01.
該不該買公寓？
今年很多地方都出瞭 " 史上最強限購令 "。比如無錫吧，3 月份鹿皇掃房團才剛買完，5 月份已經出瞭限購令瞭。沒錢買房不是最鬱悶的，最鬱悶的是有錢也買不到房！
在住宅限購、限貸的高壓政策之下，打著 " 不限購、不限貸 " 旗號的商業公寓開始大行其道瞭。公寓就像個盛裝打扮的小妖精，價格便宜、裝修時尚，讓人把持不住！很多鹿粉和圍觀群眾紛紛給朕留言：" 爺，這公寓該不該買？"
做任何投資決策之前，你必須清楚地瞭解你的投資品。可是很多圍觀群眾對公寓還真是一知半解。公寓跟住宅的區別真的不止是價格便宜一點，使用年限短一點這麼簡單。公寓和普通住宅相比有很多硬傷，但是中介和銷售可是不會告訴你的喲！
02.
住宅，公寓傻傻分不清楚！
普通住宅和商業公寓是兩種性質不一樣的房產。
住宅，也叫商品房，是比較常見的供居住的房屋，包括普通住宅、洋房、別墅等等。
公寓其實屬於商業地產的一種形式，一般包括住宅式公寓、商務公寓和酒店式公寓三種。商鋪，寫字樓等也屬於商業地產，也算是公寓的好兄弟咯。
03.
和住宅相比，公寓有哪些優點？
在限購限貸地區，公寓的優點是顯而易見的：
１．不限購不限貸
在絕大部分城市，公寓是不限購（部分地區有購買限制，如廣州）。相比起住宅動不動就限購，公寓極大地滿足瞭各位土豪買買買的需求，而且公寓不占用購房名額。至於貸款，公寓首付是至少５成（不管第幾套）。
２．價格便宜
同一區域，類似條件下，公寓的價格通常隻有住宅的一半。
舉個例子：我買鹿二堡的時候，鹿二堡８年樓齡，每平方 25000 大洋。附近 200 米內就有一個新開盤的公寓，開盤價 25000 大洋，但是都是復式結構，相當於買一平送一平。因為是我的老東傢投資的，所以我還特意給前老板打瞭電話，拿瞭９折的優惠。公寓全部精裝修，送傢電，這個價格簡直讓人無法抵抗有木有！
3. 商住兩用
很多公寓是商住兩用，除瞭可以居住，還可以註冊公司，做辦公室等。
然而 ...... 即使價格讓人把持不住，朕最後還是 ...... 沒有買公寓，依舊果斷瞭買瞭住宅（鹿二堡），因為我發現公寓有很多硬傷！
04.
公寓的 6 大硬傷
跟普通住宅相比，公寓有 6 個硬傷，嚴重影響它的升值潛力和價值。
硬傷１．土地使用年限短！
商業性質的公寓土地使用性質上大多屬於 " 商場 "、寫字樓或酒店性質。這類商用公寓的土地使用年限隻有 40 至 50 年不等；而住宅性質用地的使用期限為７０年。
請註意：土地使用期限都是從開發商拿地開始算起的，而不是你收樓的日子算起的，所以你實際得到的使用期限更短。
舉個例子：
我曾經在深圳看過一個公寓。在福田中心區，全新公寓隻要每平方 6 萬，簡直便宜得讓人無法想象。結果，我瞭解後才發現，開發商 1997 年拿地，開瞭酒店失敗瞭。於是這兩年改造成公寓再出來賣。也就是說實際上它隻剩下２０年的使用期限！
最讓人頭疼的是產權到期瞭怎麼辦？住宅性質房產到期瞭應該有償還是無償續住這個問題還是在討論！我個人覺得哪怕是有償續住，費用也不至於太大，因為它關系到民生和社會穩定！
但是，商用公寓土地年限到期後是肯定需要補高額地價才能繼續使用。這一點在各地都有很多先例的。
硬傷２. 不能落戶，無學位
購買商用公寓是不能入戶的。雖然不少商用公寓地處市中心，附近還有名校，但因不能落戶也無法入讀附近的學校。
硬傷３．銀行貸款利率高，年限短
雖然商用公寓不受住宅限購令、限貸令影響，但因為是商用性質物業，隻能獲批最高五成、最長 10 年期的貸款。而普通住宅可獲最長 30 年、最高七成的貸款。
而且，公寓不能申請利率較低的公積金房貸。目前，商用公寓貸款利率一般為基準利率的 1.1 倍 -1.3 倍，而住宅貸款利率多是上浮 1.05-1.1 倍。 ( 各城市 / 各銀行會有少許差異，但是同等條件下，公寓的貸款利率肯定更高 ) 。
硬傷 4. 管理費、水電費更貴
商業公寓的水電費、管理費比普松住宅貴很多。很多公寓是不可以明火煮食的，對傢庭而言也是相當不方便。
舉個例子：
目前廣州商業物業用水收費標準為 4.11 元 / 立方米，用電收費標準為 0.9885 元 / 度，但住宅物業的用水加污水處理費收費標準為 2.22 元 / 立方米，用電收費標準僅為 0.61 元 / 度。另外，商用公寓的管理費一般都要 2.8-10 元 / 平方米 / 月，比普通住宅 1-3.8 元 / 平方米 / 月價格要高得多。
硬傷 5. 高稅費，轉手交易難
商業公寓最大的弊端是，買賣的稅費很高，導致很難轉手。
根據政策，住宅二手交易滿 2 年可免收土地增值稅，但商用公寓交易不能免收。公寓的土地增值稅的征收一般按出讓土地增值額的高低實行四級超率累進稅率，即按增值額的高低，對增值部分征收 30%-60% 的稅費。
此外，商業公寓還需按物業交易總價征收 5.5% 的營業稅。公寓各項稅費加起來，通常達到物業交易總價的 10%-14%。而普通住宅的二手交易通常各項稅費加起來隻有 3% 左右。
硬傷 6. 升值慢，升值潛力有限
因為以上的種種弊端（主要是轉手難），商業公寓的升值比起普通住宅是慢得多的多！
舉個例子：
去年，我買鹿二堡的時候，一平方 25000 大洋；那套新公寓的價格也是一樣價格。現在鹿二堡的價格是每平方 40000 大洋，而新公寓隻要 30000 大洋。這還是在廣州樓價暴漲的情況下，如果樓市不好的話，可能壓根就不會漲！
05.
什麼人適合買商業公寓？
總的來說，我的建議是：
能買住宅就不要買商業公寓！
但是，對於急需安傢但是又苦於限購政策的盆友們，如果上述的硬傷對你影響都不大的話，還是可以購買的。有個公寓當自己的窩也是極好的。
對於投資客來說，北上廣深的公寓市場還是比較活躍的，公寓出租市場也比較活躍。如果你打算投資公寓產品的話，必須要做好長線投資的準備，以出租回報為主，房產升值回報為輔。 公寓的單價和總價相對住宅要低，如果地段選擇好的話，每年的租金上漲速度還是可以的。
