作為房地產的 " 調控年 "，今年各地密集出臺各種措施，以抑制房價過快上漲，穩定房地產市場。大半年來，樓市關鍵詞交替重疊出現，監管、新政、限購、去杠桿、去庫存、轉型、改革、供給側 ……
在海南舉行的 2017 博鰲房地產論壇上，與會嘉賓認為，當前調控效果初顯，接下來應鞏固成效，調控政策短期內不會放松，房地產市場開始進入下行通道，市場分化加劇，新的挑戰也開始出現。
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市場進入下行通道
目前，國內樓市正發生較大的變化。中國房地產業協會原副會長朱中一在論壇上表示，今年以來中央政府堅持瞭 " 房子是用來住的，不是用來炒的 " 定位，加大瞭分類調控的力度；地方政府推行 " 因城因市施策 "，房地產市場調控取得瞭初步的成效。
朱中一指出，下半年按照中央提出的要加大對金融風險的管控和穩定房地產市場，堅持政策連續性、穩定性，加快建立長效機制的要求，控房價、防風險的力度不會放松，房地產信貸政策估計也會放緩，有些房價上漲較快的三四線城市也可能會出臺一些限購、限貸等措施。再加上去年第三季度全國商品房的交易量處於高位，因此，下半年全國商品房的銷售額、銷售面積和房地產開發投資的增速將會下調，但全年的這些指標肯定還會超過去年的最高水平。
專傢表示，今後我國房地產業的發展將進入到增速下降、結構調整和品質提升的常態時期。
" 中國以蓋房子為核心的地產已經到瞭巔峰，未來將會走下坡路。" 國泰君安證券首席經濟學傢林采宜表示，" 下半年貨幣政策還會繼續收緊。" 林采宜預測，中國房地產行業已經見頂，但是不會崩潰，政府和社會各界都不希望看到地產行業崩盤，也不希望泡沫會被刺破，而是需要一個 " 軟著陸 "。
住建部住房政策專傢委員會副主任顧雲昌認為，今年上半年，一二線城市樓市特點主要表現在交易量下行上，量的下行都會導致價的下行。三四線城市中，量價雖有提升，但上升速度有所放緩。去年中國迎來瞭第二個交易高峰，今年目前看來下行趨勢還會繼續。越是漲得快的地方，價格越容易下降；泡沫吹得越大，價格下行越快。整個房地產行業大概三年多一個周期，因此，今年下半年可能下行的一二線城市不多，但 2018 年樓市可能出現總體下行。
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市場分化持續加劇
隨著調控進一步深入，國內樓市內部分化越來越明顯。不僅一二線與三四線城市間差距拉大，三四線城市內部也出現瞭分化。
新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷表示，隨著調控加劇，一二線城市成交量出現瞭 20％的下降，這意味著一二線城市很難再創新高。相反，三四線城市出現瞭明顯的分化，一線周邊的三四線城市量減價跌，供應逐年遞減，需求受限，所以未來的增長也會很少。非都市圈熱點城市在去年 5 月份出現瞭爆發性的增長，得益於一線城市人口回到傢鄉，購房置業、就業、創業。但這種情況不太可能持久，" 因為能回去的回去瞭，不回去的以後也不會回去瞭。"
顧雲昌表示，中國房地產正呈現出競爭加劇、洗牌加快、利潤減薄的發展趨勢。
即使當前調控趨嚴，但也阻擋不瞭部分房企 " 跑馬圈地 " 的熱情，可謂 " 餓死膽小的，撐死膽大的 "。今年以來，遠洋集團在市場上積極拿地，董事局主席李明表示：" 拿地將堅持財務指標第一位，地價控制在合理范圍內，發展佈局集中在一二線城市，主要業態傾向於具備一定規模的綜合體項目。"
針對北京等一線城市對高端住宅項目實施限價等調控政策，李明表示：" 限價是臨時性的，總體來說是階段性調控的舉措，不用過多擔心。"
一位房企負責人表示，當前嚴控下，很多大房企都在加緊拿地。如果用現有的計算庫存的方式來看，加上限購、限貸、限賣等政策的影響，繼續加大住宅供地的話，很可能樓市兩三年後又要面臨去庫存壓力，導致市場管理調控波動較大。"2016 年就是很好的體現，上半年還在去庫存，下半年就開始調控，現在控房價與去庫存就像天平的兩端。"
不僅企業，部分地方政府內部意見也出現瞭分化。多地地方政府人士私下表示，從大環境及發展前景而言，當地房價並不算高。南方某地級市一住建系統負責人坦言，按照當前發展速度，該地區四五年之後房價翻番不是沒有可能。
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市場存在多個挑戰
地產行業面臨的新挑戰也成瞭本屆論壇嘉賓熱議的焦點。
朱中一在論壇上指出，當前中國房地產面臨四個方面的挑戰。
一是金融系統對房地產信貸分類調控力度的加大，住房供應體系中租賃市場比例的提高，土地條件和成本的提高，這些都給傳統房地產開發企業的賣地、貸款、開發、銷售等環節帶來瞭一些困難，所以房地產企業必然要考慮轉型問題。
二是在市場分化、變化及因城施策的前提下，房地產企業如何應對不同區域、不同城市的差異和變化，來調整自己的戰略和戰術。
三是企業如何應對優勝劣汰和行業集中度的提高。
四是如何順應綠色發展和提高建築工業化、住宅產業化水平的要求，努力提高全裝修房和裝配式建築的比例。朱中一認為，海南在此方面表現優秀。從今年 7 月 1 號起，海南新建商品房都要全裝修，以確保項目的品質。
朱中一認為，面對上述挑戰，所有企業都面臨著如何轉型、優化結構、做好區域佈局和選擇業態等問題，企業要根據自己的情況做出安排。
" 信貸規模持續收緊，地產的好日子已經過得差不多瞭，苦日子要來瞭。" 林采宜表示，" 上市房企的平均負債目前已經達到 78％，實際負債可能超過 80％。" 從資產負債率來看，房地產行業 78％的負債率客觀上已經形成地產 " 綁架 " 金融的共生效應，房地產市場的降溫和去產能導致的房價下行風險，有可能造成銀行業不良資產的擴大，消除房地產泡沫和控制銀行不良資產之間形成瞭政策的兩難。
交通銀行首席經濟學傢連平提到，房地產在這一年多來成交比較活躍，必然會對未來一段時間的消費帶來許多拉動，但由此來得出房地產是否會引爆危機的邏輯還需商榷。連平表示，房地產離不開金融，房地產是屬於資本和金融屬性非常高的一個行業，因此泡沫的破滅一定伴隨著金融運作問題的出現。
" 我們很有必要從金融角度去看當前的房地產，到底是風險很大還是處在一個相對平穩、良性的狀況，我們要給它有一個基本的判斷，而不是人雲亦雲，似乎這個泡沫明天就要破滅瞭。" 連平說道。
記者丨王存福 李強 付奕涵
制作丨王文博
