轉自：博士高管匯、功夫財經；作者： 徐斌
近端時間，北京市海淀區首個共有產權房項目中鐵碧桂園正式開盤。一共有 431 套房源，含全裝修費用售價 35000 元 / 平方米——這一價格，已經低於市面上同等水準的房屋價格。
通過審核並參與搖號的傢庭戶數共有 29364 戶，核算下來，差不多是 68 個人搶一套房。
但是，在現場選房時，令人們詫異的一幕出現瞭！
在現場選房進行到一半的時候，到場的傢庭代表有近六成選擇瞭放棄共有產權房選擇；到下午六點結束時，輪到 1600 號，這 431 套待選房源才全部售罄。
也就是說，有近 70% 的傢庭放棄瞭這次選房。
按理說，作為北京個人產權占比最高（達 70%）的共有產權房，價格比附近同類商品房低瞭一半，戶型設計方方正正，又位於寸土寸金的海淀西北旺地區，不應該有這個高的棄選率啊？
原因是多方面的，比如現場有購房者說，首次購房準備不充分。
89㎡兩居總價約 311 萬，即便首付三成，也需要近百萬元左右。
該樓盤首付時間要求極緊，當天十萬定金，3 月 5 號之前交齊首付，大約 100 萬，逾期押金不退，這是棄房率較高的一個原因。
但這隻是一方面，並不是本質原因！
共有產權住房是一個新的房地產政策，它代替瞭原有的自住型商品房，價格便宜，門檻相對較低，是政府解決北京百姓住房需求的一大惠民政策，70% 面向北京市民，30% 面向符合購房條件的外地戶籍 " 新北京人 "。這個房子的特點用一句話概括就是：政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。
2017 年，北京市政府已經出讓瞭共有產權住房用地 38 宗，用地面積約 207 公頃，規劃建築規模約 403 萬平方米，是往年供地可建設規模的 3 倍。已供應的 207 公頃共有產權住房用地中有 53 公頃用地位於城區（朝陽、海淀、豐臺、石景山），104 公頃用地位於承接人口疏解的近郊新城區（大興、通州、順義、昌平、房山），其中還有兩宗屬於企業利用自有用地建設共有產權住房項目。
你真的瞭解共有產權住房嗎？
共有產權住房的基礎是自住商品房，2017 年 9 月 30 日北京市住建委聯合另外三傢相關單位發佈瞭《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，該辦法實施後，按照 " 新房新辦法，老房老辦法 " 的原則，已供地但尚未銷售的自住型商品住房將統一按照共有產權住房進行後續銷售及使用管理；已經簽約銷售的自住型商品住房項目繼續按照原自住型商品住房相關規定管理。按照政府計劃，未來 5 年內將有 25 萬套共有產權住房上市。按照過去歷年的交易量估算，25 萬套房子相當於市場交易總量的大約 10%~15%。
共有產權住房的戶型標準規定，北京城六區新建項目容積率不高於 2.8，層高不低於 2.8 米，套型總建築面積最大 90 平方米；其他區新建項目容積率不高於 2.5，層高不低於 2.9 米，套型總建築面積在 90 平方米以下的占建設總量的 70% 以上，最大不超過 120 平方米。因為容積率並不高，共有產權住房小區的環境符合北京市小區的正常標準，層高有可能略低。戶型基本是小於 90 平米，大多屬於一居和兩居，基本夠用。
雖然共有產權住房基數不小，價格相對低廉。可是想要申購，首先要具備三項資格：一是項目所在區戶籍無房傢庭；二是在項目所在區工作的其他區戶籍無房傢庭；三是符合本市住房限購條件的、在項目所在區穩定工作的非本市戶籍無房傢庭。申購條件也限制瞭一個傢庭隻能購買一套共有產權住房，並且如果傢庭成員屬於被拆遷安置戶、在北京有房屋並轉讓的記錄、離婚後三年內單獨申請、有未拆除的違建等 4 種情況，是不允許申請共有產權住房的，這意味著政策上堵死瞭假離婚等申請共有產權住房的路。
買共有產權房性價比高嗎？
要想知道共有產權住房的性價比，首先要明白其產權是如何分配的。共有產權住房是買傢和政府各持有部分產權，雙方都可以將各自持有份額抵押，其中政府抵押融資隻能用於建設保障性住房和棚戶區改造建設和運營管理。共有產權房的價格和份額在土地出讓時確定，以根據新政策從自住商品房轉為共有產權房的中鐵碧桂園為例，個人業主持有 70% 的份額，售價 3.5 萬元 / 平米。這個項目海淀區永豐產業基地（地鐵十六號線永豐站），附近二手房目前價格大概是 4 萬到 5 萬之間。以 90 平米的戶型為例，整套下來 300 多萬，首付需要 100 萬。包括不明朗的政策，未來上市的限制（五年內不得交易），這個樓盤出現瞭業主棄購的現象。
其次，共有產權住房的房產證也有特殊規定。根據不動產登記條例和政策規定，共有產權住房的房屋產權性質就是 " 共有產權住房 "，除此之外還會註明小業主持有的份額比例。共有產權住房也可以用於出租，但是按照規定政府要按照份額獲得租金收益的相應部分，這一點會在購房合同中約定。
原則上共有產權住房在 5 年內是不允許出售的。如果不得不出售，必須是有特殊原因，向區住建委申請，由政府回購。回購價格是按照購買價格結合折舊和物價因素確定。滿 5 年共有產權住房購房人取得不動產權證滿 5 年的，可按市場價格轉讓所購房屋產權份額。
最後，關於要不要買共有產權住房的問題，我舉個例子，幾年前廈門大學為瞭引進教師，出臺瞭一個政策叫人才引進房，用相對當時市場價格便宜一些的價格賣給廈大教授。當時周邊價格大概是 9000~15000 元 / 平米，這個政策房的價格是 8000 左右。隨後廈門房價暴漲，但是由於人才引進房法律規定、合同約定，這個房子的出售必須補繳相應土地價格增值部分給政府，最終，導致老師集體抗議他們不能享受到房價暴漲的紅利。
無論評價誰是誰非，我們都可以通過這個案例反推現在共有產權住房一個特點：在房價不變的情況下可以滿足居住需求，但是在房價波動時也與市場基本脫鉤。房價上漲，業主隻能享受部分收益，房價下跌，這個房子又不如市場上的其他房源劃算。所以這個房子從政策角度說，是 " 房住不炒 " 的絕佳政策典范。他的最大優勢在於目前的相對低價：註意，這未必是未來的相對低價。
如果你屬於沒房就不能結婚，即將分手的狀態，申請購買共有產權住房就是一個非常不錯的選擇：低總價，相對高面積，交通方便適合通勤，小區也比較新，大開發商負責開發。如果你已經具備一定的經濟實力，多出一兩百萬對你來說不是問題的話，就不必考慮購買這種房子。這個房子基本就是為城市夾心層，為剛畢業大學生等剛需人群準備的。
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
