房價高企，漸漸改變瞭年輕人對居住的想法——與其被房子壓垮，不如追求當下的生活品質。可居住條件差、中介欺詐、亂漲價等租房之痛，又給租房者當頭澆上一盆冷水。痛點就是商機，主打有格調的硬件裝修配套以及有情懷的長租公寓，讓人們的租房體驗有瞭質的飛躍。
住建部等九部委近日發文，要求加快發展住房租賃市場，深圳、杭州等 12 個城市被選為首批開展住房租賃試點的城市。在貫徹落實中央 " 房子是用來住的、不是用來炒的 " 這一定位，構建購租並舉的住房體系時，杭州的長租公寓市場迎來瞭爆發性的發展。
是最好的時代
" 沒想到政策來得這麼快！" 杭州長租公寓 " 拎包客 "CEO 華傑最近感觸良多。關於發展住房租賃市場的紅頭文件頻頻發佈，讓這個已經觀察長租公寓領域近十年、又奮力跳入其中拼殺的創業者感到風口將至：" 雖然這個行業還存在各種各樣的問題，但我看到希望已經越來越近瞭。"
許多長租公寓的創業者、從業者，都有與華傑相同的感受：" 最好的時代 " 終於要來瞭。
曾經，住房租賃市場這隻 " 蛋糕 "，雖有萬億級別，卻隻淪為房地產饕餮盛宴上的最後一道甜點，並不太受人重視。但隨著一二線城市房價的持續走高，國傢對住房租賃市場的態度由鼓勵變為支持，長租公寓成為房地產發展新的風向標。
一方面，人口凈流入的大中城市，住房租賃市場需求旺盛、發展潛力大。國傢衛計委發佈的《中國流動人口發展報告（2016）》稱，未來一二十年，中國仍處於城鎮化快速發展階段，按照《國傢新型城鎮化規劃》的進程，2020 年中國仍有 2.5 億以上的流動人口，將帶來巨大的居住需求。據杭州我愛我傢的研究，雖然處於租房淡季，但 7 月杭州租賃市場平均租金為 3920 元 / 套，仍相比 6 月上漲 1.6%。
另一方面，租賃房源總量不足、市場秩序不規范、政策支持體系不完善，租賃住房解決城鎮居民特別是新市民住房問題的作用沒有充分發揮。怎樣讓城市新人 " 住有所居 "？推動租賃市場發展的利好政策頻出，最新的便是 7 月底住建部聯合九部委圈定瞭 12 座城市作為首批開展住房租賃試點的城市，杭州也位列其中。
這一文件，明確鼓勵國有、民營的機構化、規模化住房租賃企業發展，鼓勵房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業設立子公司拓展住房租賃業務。在長租公寓的運營者們眼裡，這無疑是一劑至今為止最給力的 " 強心劑 "。" 化解瞭之前魔方公寓在發展過程中遇到沒有政策支持的尷尬，也讓長租公寓企業有瞭更多的物業選擇。" 魔方生活服務集團副總裁錢智康認為，長租公寓這個 " 風口 "，風力更強勁瞭。
雖然杭州的試點細則還沒出臺，但相關人士透露，九部委的文件中 " 培育機構化、規模化住房租賃企業 "" 增加租賃住房有效供應 " 等大原則肯定會得到體現，這都將為杭州長租公寓的發展 " 保駕護航 "。
地產巨頭來瞭
早在 2002 年，長租公寓就已出現。2014 年，雷軍的順為基金聯合聯創策源向 YOU+ 公寓投入 1 億元人民幣，自此拉開瞭長租公寓爆發式增長的序幕，短短 3 年有近 100 億元資本流向這個領域。而從去年開始，長租公寓市場加速興起，在杭州，已經有不少長租公寓品牌：魔方公寓、相寓、拎包客 …… 其中不乏中介系、酒店系、互聯網系的創業力量涉足該領域。
隨著住房租賃市場政策的明朗化，資金實力雄厚的房企也摩拳擦掌，龍湖的 " 冠寓 "、萬科的 " 泊寓 "、本土大悅資管的 " 群島 " 等有房地產開發商背景的長租公寓，紛紛在杭州亮相。
市場驚呼：巨頭來瞭！
" 長租公寓是一個全新的市場，一個萬億級的市場。一方面是國傢在推；另一方面也是房企自身發展的需要，我們得為將來自持的土地找到一條出路。" 在位於杭州城西留和路的龍湖地產杭州首傢 " 冠寓 " 裡，伴隨著裝修的噪音，杭州冠寓負責人葉忠與記者聊瞭起來。
2016 年 12 月 1 日，萬科低價拍下瞭北京土地招拍掛史上首宗 100% 自持土地。此後，很多城市陸續在土拍中加入瞭全部或部分自持的條款。今年 3 月，杭州跟進這一政策，當溢價超過 70% 後競拍自持面積。上半年，杭州共計 20 宗涉宅地塊出讓，其中 13 宗有一定比例的自持，在大江東更是出現瞭 100% 自持的宅地。就在上個月底，上海首批兩幅租賃用地的成交，要求所建物業嚴格按照 " 隻租不售 " 模式管理。上海還明確提出，" 十三五 " 期間，預計新增住房供應 170 萬套，其中租賃住房占比要超過 60%。
也就是說，未來房企手中必將自持大量住宅，長租公寓將成為房企重要的業務類型。2016 年 8 月，龍湖地產董事長吳亞軍宣佈推出 " 冠寓 "，長租公寓成為龍湖繼地產、商業、物業後的 " 第四大主航道業務 "，聚焦一線城市及像杭州這樣的領先二線城市，力爭用 3 年時間，達到 10 萬間的規模。
" 冠寓 " 在杭州的試水，獲得瞭不錯的市場反響。葉忠告訴記者，6 月 30 日試營業後開始招租，一個月時間，254 間房已達到 90% 的招租率，" 大傢願意為這樣的產品買單 "。他說，杭州 " 冠寓 " 已簽下 5 傢門店共 1600 個房間，今年的目標是開業 2000 個房間。
萬科也將杭州的第一傢 " 泊寓 " 落子在蕭山區建設四路和市心北路交界處，步行至地鐵 2 號線建設三路站大約隻有 500 米，前期推出的房間也都已滿租。對萬科來說，這是一次試探性的佈局，萬科希望未來能夠試水多元化業務，往城市配套服務商的方向發展，長租公寓就成瞭萬科這種角色轉變的一大利器。
推出 " 群島 " 公寓的浙江大悅資產管理公司成立於 2016 年 8 月，由南都物業服務股份有限公司和贊成房產投資，團隊由大量資深地產人組成，擁有十幾年的地產開發經驗。依托傳統地產商擁有的精細化的運營能力，它的第一個產品是針對進階型租房人群的 " 群島 · MOMA"，空間設計的靈感源自紐約現代藝術博物館（MOMA）。" 群島 " 房間的實景照片，因為其高格調的藝術主題，讓推廣微信迅速達到 10 萬 + 的閱讀量。" 共 294 個房間，線上已經有 500 個客戶預約看房。" 大悅資管工作人員告訴記者，目前 " 群島 " 在杭儲備項目近 9 個，未來還將加大佈局力度。
又一 " 共享單車 "
房企們的進入絕非偶然，可以說是目前長租公寓火爆的一個縮影。中介系、酒店系、互聯網系、地產系，長租公寓界的 " 新四軍 " 正全力跑馬圈地，力爭率先形成規模效應。
2016 年初進入杭州的魔方公寓，目前已運營 8 傢門店，擁有 1700 個房間，預計到今年底開業 20 傢門店；" 拎包客 " 將有 5 傢門店；萬科 2019 年將在良渚、拱墅、餘杭等建設自有產權的 " 泊寓 "；" 群島 " 儲備項目 9 傢；" 冠寓 " 的目標是 2000 個房間 …… 據記者不完全統計，今年初杭州的長租公寓規模在 5000 間左右，而到今年 12 月，這一數量或將呈現十倍速增長。
" 長租公寓行業，看似非常簡單，就是賺取物業裝修改造後的溢價，但還是需要非常精確的內部測算、資金運作、管理團隊等。在行業大浪淘沙的過程中，必定會有小的、生意不好的、內部管理混亂的公寓，也肯定會有人認為公寓是風口而去盲目投資。" 魔方生活服務集團副總裁錢智康說，雖然 " 蛋糕 " 很大，但並非誰都能分到一杯羹。
對長租公寓的經營者來說，商業模式的落腳點必須是規模和盈利。一方面，行業被視為藍海，資本大量進入，大舉擴張；另一方面，市場仍普遍受困於盈利模式不清晰、盈利難等問題。有業內人士指出，這一點，像極瞭共享單車——今年 6 月開始共享單車迎來 " 倒閉潮 "，行業的兩傢領跑者進入瞭比拼資本和規模的階段，二三線梯隊的共享單車企業即將面臨的選擇有限：要麼在某個局部市場站穩腳跟尋求行業巨頭並購，要麼退出市場。
跑馬圈地過後，長租公寓也將面臨一場整合生死戰，或將成為第二個共享單車！
存在諸多隱憂
此外，繁榮背後，長租公寓的發展模式，也隱藏著諸多隱憂。
最大難題是 " 不賺錢 "。如果單靠租金收入，長租公寓的盈利往往無法支撐其擴張的速度。YOU+ 在獲得 A 輪融資的兩年後，因在風口上遲遲 " 飛不起來 " 而更換 CEO，並宣佈去 " 公寓化 "。新 CEO 鬱珽認為，" 公寓從大勢上是不賺錢的，去公寓化一定是必然的趨勢。"
在實力雄厚的地產系長租公寓看來，重資產型地持有物業，也是一種發展模式。物業的增值部分，或將是未來的重要收益之一。
而對於租賃物業運營的輕資產模式長租公寓企業來說，賺錢這回事，得分不同的個維度。" 因為絕大多數的魔方公寓是直營店，前期會有比較大的租金、裝修投入，按照現在的開店速度，投入巨大，所以從整個公司層面上來說目前是不賺錢的。" 錢智康說，" 但對單個項目的盈利情況來看，一般過瞭爬坡期的門店，都處於盈利狀態。杭州的 8 傢店中，除瞭 2 傢處於爬坡狀態，其餘 6 傢都已經實現瞭單店的盈利。盈利主要是通過租金差、增值服務而來。"
除瞭傳統的收租模式，長租公寓未來的發展模式會更傾向於資本市場，一手風投融資，一手資產證券化。像魔方公寓的融資已經進行到瞭 C 輪，又在去年發行瞭中國 ABS 歷史上的首單公寓行業資產證券化產品，募集資金總額為 3.5 億元。
蜂擁而上的長租公寓創業者，也助長瞭存量物業的價格，擠壓瞭利潤空間。特別是背靠地產的長租公寓，資金實力相比其他 " 玩傢 " 來說具有碾壓性優勢。拎包客 CEO 華傑認為：" 開發商進入長租公寓行業的沖擊作用巨大，短期抬升瞭租金成本。" 據他估算，一些物業的價格漲幅超過 40%。
" 在房地產開發商進入這個市場後，競爭變得更加慘烈，取得物業的成本越來越高。" 葉忠也認為。
除獲取物業的成本正在攀升外，長租公寓行業還面臨同質化嚴重的問題，都在互相抄襲互相模仿一些基礎性東西，比如小清新風格的設計，設置有廚房、健身、休閑等公共區域，單純比拼裝修設計、地段位置。如何避免同質化，創造差異化優勢，是這些出身不一、血統不同的長租公寓品牌不得不面臨的問題。
在華傑看來，未來 3 至 5 年這一行業必然會洗牌，兼並重組無法避免，小企業想要在 " 巨頭 " 陰影下生存，必須拋棄同質化，擁有自身的核心優勢。對 " 拎包客 " 來說，這個核心優勢指其全力營造的 " 社區 " 標簽。" 長租公寓就是社群經濟，是人賦予瞭居住價值，和誰一起住更重要。" 華傑說，精細化的管理，人文化的社區，對未來的長租公寓非常重要，所以 " 拎包客 " 投入瞭大量心血在人與人關系的營造上，它的公共區域面積非常大，擁有一個小型創業孵化器，並且在其他長租公寓追求極致 " 人房比 " 時，花費極大的人力舉辦各種社群活動、創業交流。
在 " 拎包客 " 濱江南環路社區，由濱江區政府與其聯合打造，是濱江區人才用房。為什麼政府將人才用房交給瞭 " 拎包客 " 托管，而不是實力更強的地產系長租公寓？在華傑看來，正是它的這個核心優勢打動瞭政府：" 政府不是讓我們來管房子的，而是來服務人的。"
（本文來源：浙江日報 作者：方臻子）
