來源：蘇寧財富資訊
作者：左俊義 蘇寧金融研究院高級研究員
說起對房價的看法，很多人都會拿地價來說事兒，認為最近新拍地塊的折合樓面價會成為一個城市房價的下限。尤其是 2015 年以來樓市銷售火爆，房地產企業普遍從缺錢變成不差錢，參加土地招拍掛也更加有底氣，地價也隨之水漲船高。
這種情況下，大傢不禁要問：地價會成為房價的支撐嗎？面粉和面包到底是怎麼個定價關系？
首先，房價和地價由不同的供需關系決定。
一個商品的價格是由商品本身的供需關系決定的，商品住宅和土地是兩種不同的商品，其價格各自由本身的供給和需求決定，其中商品住宅的供給是目前可售的一手房和二手房房源總量，需求是剛需、投機客的買房需求；土地的供給是政府推出的招拍掛土地數量，需求是房地產開發商的拿地意願。
因此，商品房和土地完全是兩個市場，由不同的供需關系分別決定瞭房價和地價，房地產項目理論上完全有可能出現虧損。
那麼，怎麼直觀的去看房地產項目有沒有虧損呢？一般看樓盤的樓板價和房價的比例關系就可以知道，一般房價是樓板價的 2-3 倍較為正常，2 倍以下基本可以判定樓盤是虧的。
樓板價通俗點說就是樓盤每平米的土地成本，是用土地款除以樓盤的建築面積得到的；房價就是商品住宅每平米的售價，房價和樓板價之間的差額是建安成本、各項費用及稅金以及開發商的盈利。其中，建安成本就是把樓盤蓋起來的建築成本和配套的門窗、電梯、綠化等各項成本的總和。建安成本在不同城市、不同項目之間波動較大，比如一線城市的普通高層住宅的建安成本可能在 4000-6000 元 / 平米左右，高檔住宅可能會在 10000 元 / 平米以上；二線城市的建安成本大約在 3000-4000 元 / 平米左右。
現實中，有兩個因素決定瞭房地產項目發生虧損的概率較高。
一是房地產企業是高負債運營的企業，這意味著一旦銷售進度緩慢，開發商就有巨額的利息支付壓力，因此發生虧損的概率也越大。
比如上海佘山天境樓盤，該公寓是在 2009 年 7 月由開發商拍下的地塊建成的，當初樓板價是 14498 元 / 平米，是 2009 年的青浦趙巷地王項目，2014 年 9 月該公寓的價格為 29050 元 / 平米。且不說房價與樓板價之比僅僅為 2，基本上發生虧損的概率很高，單就 2009 年拿地、2014 年還未完成銷售看，該項目的盈利狀況肯定不佳，因為普通的財務知識告訴我們收入有時間成本，2014 年收到的銷售款還需要用利率折現到 2009 年才能計算項目的成本收益，再考慮到開發商在 2009 年支付瞭 30 億元的土地款，之後的 5 年開發商資金面一定繃得很緊。
二是土地作為房地產行業的上遊資源，其價格變動滯後於房價，再加上政府調控周期較短，地價高點通常都出現在房地產行業景氣的高峰。
一個典型的房地產周期是這樣的：
隨著房地產政策放松，政府會降低首付比率、降低按揭利率，提升居民的購房能力，這時房地產行業銷售會加快，房價也會提升；隨著銷售的好轉，開發商開始通過招拍掛補充土地庫存，地價開始逐步走高；隨著剛需和投機客紛紛入市，房價出現飆漲，在房價將持續上漲成為市場一致預期時，整個房地產行業進入過熱階段，此時開發商豪氣拿地，地王頻現；最後政府開始進行房地產調控，提高首付比率、提升按揭利率，並且限購、限貸，此時房價會緩慢下移 ……
因此，在高位拿地過多的開發商很容易面臨樓盤預售時整個行業已經進入秋天甚至冬天的狀況，此時開發商要麼降價促銷、快速回籠現金；要麼甩賣項目，認虧出局。
比如，2012 年全國房地產開發企業的銷售收入中來自土地轉讓收入的部分創出新高，達到 819 億元，而 2009 年和 2010 年土地轉讓收入穩定在 500 億元左右。說明隨著 2010 年房地產行業進入調控周期以後，很多開發商隻能通過甩賣此前拍下的地塊來保命，據此猜測，其中很多都是 2009 年的地王項目。
其次，房價會持續下行，說明地價支撐作用有限。
如果說地價是房價的強力支撐，隱含的意思是房價隻能下跌到地價的水平上，這樣房價就永遠不會持續調整，但現實中不是如此。
以日本為例，1990 年房價就開始出現調整，直到 2005 年附近才穩定下來（參見圖 2）。如果地價對房價的支撐作用很明顯，那麼顯然房價不會跌得如此之猛、如此之長。
可見，任何力量在大的經濟周期面前都很渺小。那什麼是大的經濟周期呢？這裡指的是人口周期，尤其是勞動年齡人口（18-64 歲人口）的變動。一旦一個經濟的勞動年齡人口增長放緩，經濟的需求增速就會變慢，這種需求也包括對房地產的需求。
比爾 · 格羅斯說過，如果他流放到一個荒島上，並且隻能得到一個數據來進行投資決策，那麼他會選擇人口這個數據。其實很簡單，如果一個經濟的人口增速下降，那麼經濟的整體利率水平也會下滑（因為經濟增長更低、通脹也更低），債券價格就會進入長牛。因此，按人口來把握利率的大周期波動是有道理的。比如日本的數據顯示，隨著勞動年齡人口逐步變為負增長，日本的長期國債利率也逐步下降至零的水平（參見圖 3）。
下面來看看我國人口情況。在 2010 年以後，我國勞動年齡人口增量就開始下降（參見圖 4）。2006 年至 2009 年，每年的勞動年齡人口增量大約在 800 萬人左右，但 2010 年以後就出現迅速下滑，2014 年和 2015 年勞動年齡人口竟然出現負增長，2016 年雖然略有反彈，但增量僅有 78 萬人，是 10 年前的十分之一。在這種情況下，房價還能繼續保持穩定嗎？我們拭目以待吧！
以上就是地價和房價關系的簡單探討，實際生活中地價和房價的關系更加復雜，比如通過炒高地價來帶動房價也是地方政府慣用的手法之一。
因此，在判斷房價的走向中，首先需要認清房地產市場的每個參與方的利益訴求在哪。以地方政府為例，地方政府在賣地收入和中央政策的夾縫中至少有三種態度：
一是財政實力雄厚，不在乎賣地收入，所以堅決執行房地產調控政策；
二是炒作地價帶動房價，然後執行房地產調控政策；
三是抓住時間窗口迅速推地，然後執行房地產調控政策
……
所以，最怕的就是使用簡單邏輯來判斷房價，比如地價支撐房價就是沒有考慮動態博弈的簡單邏輯之一，因此一定要慎重。
