導讀：21 世紀經濟報道 咨詢的大部分開發商人士均認為，公積金貸款加快放行，對於地產整體的銷售影響不大。
來源丨 21 世紀經濟報道
記者丨張曉玲 深圳報道
圖片來源 / 新華社
開年後的樓市繼續處於深度調控之中，尤其是信貸這一關鍵性的因素，仍在不斷收緊，多個銀行支行暫停房貸，個貸利率上浮成為一二線城市的普遍現象。一些城市首套房貸利率較基準利率上浮已達 20%-30%。
在此背景下，根據去年 12 月住建部、財政部、央行、國土部聯合發佈的《關於維護住房公積金繳存職工購房貸款權益的通知》（以下簡稱《通知》），各地紛紛加快公積金審批流程，要求開發商不得拒絕購房者的公積金貸款，並加大懲戒力度，成為收緊的購房信貸中唯一的寬松。
3 月 5 日，深圳市住房公積金管理中心透露，從 1 月起，深圳市相關部門已要求房企提供不拒絕購房人使用公積金貸款的書面承諾，在銷售現場公示，並對拒絕者加大懲處。
多位開發商人士表示，如果公積金貸款能夠加快審批，不僅減輕購房者的負擔，也對銷售有樂觀影響；但在很多城市限價的情況下，對於那些傾向於讓利賣房而提高首付甚至要求全款的項目，影響並不大。
開發商不得拒公積金貸款
公積金貸款作為購房資金通道之一，目前正在被大力支持。
3 月 5 日深圳公積金新政給出的六項措施包括，5 個工作日內完成貸款審批、5 個工作日內完成抵押登記、開發商不得拒絕公積金貸款、加強對公積金貸款銀行考核、職工可電話舉報違規樓盤以及聯合開展專項整治行動等。
深圳的這些措施均出自於《通知》。這份於去年 12 月 13 日印發的文件，是在 2014 年的基礎上深化的。
2014 年，住房城鄉建設部、財政部、中國人民銀行明確要求房企不得拒絕住房公積金貸款購房，但部分房企仍然拒絕或變相拒絕購房人使用住房公積金貸款。
21 世紀經濟報道（微信號：jjbd21）的調查顯示，在多個一線城市，新房銷售都存在變相拒絕公積金貸款的現象。
因此，為發揮公積金作用，凈化市場環境，出臺瞭上述《通知》。
其中值得關註的是，加大瞭違規的舉報、懲戒力度。對限制、阻撓、拒絕使用住房公積金貸款購房的房企和中介，深圳市規劃國土委將要求責令整改，對違規情節嚴重、拒不整改的，予以公開曝光，並納入企業征信系統。
目前，深圳市住房建設局已組織深圳市公積金中心加強對 10 傢住房公積金貸款業務受托銀行的管理和考核，監督受托銀行提高服務效率、提升服務質量。
無獨有偶，近日東莞市住房公積金中心與相關部門也聯合發文，加快公積金貸款審批流程，專項整治、嚴肅處理開發商及中介機構拒絕公積金貸款行為，規范房地產市場秩序。
據介紹，從行動開始到 3 月初，深圳市有 21 個新建商品房項目到市公積金中心辦理瞭公積金貸款房源入庫工作，新建商品房項目入庫率達到 95%。
深圳市公積金中心指出，下一步，深圳市住建局和深圳市規劃國土委還將繼續推動新建商品房項目入庫工作，將有更多的新建商品房項目能夠使用公積金貸款。
房貸利率上升難免
對於購房人而言，公積金放開是個好消息。但對深圳、北京動輒數百萬的貸款而言，公積金即使放開也是遠遠不夠的，必須進行商貸和公積金的組合。
機構數據顯示，目前北京、深圳等城市平均貸款額度首套房貸款 200 萬 -300 萬，而公積金貸款北京傢庭為單位最高可貸 120 萬，深圳傢庭最高可貸 90 萬，其他城市更少。
對於非剛需購房，300 萬 -500 萬甚至更多的貸款，公積金貸款更是杯水車薪。
21 世紀經濟報道（微信號：jjbd21）咨詢的大部分開發商人士均認為，公積金貸款加快放行，對於地產整體的銷售影響不大。
整體而言，在中原地產、易居克而瑞等多傢機構看來，2018 年的房貸收緊已成定局。
根據中原的統計，目前北京大部分銀行執行首套房貸款利率為基準上浮 5%-10%，上浮 10% 逐漸成為北京房地產剛需市場的主流，購房貸款的成本繼續上升：首套房貸每百萬 25 年月供歷史首次突破 6000。
在深圳，進入 3 月份後房貸利率仍在上浮，十幾傢銀行首套房貸普遍上浮 10%，個別銀行如浦發銀行、民生銀行上浮 15%-20%。平安銀行、郵儲銀行、南洋銀行、農村商業銀行暫停瞭房貸，其他銀行也大多額度緊張、放款緩慢。
對於銀行而言，資金成本持續上升，包括餘額寶等固定理財收益年化資金成本已經接近 4.1，疊加管理成本，按揭貸款的基準利率 4.9 對於大部分銀行已屬於低利潤產品，出於盈利的考慮，商業個貸利率將會繼續上浮。
此外，房價逐漸出現調整，銀行的風險增加，銀行對抵押品的風險意識將提高，各傢銀行預計後續將繼續收緊房地產貸款的額度與提高房地產貸款的價格。
從歷史看，除瞭 2009 年後與 2015 年後的一段時間，大部分首套房房貸的執行利率都在 6% 左右，中原預期後續房貸利率還有上升的空間。
深圳市房地產中介協會指出，上述現象和趨勢背後是落實 " 房住不炒 "，去金融杠桿。對運用金融杠桿的購房者而言是利空，購房成本再次上升。
中原地產首席分析師張大偉指出，購房者的資金成本持續上升，已經逐漸完成瞭從量變到質變的過程，貸款的壓力越來越大。據其測算，按照北京上海的剛需房價，貸款 25 年，從過去的 85 折優惠利率到現在的基準甚至上浮，房價即使降低 8% 左右，因為利率上漲也抵消瞭這部分降價影響。
從調控的趨勢看，預計信貸的收緊趨勢延續周期內，2018 年房貸利率有可能繼續上升；房地產降溫也將持續。目前市場成交已經全面降溫，降價開始出現。
深圳市規劃國土委數據顯示，2 月深圳新房均價為 54191 元 / 平方米，自 2016 年 10 月以來已 " 十七連跌 "。
深圳市房地產研究中心主任王鋒表示，2018 年深圳將繼續保持房地產調控政策的連續性和穩定性。今年仍是房地產市場調控的關鍵年，應繼續實施限購、限價、限貸等調控政策，確保房價在未來幾年保持穩定，形成理性消費局面。
此外，要加快落實建房〔2017〕215 號文，嚴格控制房地產市場加杠桿，堅決打擊各類違規資金流入房地產市場。
（編輯 賈紅輝，郵箱：[email protected]）
