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平地一聲雷，廣州樓市又出 " 大招 "
日前，廣州市國土資源和規劃委員會發佈瞭《廣州市 2017-2021 年住宅用地供應計劃》，計劃顯示，2017-2021 年，廣州全市計劃供應住宅用地 3200 萬平方米，年平均計劃供應住宅用地 640 萬平方米。
其中，五年內全市普通商品住宅用地計劃供應 2375 萬平方米、租賃住房用地計劃供應 825 萬平方米；住房建設計劃安排 75 萬套，其中普通商品住宅 60 萬套、租賃住房 15 萬套。
廣州一下子就公佈瞭 5 年的供地計劃，而從某種程度上說，土地供給量一旦明確，未來 5 年，左右廣州房價走勢的 50% 的因素也就確定瞭。
所以，這 3200 萬㎡的住宅供應量對未來廣州房價的影響至關重要。
那麼，這 5 年 3200 萬㎡的住宅供地，是多還是少呢？廣州房價會因此而下跌麼？
下面，聽小編細細道來。
不必不知道，一比嚇一跳
為瞭搞個明白，小編先是扒拉瞭一堆數據，然後再歸納、提煉、對比，經過一通折騰後，看著結果，小編忍不住 " 嘿嘿 " 瞭一聲。
一、未來供應量不增反降
未來驗證這每年 640 萬㎡的供應量是多還是少，小編特地把過去 7 年的住宅用地供應量拉瞭這出來。計劃供應量是大幅低於歷史供應量，僅比 2013 年高瞭 5 萬㎡。也就說按照計劃供應量，未來的住宅供應量反而是減少的。
數據來源：中國指數研究院； 制圖：樓市參考
供應減少，意味著什麼呢？相信小編不明說，大傢也都想得明白。
二、市場整體供不應求
住宅用地供應減少，未來價格就一定上漲麼？當然不是絕對的，還要考慮需求。
所以，小編又將過去 7 年的廣州市住宅的供應和成交量拉瞭出來，就是下圖這張表。這張表裡隱藏瞭幾個鍵信息，小編給大傢解讀下：
數據來源：克而瑞 ； 制圖：樓市參考
1、供應量呈下降趨勢，成交量呈上升趨勢。二者在 2104 年時便已經出現死亡交叉，在未來這種剪刀差隻會更大；
2、近兩年已經開始供不應求，結合未來住宅供應量減少的事實，未來隻會更加供不應求。
三、庫存比少的可憐
截止到今年上半年，廣州市新房庫存量 644 萬㎡，按照現有現有的去化速度，僅需 8 個月。已經接近 6 個月警戒線。
所以，廣州的住宅市場整體已經處於賣方市場，再結合住宅供應量減少的事實，未來 5 年這種賣方市場隻會進一步固化。
那麼，在廣州城市面呈現供不應求的情況下，廣州市內部各區又是怎麼樣個情況呢？為此，小編，又做瞭如下分析
廣州各區住宅：量、價分化明顯
經過對相關數據的進一步分析，小編發現各區的分化特征明顯：
一、傳統核心城區已基本無地可供
未來的供地在廣州地域上會怎麼分佈呢？《計劃》中有這麼一段：
內環以內區域，以普通商品住房用地為主，為保護空間肌理、緩解老城壓力，主要供應存量住宅用地。內環與外環之間以普通商品住房用地為主，為疏解高密度人口，適量供應住宅用地。
而在外環與北二環 - 東二環 - 廣明高速之間的區域，則以普通商品住房用地、租賃住房用地為主。作為城市拓展的主要區域，未來這些地區應加大供應住宅用地。
同時，延伸至外圍城區的地鐵 9 號線、14 號線、21 號線、4 號所形成的四個放射軸線兩側，以普通商品住房、人才公寓為主，依托便捷的軌道交通，該區域為中心城區與外圍聯動發展的重要空間載體，相應增加供應住宅用地。
為瞭更好的理解上面這段話，小編特地梳理瞭下 2016 年廣州各區的住宅供應用地、住宅供應及成交量。如下兩張圖
數據來源：克而瑞； 制圖：樓市參考
數據來源：克而瑞； 制圖：樓市參考
通過對這兩張圖的分析，小編得出瞭如下結果：
1、越秀、天河、海珠、荔灣、黃埔等傳統城市核心區，基本已無地可供，5 個區加在一起也僅占到城市總住宅供地的 12%。再結合計劃中所述，未來 5 年的供地將會集中在花都、增城、南沙等衛星城區；
2、從整個新房成交量來看，除傳統城區的黃浦區外，廣州的樓市基本已進入外環時代。
二、廣州各區房價分化明顯
廣州各區房價分化明顯，傳統的城市核心區越秀、天河、海珠等，處於房價的第一陣營；與之緊密相連的白雲、荔灣區則處於第二陣營，黃埔、番禺則位於第三陣營，花都、南沙、增城、從化則位於第四陣營。
而這種梯度變化，主要基於大量因素：
1、各區的地理位置，立傳統城市核心區越近，房價越高。像越秀、天河、海珠等就是廣州城市核心區，從化、增城、南沙等區都是廣州外圍的衛星城區。
2、各區的可供住宅用地量。如之前分析可知，傳統的越秀、天河、海珠、荔灣等區基本是無地可供。未來 1-2 年將會進入二手房交易時代。而新房資源的稀缺性，必然導致高房價。
數據來源：中國指數研究院； 制圖：樓市參考
《供地計劃》僅是為瞭響應 4 月份住建部和國土資源部共同簽發的《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》的要求，之前北京、上海都已經公佈瞭供地計劃，此次廣州公佈用地計劃僅是公事公辦。
供地計劃不改廣州樓市上漲趨勢
但從供地計劃來看，未來市場整體仍是供不應求，受供需面的支撐，廣州房價上漲仍是大概率事件。
不過從現在的成交區域及未來的供地區域分佈，未來外圍的增城、南沙、花都等區將會是樓市主戰場，供給量和成交量都會很大。在受到市場調控影響時，存有階段性下跌風險。不過對購房者來說，這也恰是 " 上車 " 的好時機。
對於廣州這個一線城市中的窪地來說，每次調控，對購房者來說都是次難得的機會。
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
