原標題：下半年房地產預測：資金趨緊，房企或降價保命
來源：蘇寧財富資訊
作者：左俊義 蘇寧金融研究院高級研究員
上半年各項經濟數據已經出爐，收入增速、CPI 同比等指標頗受我等吃瓜群眾關註，因為前者決定瞭自己的錢包到底是變鼓還是變癟，後者則決定瞭每月拿到的工資還能不能買到同樣多的商品。
另外，大傢都很關心房地產行業的數據，未來房地產銷售將往哪個方向變化？房地產行業資金面在變寬松還是在變緊繃？房價會抬升還是下跌？
在此，筆者從房地產行業資金面的角度，來回顧一下上半年發展，並在此基礎上分析一下下半年房地產行業會往哪個方向走。
上半年回顧
基本面：銷售回落，買地增加
從銷售角度看，上半年商品房銷售面積增速小幅回落，其中以一二線城市為代表的核心城市銷售增速回落幅度較大，但三四線城市銷售火爆支撐全國銷售數據（參見圖 1）。
具體來說，2017 年 6 月，30 大中城市銷售面積增速大幅回落至 -33.50%，但全國銷售面積增速仍維持在 21.37% 的高位，這表明核心城市房地產市場在迅速降溫，但三四線城市房地產銷售火爆。背後的原因主要有兩個：
一是核心城市房地產調控措施在加強，使得資金流向三四線城市尋找機會。以南京為例，今年 3 月南京發佈限購政策，規定在南京全市范圍內，已擁有 1 套及以上住房的非本市戶籍居民傢庭，暫停新購新建商品住房和二手住房；已擁有 2 套及以上住房的本市戶籍居民傢庭，暫停新購二手住房；今年 5 月南京再次發佈 10 條房地產調控政策，包括限售、增加土地供給、禁止捂盤等。核心一二線城市調控措施的加強，使得投機客購房的難度在增加，進而轉向調控不嚴的三四線城市尋找機會。
二是棚改貨幣化等政策刺激瞭三四線城市的購房需求。2016 年政府規定棚改貨幣化安置的比例不低於 50%，相比於實物安置，貨幣化安置直接提升瞭棚改居民的購買能力，這部分貨幣安置費可以用於購買房屋、購買汽車和購買傢電等。可以說，棚改貨幣化政策既刺激瞭購房需求、降低瞭房地產庫存，又刺激瞭相關消費品的銷售，拉動瞭經濟增長，可謂一舉多得。
從投資角度看，隨著 2015 年以來房地產銷售增速轉正，拿地和補充土地庫存也成為房地產企業 2016 年以來的重要工作。從土地成交款增速來看，今年 2 季度土地成交款增速為 51.29%，相比 1 季度 16.66% 的增速出現大幅抬升，說明房地產企業在 2 季度又拿下大量的土地（參見圖 2）。
從房價角度看，從 2016 年年底開始，主要城市房價環比增速出現明顯下滑，到 2017 年 6 月，一線城市房價環比增速轉負，為 -0.03%，但二線城市和三線城市房價環比仍為正，其中三線城市房價環比增速均值為 0.89%，處於較高水平（參見圖 3）。三線城市房價的堅挺與資金流向三線城市及三線城市銷售火爆一致。
資金面：銷售回款支撐資金來源
首先來看房地產行業的整體資金來源水平。從資金來源增速看，上半年房地產行業累計資金來源增速為 11.2%（參見圖 4），仍處在較高水平。事實上，從 2016 年開始，房地產企業資金來源增速就保持在比較平穩的水平上，2016 年資金來源增速在 15% 附近，進入 2017 年資金來源增速雖然略有下滑，但上半年仍維持在 10% 以上。
其次來看房地產資金來源的結構。房地產企業的資金來源主要包括三個：一是貸款，包括銀行貸款和非銀行貸款（比如信托貸款）；二是自籌資金，主要是房地產企業的自有資金；三是來自購房者的首付款和按揭貸款。下面分別做個回顧：
首先，2015 年以來伴隨著銷售的回升，來自購房者的定金、預收款及按揭貸款的資金占比逐步提升，從 2014 年底的 35.99% 提升到 2017 年中的 46.49%（參見圖 5）。這部分資金占比提升，一是因為銷售的回升必然導致購房客支付更多的首付，這部分計入房地產資金來源的定金及預收款中；二是銀行在實體經濟不良率較高的背景下，投放按揭貸款的意願較強，比如 2015 年制造業不良率高達 3.35%，但住房按揭貸款的不良率僅有 0.39%，在這種情況下 2016 年新增居民中長期貸款占新增貸款的比重高達 45%。
其次，貸款占比在 2017 年略有提升，從 2016 年底的 14.92% 提升至 2017 年中的 17.62%。說明在房地產銷售好轉、償債能力有所提升的背景下，銀行對房地產企業的信貸投放意願略有恢復。
最後，房地產行業自籌資金占比下降，從 2014 年底 41.33% 的峰值水平下降至 2017 年 6 月的 30.72%。
下半年展望
資金面趨緊，房企或降價保命
下半年房地產行業資金來源可能會發生如下變化：
一是銷售回落，來自購房者定金和預收款的資金來源增速可能會下降。核心城市的房地產調控措施未見放松，疊加鼓勵租房等房地產長效調控機制的不斷推出，相信下半年房價可能繼續下滑。從房價領先銷售角度看，下半年房地產銷售增速可能也會出現回落，這樣來自購房者的定金和預收款增速也會跟隨銷售一起下滑。
二是房地產信貸面臨壓縮壓力，政府鼓勵銀行將信貸更多投向經營性貸款及先進制造業等方向上。今年 2 月，在 1 月新增貸款總額較大且大部分投向按揭貸款和消費貸款的背景下，監管層要求銀行調整信貸結構，投放更多的經營性貸款。今年 4 月，中央政治局集體學習會議上，提出鼓勵金融機構加大對先進制造業等領域的資金支持，可見政府鼓勵銀行投放更多的制造業類企業貸款。
另外，今年 4 月銀監會主席郭樹清表示，要合理控制房地產融資業務增速，有效防范集中度風險，嚴禁銀行資金違規流入房地產領域。此後，銀行提供的按揭貸款利率逐步抬升，而且從貸款投向看，居民中長期貸款增速從正轉負，企業中長期貸款增速逐步提升。這說明目前的信貸政策取向已經發生變化，投向房地產行業的貸款可能繼續被壓縮（參見圖 6）。
三是房地產行業資產負債率處於極高水平，融資難度加大。2017 年 1 季度上市房地產公司的整體資產負債率攀升到 78.2% 的水平，處在歷史最高位（參見圖 7）。如此高的資產負債率加上行業整體下行，相信這種環境下房地產企業融資難度也會變大。從數據上看，2016 年 7 月房地產企業債券融資額為 1168 億元，但到瞭 2017 年 7 月債券融資額下降至 517 億元，降幅高達 56%，雖然這裡面有債券市場進入熊市、一級市場發行量萎縮的整體大環境的影響，但相信即使下半年債券一級市場融資功能恢復，房地產行業債券融資額也不會快速提升，因為整個行業的違約風險在加大。
總體來說，下半年房地產行業的資金來源呈現日趨緊張的態勢。
這種情況下，房地產企業可能會采取這些措施來 " 續命 "：一是降低房價，實現樓盤的快速去化，這樣可以迅速回籠現金，持幣度過寒冬；二是減少土地購買力度，合作開發已有土地庫存；三是戰略轉型，所謂 " 君子不立危墻之下 "，開發商可以從沒落的房地產行業中轉型做其他方向，比如公寓租賃，不過，自持物業回籠現金慢，估計過慣瞭賺快錢日子的開發商很難看得上，但這是未來政府扶植的戰略大方向，值得認真考慮。
