我有七八年沒去過海南瞭，上周末去三亞散心，發現變化很快。上一次去還是 2010 年 1 月份，正是海南被批復國際旅遊島後，房地產瘋狂炒作的時候我去采訪。所以這次回來講講海南，算是給大傢投資買房一點啟示吧。
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這一輪海南樓市啟動，主要是去年四季度開始，雖然今年價格也漲瞭不少，但遠不如 2010 年的那一輪行情那麼狂熱。
找瞭幾個 2010 年我去三亞踩過的盤，跟現在價格做下對比。
1、鳳凰島，2010 年 1 月 11 日開盤當天，從之前的內部認購價 3.5 萬漲到 6 萬元 / 平米，然後因為人太多，立刻飆升至 7 萬元 / 平米，700 套房一天內被搶光，購房者搶房，開發商則是搶錢。並要求一次性付款，不接受按揭貸款，搶一個房票還得花一百多萬。最貴的一套海景房單價賣到 15.8 萬，這價格直接秒殺北上深現在的豪宅，不過瘋狂的時候，也沒人覺得貴。
我當時采訪的一個溫州投資客，認購瞭一套 131 平米的房子，九百多萬，房票花瞭一百多萬，還有大幾十萬的稅，總成本接近 1200 萬左右。結果，後院起火，公司資金周轉不開，2013 年以 500 萬賣掉瞭，虧瞭 700 萬，還有這幾年的利息錢。
今年三亞房價雖然反彈瞭不少，但現在鳳凰島的二手房價格是 5 萬多，也還沒有回到 2010 年的價格，投資客被緊緊套牢瞭。
2、三亞鳳凰水城，2009 年 3 月才賣 6000 多元 / 平米，但我 2010 年去看時已經飆升至 2.7 萬元 / 平米。我問瞭下中介，現在二手房的價格，也就是 3.2 萬左右。如果你買在高點的話，2010 年 -2017 年 11 月，7 年的時間，漲五千，如果賣掉，算上貸款利息和稅費，基本上也是虧的。
3、三亞的北部天澤湖畔，從開盤的 6000 元 / 平米，漲到瞭 2010 年的 2.8 萬元，每天放兩套出來吊買房者胃口。現在的價格大概是 2.6 元 / 平米。
4、三亞灣國際公館，2009 年下半年，當時價格為 3.3 萬元 / 平米，2010 年 1 月漲到 6 萬元每平米。現在的價格大概是 5 萬多。
5、山水國際項目 2010 年賣 2.8 萬 / 平米，去年價格才 1.3 萬，今年回到 2 萬多。
三亞灣鳳凰路一帶的海景房，是三亞市區比較有代表性的成熟片區，跟當地中介瞭解的情況是，現在二手房住宅普通住宅普遍在 2.8-3.5 萬之間，時代海岸城也是兩三萬左右。2010 年純粹是投機炒作，房價漲的太多，之後又跌的太狠，基本上都腰斬瞭，三亞今年漲瞭 1 萬左右，過完年均價從 1.5 萬迅速漲到 2 萬多，下半年比較平穩，現在 2.5 萬 / 平米左右。
2010-2012 年，三亞的房價長期排在全國前五名，2012 年 2 月，三亞成交均價突破 27000 元 / 平，僅次於當年的上海、北京。2012 年 -2016 年，三亞房價基本上都處於低谷。2016 年，在 1.7 萬徘徊，一直到年底才慢慢回升。
三亞灣片區現在有個新盤珠江儷豪，新房均價 3.5 萬帶精裝修。碧桂園三亞海，價格也是在 2.8-3.5 萬 / 平米。跟 2010 年價格相差無幾。
說到房價腰斬，我又要囉嗦一句，海南大部分都是外地的投資客，誰也沒空專門飛過去砸售樓處，而且砸瞭也沒用，泡沫太大，該跌還是跌。所以那些說房價大跌超過 3 成，砸售樓處，銀行會破產的言論可以休矣瞭。這一輪瘋狂中，未來幾年內會有很多城市重復海南的故事，尤其是那些靠外來人炒作的城市。
其它海南的城市，故事情節跟三亞如出一轍。
2009 年 12 月海南國際旅遊島導致海南房價一天一個價，在不到一個月時間內均價翻倍，一周之內，地價翻三倍。海南東部的文昌、瓊海、萬寧、陵水等市縣的房價也水漲船高，連深居海南內地的保亭黎族苗族自治縣 2 個月前還是 3000 多元，也漲到六七千元，現在也就是七千多的價格。
海口因為有本地的常住人口，225 萬，所以泡沫沒有其他城市大，成交均價 2011 年為 8934 元 / 平方米，此後開始走低，2014 年有所回升，達到 8999 元 / 平方米，近三年來整體較為穩定，今年開始反彈，目前快到瞭 1.4 萬，漲幅 56%。
海南各個城市房價今年都有所回升，從 1 月份到 10 月份，萬寧從 7500 漲到 12500 元，陵水從 1.2 萬漲到 1.75 萬，澄邁從 6000 漲到 8000，文昌從七千多漲到九千多，瓊海從八千漲到 1.1 萬多。
現在的均價，有些回到瞭 2010 年的高峰，有的還不及當時的價格，這 7 年裡，高位買的投資客真是備受煎熬，因為賠進去的不止是時間，是根本就沒有收益，如果按機會成本算絕對是虧的，因為隨便換個一二線城市，現在跟 2010 年的價格相比，也是至少翻倍的，一線翻瞭幾倍。
因為親眼見證瞭海南樓市的過山車，所以我現在對這種在短短的幾個月或者一年半載時間，房價就瘋狂翻倍的城市，心有餘悸，海南的教訓太深刻瞭。
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現在還有人問我，海南的房子值不值得投資。我覺得也分情況看。
整個海南的人口才 917 萬，但 2017 春節黃金周七天時間裡，海南接待遊客就達到 516 萬人次，遠遠高於往年，未來的潛力還是比較大的。
除瞭海口基本上是靠本地常住人口購房外，其它的沿海城市，購房群體大都是來自島外的。2017 年上半年島外客戶購房占比高達 88%，其中來自京津冀和東三省的購房者最多。
對島外購房者而言，買來一年也就最多過冬，所以沒必要買大戶型，小戶型是最受歡迎的。40 萬以內 40-60 平米的一居室，40-60 萬 80 平以下的二居室占比最高。在價格方面，三亞成交總價最高，集中在 100 萬到 200 萬之間。
海南今年房價大漲，跟 2010 年那一輪瘋狂有所不同，那時純粹是炒房客炒出來的，而今年的瘋狂，是因全國市場的帶動，來海南買房的也基本上算是剛需，出於對海南的空氣、健康和度假需求而買，純粹為瞭炒一把走的比較少，人都是這樣，有瞭教訓才會理智。
現在北方人去海南過冬度假的人也是越來越多，現在都快成東北人的天下瞭，據四川的老人說他們一到海南，風濕病就好瞭，北方人到海南，咽喉炎也好瞭，他們其實也算是剛需瞭，冬天在海南住，夏天回老傢，如果每年要在海南住上半年，肯定自己買個房方便，也更劃算，如果年輕人隻是為瞭過年去玩幾天，可能就沒必要瞭，還不如住酒店。
如果單純的想買來投資升值呢？就得在低窪的時候入場，比如過去這七年，海南房價跌到投資人吐血，你就大把機會撿漏啊。
過去沒把握住，現在還來得及不？
如果從土地的供給上看，估計明年海南房價還得漲。看下面這張土地供給的圖，從 2013 年開始，海南土地供給曾斷崖式下滑。
今年的土地供給量還在大幅下滑，據網易房產整理，2017 年前三季度海南土地成交面積 360.8 萬㎡，同比下降 137%，供應面積 433 萬㎡，同比下降 69%，無論是成交還是供應，都創下瞭近 5 年來的最低值。雖然成交面積大幅下跌，但成交金額卻同比上漲 0.7%，148.9 億元的成交金額創下瞭近 4 年新高。
2016 年 2 月海南 " 兩個暫停 " 出臺，高於全省樓市庫存消化周期的 13 個市縣暫停土地供應審批；今年，海南五指山等中部生態區域，停止開發新建外銷房地產項目。隨著調控升級，住宅用地出讓受到嚴格限制，成交面積占比進一步下滑。2015 年前三季度，住宅用地成交占比高達 56%，2016 年住宅用地成交占比下滑至 32%，今年前三季度住宅用地成交面積僅占全省成交的 26%，三年時間，住宅用地成交占比下滑瞭 30%。此消彼長，住宅用地成交面積的大幅下滑，讓商業用地面積占比從 2015 年的 28% 上升至 47%。
按照目前的消化速度，海南今年的去庫存周期會下降到 6 個月以內。
按道理，海南應該加大土地供給速度才對，但今年的土地供給量明顯下滑，這樣會導致明後年的新房供給明顯跟不上。所以這一點，也是我比較擔心海南房價還要上漲的主要原因。
海南過去七年都在消化上一輪泡沫，今年才補漲百分之五六十左右，這一輪肯定是沒有漲完，後面應該還有百分之二三十以上的空間，但可能是緩慢的，畢竟限購瞭。
如果你是買來給傢人養老的，現在可以買，如果純粹投資，有名額，你手頭有錢沒地方投，打算長期持有，偶爾自己住的話也可以買，用高杠桿想短期獲利就沒必要瞭，因為海口、三亞、萬寧、陵水限售都是 5 年，估計你扛不住，而且異地投資也比較麻煩。
作者：櫻桃
來源：櫻桃大房子
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