" 資產荒時代，持有房子比人民幣要好 " 半年前潘石屹的話猶言在耳，然而現在，他又變卦瞭，開始帶頭甩賣資產。根據 10 月 23 日晚間潘石屹旗下 SOHO 中國發佈的公告顯示，公司將上海凌空 SOHO 剩餘權益出售給基匯資本。
潘石屹是繼李嘉誠之後，第二個甩賣內地商業地產的房產界大佬，他們的行為被很多投資者解讀為看空中國。有意思的是，基匯資本不僅此次接盤潘石屹，也曾在 2013 年接盤李嘉誠旗下的西城都薈，以及接盤李嘉誠次子李澤楷旗下的盈科中心。似乎，基匯資本對國內商業地產的未來非常看好。
說起基匯資本，就不得不提及它的創始人吳繼煒，此人有著偏愛熊市接盤商業地產，以及買下破舊的老樓，重整它們以創造價值，改善經營狀況後再次出手。從手法上看，頗有些地產界 " 禿鷲基金 " 的味道。
接盤潘石屹
根據公告顯示，SOHO 中國與基匯資本旗下公司就出售凌空 SOHO 項目全部已發行股本訂立框架協議。初始代價基於訂約方協定的凌空 SOHO 項目資產價值 50.08 億元厘定，主要根據於 2017 年 8 月 31 日目標公司及其附屬公司的營運資金凈值及凌空 SOHO 項目公司的未償還境內銀行貸款本金進行調整。
協議建議出售事項的初始代價為 29.54 億元，算上銀行貸款本金 19.90 億元，基匯資本此番接盤代價達到 49.44 億元。
凌空 SOHO 位於上海虹橋臨空經濟區，SOHO 中國於 2010 年 8 月耗資 15.62 億元取得土地使用權。建成後，總建築面積達 34.3 萬平方米，其中總規劃可售 / 可租建築面積 22.83 萬平米，包括辦公室面積 19.44 萬平米及商業物業 3.39 萬平米。
2014 年 11 月，凌空 SOHO 正式開業。而在開業之前，為瞭緩解資金壓力，SOHO 中國於當年 9 月宣佈，以 30.5 億元的價格出售 10 萬平米物業給攜程旅行網。也就是說，SOHO 中國那時已將近一半的辦公面積賣掉瞭。現在基匯資本買到的，是剩下的 10 萬平米辦公面積和 3.39 萬平米商業物業。
數據顯示，2016 年凌空 SOHO 租金收入 1.43 億元，而項目負責達 19.90 億元，按照上市公司平均 5.3% 的負債成本計算，利息支出約為 1.05 億元。考慮到運營成本，SOHO 中國運營凌空 SOHO 收益不高，甚至有可能虧損。由於國內資產證券化程度不高，SOHO 中國一時間也無法將其打包成 REITs 出售，上市公司一直無法享受到價值增值的部分。因此，將項目整體出售便成為一種選擇。
2017 年上半年，凌空 SOHO 項目未經審核租金收入約為 9000 萬元，照此計算，全年能獲得 1.80 億元租金收入。在不考慮價值增值和運營成本的情況下，按 49.44 億元買入價，基匯資本需要 27 年才能收回投資。
上海市場租房數據顯示，凌空 SOHO 每平米單日租金為 3.60 元，以 10 萬平米辦公面積計算，一年租金收入約為 1.31 億元。由於 3.60 元的單價在上海地區並不算高，基匯資本或許寄希望於改善其經營狀況，等盈利能力上升後再將其出售。
曾接盤李嘉誠掙瞭 15 億
實際上，基匯資本已經有多項盈利的案例，其中代表就是接盤李嘉誠旗下的廣州西城都薈。2013 年 8 月，繼出售百佳超市後，李嘉誠也開始拋售內地商業地產，第一個出售的就是廣州西城都薈。當時，基匯資本以 25.78 億元的價格從和記黃埔手中拿下。
廣州西城都薈 2004 年動工，由於招商受阻，一直到 2012 年底才開業，經營大半年來，除瞭連接地鐵的負一層和一樓基本開業外，二、三樓不少鋪面仍然空置。而收購改造，正是基匯資本擅長的。
經過基匯資本 3 年多的運營後，西城都薈近乎滿租，涵蓋零售、餐飲、娛樂等豐富業態。2017 年 4 月，基匯資本完成退出，以 40.65 億元價格賣給瞭號稱亞洲最大房產基金的香港領展。基匯資本 25.78 億元的價格買入，40.65 億元價格賣出，不足四年盈利近 15 億元。
投資界有一個說法，不要和太過厲害的人過招，這樣容易吃虧。基匯資本與李嘉誠這般地產界大佬過招，不僅沒吃虧，還掙得盤滿缽滿。
基匯資本於 2005 年由吳繼煒和吳繼泰兄弟創辦，兩人出生房產世傢，他們的父親為港股上市公司建生國際創始人吳仲燦。原本，作為長子的吳繼煒畢業後回港接手似乎天經地義，不過，他選擇瞭自己做出成績。2005 年，他說服曾在高盛工作的弟弟吳繼泰一起在香港成立基匯資本，專門從事地產投資。
2006 年，基匯資本以 9 億元買下上海南京東路上知名的爛尾樓 " 東海商都 "，同時斥資 4 億元重新裝修，並請知名設計公司參與改造。之後，基匯資本將其命名為 "353 廣場 "，於 2008 年重新開業。2012 年，基匯資本成功退出該項目，以 24 億元將 "353 廣場 " 出售給麥格理集團等海外投資機構。
或許，所謂李嘉誠、潘石屹看空中國樓市的說法，不過是商人基於利益的考量，自己沒有能力做好商業物業的經營與開發，就交給更專業的公司完成。
