寧生活，他們會反問在一線城市買房的年輕人：難道不在一線城市 CBD 的房子就不叫房子嗎 ?
十年前選擇瞭買房， 十年後會發生什麼 ?
如果很多年前，你有幸在上海，讓時光回到 2007 年，以 150 萬的總價 ( 可以貸款 ) 買瞭上海浦東的房子，2017 年以 1100 萬成交。十年之間，漲價瞭 950 萬。我們來計算一下你的賺錢速度：
這套房子一年漲 95 萬，一個月漲 79166 元，每一天漲：2638 元。每小時漲：110 元，平均每分鐘漲：1.83 元。所以即便你在睡夢中，這套房子還是以每分鐘 1.83 元的速度在增值，比把錢放在餘額寶裡都強多瞭。十年前又沒有限購，如果你有勇氣買下三五套，真等於買瞭一臺印鈔機，畢竟在上海一個月能掙 7 萬的人還是鳳毛麟角。
時勢造英雄，無數人在高房價的重壓之下感嘆：如果時光倒流十年，我們肯定會囤一大波房子。可是，時光無法倒流，即便是給個機會，當年的你也未必有勇氣買房。
因為很多人沒想明白，十年前買房與十年後買房的區別：
十年前買房，上海房價大概 1 萬一平米，你的月薪才 3 千，咬咬牙買瞭房，即使是十年之後，你當年的房子價格會永遠停留在 1 萬一平米，而你的月薪會達到 1 萬以上，供房毫無壓力。
十年後買房，上海的房價 5 萬一平米，你的月薪就算高達 2 萬，連湊齊首付都困難，買房壓力山大，有人黯然神傷離開一線城市。
十年之間，樓市如同一場精彩的大戲，或許沒有真正的贏傢。
未來三年，應該賣掉所有 " 投資性房產 " 嗎？
最近，經濟學傢金巖石多次發出這樣的投資建議：未來三年，賣掉所有投資性房產！
從公開資料看，金巖石的邏輯大致是這樣的：
中國在城鎮化過程中出現瞭嚴重的人口和土地錯配，未來人口將集中在幾大城市圈，一些地區將接近於無人區，這些無人區的房產還以資產抵押在銀行，銀行壞賬短期還沒有浮出水面。但這些鬼城、鬼區不斷曝光，風險就不不斷暴露，金融海嘯可能會拔地而起，北上深的豪宅價格或將一夜腰斬。
所以未來三年，賣掉所有投資性房產，不問價格。
對於傢庭資產配置，金巖石建議，棄房、持股、全球化，傢庭財富的配置從房地產未來五年轉向全球配置，證券投資主導。
說實話，對於一切簡單粗暴、過於肯定的投資建議，我都會產生天生的反感，在心裡嘀咕一句：騙子吧。
要知道，金巖石此前一直是樓市的死多頭，你百度一下 " 金巖石 +30 萬 "，就可以發現他的很多名句。比如在北京演講，他會說 " 北京房價賣不到每平 30 萬是開發商的恥辱 "; 在深圳演講，他又會說 " 深圳前海房價漲不到每平米 30 萬是開發商恥辱 "。
但似乎在一夜之間，他轉向瞭。有媒體使用的標題是，他 " 投降瞭 "。
金融風暴和中國房價的關系，金巖石也沒有弄明白。其實，絕大多數談論中國樓市的人都沒有弄明白。為瞭說明這個問題，我整理一個表格，帶著大傢回顧一下 2000 年以來中國房價的演變歷史。
從上面表格可以看出，2000 年至今中國樓市經歷瞭 3 個降息周期和 2 個加息周期。亞洲金融風暴全面爆發之後，中國曾陷入瞭幾年通縮，所以不斷降息。當時中國增長模式仍然是 " 制造業 + 出口 "，2002 年之後逐步向 " 城鎮化 + 房地產 " 轉移。
2004 年，中國房價出現第一次大幅上漲。這輪上漲，是此前亞洲金融風暴帶來的 " 挑戰—應戰 " 激發的。期間經歷多次降息，以及 M2 的中高速增長，2013 年 M2 增速達到瞭 19.6%。
2005 年和 2007 年房價上漲也很快，這時候加息周期已經啟動，但 M2 增長仍然偏快，中國出現瞭第一輪全民炒房潮。
2008 年全球金融風暴的爆發，讓中國的炒房遊戲戛然而止，當年房價出現瞭 2% 的跌幅，非常罕見。當時沿海地區經濟斷崖式下滑，大量農民工失業。接下來的 " 橋段 " 大傢都熟悉，" 四萬億 " 來瞭，央行大放水，2009 年 M2 增速達到瞭令人震驚的 27.7%，2008 年央行 4 次降息，其中一次的降息力度就是平時的 4 倍。
於是，2009 年中國房價出現瞭暴漲，官方的統計數據是上漲瞭 24.7%。2010 年，M2 增速仍然達到瞭 19.7%，推動房價繼續上漲。
由於放水過猛，2010 年到 2011 年，國傢開始調控。加息，上調存款準備金率，出臺瞭限購限貸政策，全面收緊瞭房貸。發明瞭不給開發商預售證的調控方式。但房價在巨大慣性作用下，仍然在 2012 年到 2013 年出現瞭較大漲幅。真正管住房價，已經是 2014 年，那時新一輪降息周期已經開始。
接下來，就是這一輪房地產政策牛市。基本情節是一樣的：經濟下滑壓力巨大，為瞭保就業，降息、降準、刺激房地產市場，放松限購限貸，然後樓市大漲。這一輪大漲從深圳率先開始，最終在 2016 年出現瞭全國性上漲。從 2016 年 9 月 30 日開始，政策再次逆轉，收緊限購、限貸。從官方數據看，2015 年和 2016 年房價隻上漲瞭 9.1% 和 11.3%。但事實上，這一輪上漲肯定超過瞭 2009 年的大救市。
回顧這 16 年的歷史，是想告訴金巖石們：金融風暴、經濟嚴重下滑，不僅不會造成人民幣計價模式下的房價大跌，反而是房價上漲的契機。
2000 年以來三輪房地產大漲，分別跟亞洲金融風暴、全球金融危機和 2014 年到 2015 年的經濟下行壓力有關。
在中國城鎮化見頂之前，希望通過經濟危機來讓中國房價在 " 人民幣計價模式下 " 暴跌，基本上是不可能的。而且恰恰相反，經濟一不行，房價必須雄起。至於 2008 年那種暴跌，反而成為抄底的千載良機。
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
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