作者 | 暴哥
來源 | 暴財經
耕叔導讀
目前中國的住宅地產總價值和居民債務之間的比值全球最高，達到瞭 8.4，究竟是我們的債務很低，還是房價過高呢？
「正文」
最近全球知名的地產服務商第一太平戴維斯旗下研究部門世界研究部寫瞭一篇可視化的中國債務報道。
這篇報道有一個表格很有意思。
說中國的住宅地產總價值和居民債務之間的比值是全球最高的，達到瞭 8.4！
而美國才 2.3，日本才 3.3，其他國傢比如英國、法國、意大利都是在 4 左右的水平。
連一向被認為是住宅價格穩健的德國也才 3.3。
對於這個數值的解釋第一太平戴維斯的解釋是，這意味著從地產價值對居民債務餘額的角度來說，我們的安全墊很厚實，債務問題不是一個大問題。我們的居民債務空間還是不小的。
但是，情況真的像第一太平戴維斯說得這麼樂觀和輕松嗎？
就這個數據來說，我們很容易發現，好像除瞭中國以外，其他國傢地產價值和負債的比例都是比較平均數值也很接近的，都是在 3~4 左右浮動。隻有我們中國是達到瞭驚人的 8！
當然，你可以理解為，第一太平戴維斯解釋那樣，說中國的安全墊很厚實。但是也可以像暴哥這理解，中國這個特立獨行的數據，是不是以為樓市的價值過高瞭？
也就是說因為過高的價值所以才顯得，債務那麼 TINY。
那麼這是不是從資產的角度來說是一種泡沫的體現呢？
此前，其實暴哥利用第一太平戴維斯的數據寫過一篇文章一份價值 200 萬億美元的樓市真相！
裡面提到，如果從全球視角來看，中國的房價或者說房產價值絕對是高的驚人。而且這個高不單單是絕對意義上的高（比美國總價值還高出）。
如果將房產價值和 GDP，以及人均可支配收入等數據作比較，有意思的是，全世界唯一和中國一樣的就是印度！同樣房產高估的印度。
房產價值 /GDP、房產價值 / 人均可支配收入（都以換算為同樣的數量級，在此忽略單位，以絕對數字作對比）
薑超此前做過一個測算，他的看法和暴哥差不多，如果把過高的資產價值作為分母，得出的杠桿率債務率水平其實是偏低的。
因為資產的價值是會變動的，而債務確是固定的，一旦資產價值下滑，那麼很明顯，上面的所謂安全墊是不成立的。
如果我們把債務和收入所謂對比的話，那麼會發現，中國居民的杠桿率已經接近極限瞭。根據中國經營報此前在文章中表示，中國居民債務占可支配收入的這個比值最近已經接近 100%。
要知道，美國、歐洲 19 國此前在這個數據超過 100% 的時候都發生瞭比較極端的情況，美國是次貸危機，歐洲是歐債危機。
那麼在全球都已經或者去杠桿進行即將結束的時候，我們中國這些年卻一直在開足馬力的增加債務。尤其對於居民債務對可支配收入而言，從數據上來說幾乎已經到極限瞭。
全球主要國傢居民債務和可支配收入之間的比值
即使用此前大傢常用的指標居民債務和 GDP 的指標來衡量，根據 2017 年央行的數據，算上公積金和消費貸極其民間借貸，中國居民的負債率也已經來到瞭 60% 以上的水平。在新興經濟體中一騎絕塵！
暴哥看到很多文章說，想要真正的獲得財務上的成功，那麼靠收入肯定是沒有指望的，得需要資產上的收益才行。
這話聽起來沒錯，這些年似乎在房地產上也實踐的不錯，但是，這個邏輯有一個最嚴重的問題，就是篤定房價不會跌，這個模式一隻能玩下去。
說實話，作為投資來說，你得給自己留足安全墊，而不能 ALL IN 式的賭博，如果真的混到把自己的收入全部用來還房貸，那麼這種就不叫投資瞭真的是投機，甚至是賭博瞭。
世界上沒有隻漲不跌的資產，任何事物都要遵循基本的規律發展，難道大傢真的認為我們靠市場經濟紅利發展起來的房地產市場，隻會讓大傢享受到上漲的快感，而不是出現周期循環下降的過程？
當然不，暴哥常常拿資本市場中體現人性循環最快的股市來做比喻。世界上有哪個國傢的 ZF 想股市跌得？當然，沒有，但為什麼任何一個國傢的 ZF 都無法阻止股市的下跌，甚至過熱之後的崩盤？
因為這就是經濟的自然規律，這就是人性趨利避害的體現，而股市的流動性最強，最能夠反映人性的變化，反映經濟的變化，所以一旦發生逆轉，來的也最快。
而樓市，有的國傢選擇是更多的倚靠市場的力量來解決問題，而有些國傢，比如我們中國，則希望能夠倚靠 ZF 的強大職能作用來盡可能不讓樓市跌，抵消市場自身的作用。
但是，還是那句話，願景總是好的，可當市場力量日趨強大的時候，ZF 的扭轉乾坤的能力和空間也會越來越小。看看股市，ZF 當初用瞭多少辦法，依然無法阻擋市場發揮作用。
順著這個思路，其實暴哥聯想到最近達沃斯論壇上 LH 的講話。原本 LH 講話之後，暴哥想專門寫一寫有關的內容，但向來他是比較敏感的，所以隻能是簡單說一說，並以符號替代。
在達沃斯論壇上，人稱中國經濟大腦的 LH，再次強調一個觀點：就是要用未來要用 3 年的時候將宏觀杠桿控制在一個合理的水平。
這個提法和今年經濟工作會議透露出來的意思是一致的。
暴哥想說，LH 再次強調控制杠桿的意思可能並不是大傢理解的那麼簡單。
為什麼？
LH 此前有深入的研究過全球金融危機的起因和治理手段。就經濟危機的解決方案來說，應該是先市場自動出清，市場自動收縮，然後央行出手維護一個相對寬松的貨幣環境，幫助企業降低債務成本，降低杠桿，擺脫壓力。從而逐步走上正軌。（至於資產價格膨脹則是進一步發展的事情）
我們中國在 2008 年之後也是一直這麼應付經濟危機的，但是我們發現，我們債務水平，杠桿率降低的幅度似乎一直不那麼盡如人意。不但地方債務等非金融部門成瞭問題，住戶部門也成瞭一個必須要控制的對象。
為什麼我們沒有像國外一樣呢？
主要有兩個原因，一個是我們不允許市場出清，因為 GQ 太多；（大傢可以看一下，我們以去杠桿或者說從外部經濟復蘇的進程來看，越是國企比例少，民企私營比重高的國傢，去杠桿的進程越快，經濟復蘇的程度也就越快。所以美國最先，然後是歐洲。歐洲之中，德國有最快，而法國意大利等國有企業比重相對高的歐洲國傢又要相對慢一些。）
再有就是寬松的貨幣沒有進入到他應該解決的部門，而是集中流入瞭樓市，地產部門，造成資金的結構性泛濫，擠壓瞭原本應該獲得資金部門的空間。
（對於地方來說，很多項目投資回報率太低，花瞭很多不應該畫的錢，那麼當政府需要融資的時候就要考慮除瞭發債以外，就是賣土地，所謂的土地財政。
土地原本就是最佳的抵押品，銀行業最有意願把錢借給有土地作為抵押品的相關行業，是誰呢？還是房地產行業。
而房地產企業也希望盡快做大規模，大而不倒。這就讓地產行業出現，在各行各業降杠桿的時候，他們卻在反其道而行之，盡可能獲得資源，擴大債務。
民眾也最熱衷把樓市作為主要甚至是唯一的投資渠道。）
那麼市場出清的問題，我們可以通過供給側改革，通過環保等等措施來完成；
但是怎麼解決，結構性失衡，導致的債務問題才是我們需要考慮的，也就是說，如果不解決房地產問題，那麼宏觀杠桿整體也很難降下來！
所以這邏輯循環就成瞭，如果地產行業的問題不解決，不打消人們對於地產的各種不切實際的預期，那麼宏觀杠桿無法根本的降下來。
那麼怎麼辦呢？
根據貨幣政策來說，其實隻有控制貨幣閥門，收緊貨幣的時候才起到瞭降低地產和宏觀杠桿的結果。
現在整體的思路似乎是通過長效價值（租賃、限購、限售之類的等等），來完善居住體系；通過不同城市的定向房貸政策來控制不同城市人們的買房熱情。
從而寄希望於，相對於民眾的收入水平和經濟增速來說，房價未來保持在低於前兩者的水平，最終達到一個平衡的辦法。
這個辦法當然是很高明，但如果不能夠切實的打掉兒人們的幻想，不讓地產來一次自我釋放，那麼可能效果還是要觀望。
不管怎麼說，至少未來 3 年，提出來去控制宏觀杠桿，抑制居民部門的杠桿，那麼相比就會在貨幣政策，樓市信貸政策上抑制保持剛性。
這其實也等於是告訴你，這幾年買房的成本都不會太低。
尤其對於現在越來越是財富集中效應，而不是什麼人口聚集效應的一線城市來說更是這樣。
最後暴哥想用《萬萬沒想到！中國傢庭負債率竟然這麼低！》中的一段老話收尾：
從房價的角度來說，前人栽樹，後人未必好乘涼。越晚買房，越晚出生的人們，如果不靠傢裡，單獨出去組建傢庭，那很直觀的很享受高昂的債務負擔，他們的感受和這麼低的傢庭負債率絕對是南轅北撤。
換一個角度來看，老一輩人，或者說已經買房，在價位比較低的時候買房的人和新一輩人，想買房，或者在價位已經高企的時候買房的人之間，形成瞭一種比較強烈的對比感受。這種感受上的對比可以比較直觀的從不同傢庭負債率的數字上體現出來。
從存量的角度來說，絕大多數人是享受到瞭我們國傢發展紅利的，是既得 LY 群體；從流量的角度來說，年輕人無疑承受著巨大的債務負擔。
MZX 說過，世界是你們的，也是我們的，但終究還是你們的。
高房價和生育率雙重背景下，希望未來 MD 的不是年輕一輩。
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