轉自：房屋屋（ID：its-home）；作者： 凱風
有人說，中國樓市早已不是一個叫經濟學問題。
2016 年，貌不驚人的合肥超過北上廣深，奪瞭年度房價漲幅冠軍；更神奇的是，進入 2017 年，同在安徽的阜陽市臨泉縣，這樣一個國傢級貧困縣，居然學北上廣深搞起瞭 " 限房價，限地價 "。
一二線暴漲還沒結束，三四五線就緊隨其後，就連國傢級貧困縣也陷入房價狂歡。這種局面，還能維持多久？
一二線與三四線，究竟誰泡沫更大？形勢一旦逆轉，誰會率先跌倒在地板上？
2017 年 7 月大中城市環比漲幅，三四線城市遙遙領先。
很多人說，時間進入 2017 年，一二線城市房價就一蹶不振，他們的論據是這些城市成交量不斷下滑，有風向標之稱的深圳房價，更是連續 10 個月下跌。
很多時候，統計數字會撒謊。他們隻告訴你深圳房價連續 10 個月下跌，卻沒告訴你，這 10 個月，深圳房價僅僅跌瞭 1165 元，相比 5.5 萬的均價可以忽略不計。
深圳房價連續 10 個月下跌，跌幅可以忽略不計。
他們又說，一二線城市成交量集體下跌，就在剛剛過去的 7 月，北上廣深同比降幅均超 30%，北京、廣州降幅更是超五成。數字看起來很嚇人，但他們卻沒告訴你，當一二線城市開始限制高價盤上市、限制新房網簽時，成交量數據已經完全失真。
相反，在層層政策疊加之下，深圳房價在兩年內漲瞭 3 萬多元，最終居然隻跌瞭 1000 多元，這說明市場轉冷，還是樓市依舊堅挺？
去年十月一二線城市開始上馬調控，當時媒體就說是史上最嚴，但結果連一個城市的房價都沒遏制住；於是乎，限購之外上馬限貸，限貸之後又祭出限賣，接著又出臺政府指導價，凡是房價高過指導價一律不予網簽。結果呢？
北京廣州樓市又煥發第二春，漲幅比 2016 年還要誇張，至今仍沒有出現回調的跡象。而一二線熱點城市除瞭成交量在人為控制之下出現下跌，大多數城市的房價仍在上漲，個別城市也隻是高位盤整。
一二線城市房價為何越調越堅挺？
原因很好理解，限制瞭網簽，卻限制不住真實需求；控制瞭政府指導價，卻控制不瞭市場上的真實定價。一個雙合同就能應付的問題，何必如此煞有介事？
三四線城市這一波房價暴漲，出乎大多數人意料之外。
在幾乎所有人看來，三四線城市缺乏新的經濟增長點，同時面臨人口外流的壓力，再加上庫存持續高企，樓市失去長遠上漲的基礎。
現實就是這麼奇怪。那麼，三四線為何會出現暴漲？
一個原因是表面的，那就是當一二線城市被限購限貸限賣的組合拳人為鎖住時，仍然無路可去的資金就竄到三四線城市，從而帶來房價暴漲。
另一個原因是結構性的。雖然三四線人口在向一二線城市流走，但隨著城鎮化的推進，大量農民在自己的縣城、市區就地變成市民，也帶來瞭一定的人口增量。
還有一個原因，至關重要。
像安徽阜陽臨泉縣這樣的貧困縣，當地的人均可支配月收入不到 2000 元，而房價早就躥升到五六千元。從一開始的高庫存，為何突然變成庫存緊張，從而不得不對樓盤進行限價？
最主要的原因就是，當地正在大張旗鼓地進行棚改，而且在形式上，一改當初就地安置的模式，而是直接發錢。
2014 年 -2017 年棚改貨幣化安置面積。
所以，明白瞭吧，以棚改之名大肆拆除現有的住房，再以貨幣化補貼之名，讓被拆遷者有瞭購房的資本。既少瞭原來的存量，又多瞭新的需求，房價哪有不一路上揚的道理？
在三四線城市裡，像臨泉這樣的還有很多。無論是棚改，還是舊城改造，反正在人為控制之下，一邊大拆一邊大建，政府的土地財政收的盆滿缽滿，民眾在搶房的盛宴裡身不由己。
數據也證明瞭這一點：2015 年 -2017 年這三年的棚改目標是 1800 萬套，而 2018 年 -2020 年將要再改造各類棚戶區 1500 萬套，並且要求進一步提高貨幣化安置比例。
基於此，就會明白，為什麼三四線城市的房價越漲越讓人感到心慌？
經濟基本面沒有起色，對經濟的未來也沒有想象空間，大量的受教育人口、有錢一族還在向一二線城市轉移，僅靠大拆大建和農民工就地城市化所帶來的增量，又能維持多久？
我們可以得出三個結論：
一是，三四線城市的這一輪暴漲，更多是棚改和舊城改造帶來的。用大拆大建來去三四線城市的庫存，短期隻會制造房價暴漲，長期則因為缺乏實體的支撐，隻會制造出一大批沒有流動價值的不動產。被拆遷的人來接現在的庫存，未來誰接他們的盤？
二是，雖然同屬非理性暴漲，但一二線城市的安全邊際要高過三四線城市。我國正在進入強省會時代，一二線城市對於資源的吸納能力更勝於以往，大的趨勢不僅是人口在向一二線城市流出，資金也在向一二線城市轉移，一二線城市未來經濟的基本面要遠遠強過三四線城市。
三是，一二線越調越堅挺，原因是調控太過側重統計遊戲，而增加土地供給、租購同權等核心政策，落實得又遠遠不夠。三四線越漲越心虛，從根本上看，就是這一輪上漲，沒有任何實體的支撐，純屬泡沫狂歡，埋下無盡隱患。
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
