小白的一位朋友是個老股民，常年在外打拼攢下不少的錢，前兩年在深圳買瞭一套房，原本可以全款，但想著留有盈餘的資金作投資，於是以首付 150 萬，貸款 20 年，貸款金額 350 萬的方式買下 XX 小區某套房（等額本息、商業貸款）。
兩年過去，這位朋友在股市裡賺瞭不少錢，心想著自己有閑暇的資金卻每月被繁瑣的月供約束，好不是滋味，加上今年房貸利率一路攀升，9 月份全國首套房平均貸款利率升至 5.22%，他給自己算下一筆賬，如果房貸利率從基準的 4.9% 升高到 5.22%，每月需要多承擔月供近 600 元，於是提前還款的沖動油然而生。
從我們的傳統觀念上說，常年欠別人的錢確實不是滋味，早借早還還可以無債一身輕。但是小白認為從財務管理的角度上看，提前還款這筆經濟賬確實不太劃算而且虧大瞭。
首先，房貸利率升高後，已購房人的房貸利息不意味著馬上增加，主要是看你和銀行貸款合同的具體要求。商業銀行一般有規定房貸利率上升後，已購房人的利率會在固定的時間內作調整，一般有按月調整、按年調整、貸款滿一年後調整等方式。
以按年調整為例，如果你在今年 2 月份申請的銀行貸款，銀行 5 月份抬高貸款利息，那麼最新的利息要到明年 1 月 1 日才開始計算。
再者，提前還款有些銀行是要收違約金的，比如 2015 年如果在中國銀行提前還貸，需要支付還貸部分一個月的利息作為違約金。
最後，也是最重要的一點，從貨幣貶值的角度上說，提前還款與否 20 年後的結果差別非常大。
為什麼這麼說呢？
你向銀行借錢後，如果貨幣貶值，那麼縮水的部分是由銀行承擔的，而你卻可以從中獲益。
1、過去 20 年，中國的 GDP（財富）從 1996 年的 71814 億增長到 2016 年的 744127 億，每月的財富增長為 0.9789%。
2、過去 20 年，中國的 M2（貨幣）從 1996 年的 76095 億增長到 2016 年的 1550100 億，每月的貨幣增長速度為 1.2637%。
也就是說過去 20 年你每月財富縮水的幅度為：
財富縮水率＝印鈔的速度－財富增長的速度＝1.2637%－0.9789%＝0.2848%。
3、按照 4.9% 的年商業貸款利率，那麼每月的利率是 4.9%÷12＝0.4083%；
4、實際上扣除縮水的錢後，你每月的貸款利率是 0.4083%－0.2848%＝0.1235%
5、換算成年後，每年的房貸利率隻有 12×0.1235%＝1.482%；
6、我們用 1.482% 利率計算，你實際的還款年限到底是多少呢？
可以看出，申請 350 萬貸款，按照 4.9% 的利率，扣除貨幣貶值因素，20 年後實際需要還的錢隻有 404.643 萬，當然你可能會說，我申請的房貸隻有 350 萬，現在意味著我要多承擔 54.643 萬的利息，不是虧瞭？
不，賬並不是這麼算的，正確的應該是：
1、提前還款前期已支付的利息銀行是不會返還的，以小白上面那位朋友為例，貸款 20 年，金額 350 萬，利率 4.9%，那麼他每月月供是 2.29 萬，兩年就是 54 萬，也就是說在其他成本不變的情況下，過去兩年花在這套房子上的成本已經達到 350 萬 +54 萬＝404 萬。
這說明瞭啥？意味著兩年後提前還款與繼續支付最後的 18 年房貸成本是一樣的嗎？其實也並不是，這也就是下面要說的第 2 點：
2、即涉及到的貨幣時間價值，我們假定這位朋友兩年後提前還款（一次性）需要付的總金額為 360 萬，那麼自己將會少瞭 360 萬可投資的資金；如果沒有提前還款將 360 萬用於投資，那麼將會產生收益，這就是貨幣的時間價值。
小白的這位朋友喜歡股市，假定將 360 萬的資金投資於穩定性較強的銀行股，以 5% 的股息率，在不計算股市損益的情況下，單純依賴股息也能產生巨大的收益（350×（1+5%）^18）。
當然上面的算法默認瞭前 20 年和後 20 年貨幣縮水的幅度是相等的，未來 20 年，中國印鈔增速應該會放慢，財富縮水的幅度將會收窄，但總體不可能太慢，所以隻要通脹保持在較大的幅度，提前還款的損失將會繼續存在。
房貸利率升高雖然會抬高買房人的成本，但相對貨幣縮水的幅度來說，完全可以抵消，所以無論未來加息與否，提前還款都不劃算。
對個人而言，能申請銀行低利率貸款的機會一生隻有一次（房貸），且行且珍惜。
