前兩天，同策研究院總監張宏偉對經濟觀察網記者表示，最快接下來這 2 個月，最晚 2018 年春節後（3 個月），個案樓盤主動 " 大幅降價 " 開始，樓市普遍性的小幅降價將開啟。
而無獨有偶，另一排名 TOP 3 的地產巨頭，已悄然在全國 100 多個城市，開啟瞭年終促銷活動。
難道，樓市的拐點真的來瞭？
房價要降的四大理由
張宏偉之所以看跌 3 個月後的房價，主要是基於以下 4 大理由，
一是大會後樓市調控松動的預期被打破
盡管還有部分房企堅守自己心理預期的房價，但是，由於樓市定調 " 房住不炒 "，樓市調控政策不松反而緊。
甚至當前各省市出現交叉大檢查，調控政策大會後會松動的預期被打破，導致部分房企撐不住瞭，開始主動放棄 " 底線 "，開始主動適應政府的指導價格措施積極跑量。
二是年尾 " 沖刺年終目標 " 時間供給量增大
按照往年經驗來看，一般四季度尤其是年底是房企 " 沖刺年終目標 " 時間，這個時間的總銷占比往往比較大。
因此，房企也往往會在這個階段加大推盤力度 " 沖刺年終目標 "，一年的 " 翹尾 " 行情也是這個時候回出現。
像開頭所說的開頭某 TOP3 房企就是屬於這種情況。
三是房企基於 2018 年銷售壓力，會把出貨重心前置到上半年
整個市場的銷售業績，自今年下半年以後已經開始顯現壓力。
如果這樣的市場趨勢延續到 2018 年，也就意味著 2018 年房企將面臨 " 銷售目標提高，但是市場環境更加惡化 " 的大環境。
很顯然，房企 2018 年重置銷售目標背後的壓力將越來越大。
可以預見，樓市將繼續延續當前低迷的市場行情，而若新的一年開局失利，意味著春節後房企必然會開足馬力進行銷售，否則二季度將銷售量將難以起色，半年報業績會面臨較大的壓力。
四是房企資金兌付壓力明年一季度集中體現
從房企資金兌付壓力來看，2018 年房企面臨的壓力將真正體現，有關數據顯示，在 2018 年和 2019 年，房企境內相關債務將集中到期，其兌付規模將分別達到 3375 億元和 4474 億元。
而境外債務，未來三年更是有 3981 億要到期。
所以，明年年初，回款目標壓力、資金兌付壓力與資本市場 " 借新還舊 " 渠道收緊等因素疊加，房企們將不得不放棄自己的價格 " 底線 "，尋求 " 降價 "。
因此，2018 年春節後，通過主動 " 大幅降價 " 回款的項目及房企將越來越多。
開發商們在嘚瑟瞭 2 年後，終於要走到鬼門關。
因為，上述理由有理有據，闡述的那些問題也都是客觀存在的。
所以，隻要不發生 " 黑天鵝 " 事件，3 個月後的房價調整，基本上是板上釘釘的事。
日後也難再挺起
問題是，3 個月之後呢？
這次的房價回調，隻是暫時性的打個盹，還是說日後真的就硬不起瞭？
如果是像過去那樣，隻是暫時打盹，那麼毫無疑問，3 個月後是購房者們上車的好時機；
若是日後的房價再也不能像以前那樣高高挺起瞭。
那麼，這次調整就是樓市新時代的前奏，對大傢來說，也就沒必要再火急火燎的去買房瞭。
而在筆者看來，後者的可行性更大些。原因有三，
首先，我國經濟已經不起這樣的折騰
這 10 多年來，樓市就猶如那 " 七傷拳 "，調控每放開一次，我國經濟轉型就遭一次重擊。
若再這樣反復下去，總有一天會積重難返，對我國經濟造成無法承受的沖擊。
屆時，其對整個社會的影響，就不僅是降房價砸售樓處那麼簡單瞭。
其次，政府的意志
某種程度上，政府尤其是中央，比我們這些民眾更希望穩定樓市、穩定房價，為經濟找到新的增長點。
其實，政府也比我們更清楚房地產對國傢經濟的健康發展造成的危害，其就如一個大黑洞 —— 吸附著全社會的金錢和資源，造成其他行業荒廢，如制造業。
所以，對於好不容易才摁住的樓市，政府是不可能再輕易放開。
而在這次的大會上，已不再對 GDP 制定的增長目標，也就意味著，未來在調控樓市時，政府將會具備更多的彈性空間。
其次，各種創新型舉措，對樓市產生長遠影響
這一次調控時，大力發展租賃房、保障房等政策，也將會對樓市分化樓市需求結構；
進而減弱大傢在未來的購房的欲望和動力。
這塊就不再詳述，具體請見《和開發商、炒房客 " 鬥地主 "，一輸十幾年！這次政府終於要爆發瞭！》一文。
誰的鉆石時代？
有人看到上述論斷，可能會嗤之以鼻，因為現實在打著臉呢。
比如，中國的房地產銷售額每個月都在創造者歷史新高，
從數據看，今年 1-10 月全國多城市的住宅銷售依然高位，大部分項目簽約情況都超過歷史記錄。
即使在歷史最嚴格的限簽下，公佈的簽約數據也依然是刷新歷史。全國銷冠最高銷售金額超過 70 億，銷售額超過 40 億的項目達到瞭 19 個，銷售額超過 30 億的有 60 個項目。
各傢房企也都在紛紛創造新的記錄，排名 TOP3 的企業銷售業績均已經超過瞭 2016 年全年。
而 " 新晉 " 地產網紅 —— 孫宏斌更是直言，現在是中國地產的鉆石時代。
前兩天，融創中國董事長孫宏斌在出席武大校友企業傢聯誼會長三角峰會主辦的某論壇時表示，
" 萬科提出房地產是白銀時代，我說這太扯瞭。為什麼呢，當時我說我要做利潤 100 億的時候，他們都說我瘋瞭，現在隨便一個公司的利潤都超過 100 億瞭，今年融創的利潤三四百億。所以你說這是白銀時代，這不扯嘛。"
所以，房地產市場現在是一派生機勃勃，市場怎麼可能會掉頭向下走呢？
筆者也承認，房地產是饕餮盛宴還是有的，但那是屬於開發商的，準確的說是大開發商的，與購房者無關。
為什麼這麼說呢？
因為大型品牌房企在市場份額的集中度上在快速提升。
現在，TOP100 房企的集中度達到 53.2%，占據市場份額過半；TOP10 的集中度也達到瞭 19%。
而就在三四年前，當時遙遙領先的龍頭 —— 萬科的市場份額，也才在 1% 左右。
而未來三年，這種集中趨勢將更加明顯，預計到 2020 年，TOP10 和 TOP30 房企的集中度將分別達到 47% 和 70%。
那麼，什麼樣的市場才會出現份額高度集中、呈現寡頭壟斷的局面呢？
那就是，一個高度集中、高度成熟的市場。
因為，隻有當市場蛋糕不再膨脹的時候，寡頭們占市場份額才會越來越大。
所以，房地產的集中趨勢，恰恰坐實瞭房地產步入白銀時代、進入下半場的一個事實。
若把時間周期拉長，現在的所謂創歷史性的成交額，很可能就是 K 線圖上的高位震蕩。
而孫宏斌之所以底氣十足的懟萬科鬱亮的 " 白銀時代 " 論，恰是因為融創恰屬於在這種市場行情下收益的寡頭之一。
根據 10 月份的銷售額統計，今年 1-10 月份，融創銷售額 2483.7 億，僅次於碧桂園、萬科、恒大，位居第四。
因此，未來的盛宴是屬於大開發商們的，與購房者無關。
其實，不管是投資房子，還是投資股票，那些真正賺大錢的大神們，即不單純的看價格，也不盲目的追隨行情，而是著眼於市場成熟度。
所以，當一個市場已經充分成熟的的時候，那麼這個市場的賺大錢的機會也就基本上消失瞭。
當下的樓市就是如此。
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