近期各種行政手段的使用，顯示出樓市格局的重大變化。如何再利用這個窗口期，建立長效機制則是監管層重點要思考的問題。
租賃大業，轟轟烈烈。
7 月起，從中央到地方，租賃政策持續發酵。大傢的目光已經逐漸從房價，轉移到瞭租金。
8 月 28 日，一個重磅樓市調控措施又發佈：未來將在 13 個城市開展利用集體建設用地租賃住房試點，也就是說村裡的土地也可以建房進行出租瞭。
業內人士稱，該政策對房價影響甚微，至於租金，盡管成本看似很低，但對於一二線城市來說，集體用地的實際地理位置以郊區偏遠地區為主，其成本優勢實際上也不是那麼大。
不過值得註意的是，從購到租，近期各種行政手段交替使用，顯示出樓市調控思路的重大轉變。如今，樓市格局產生變化，如何再利用這個窗口期，建立長效機制則是監管層重點要思考的問題。
13 城試點集體建設用地建設租賃房
8 月 28 日，樓市傳來大消息，這一次的主角是集體建設用地！
根據國土資源部、住房城鄉建設部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知顯示，未來將在 13 個城市開展利用集體建設用地租賃住房試點，並規定 2017 年 11 月底之前報國土資源部和住房城鄉建設部批復。
第一批 13 個試點城市：北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶和成都。
農村集體租賃房建設成本或隻有商品房的 2-3 成
業內人士分析，本次通知有 4 個重點值得關註。
第一、" 利用集體建設用地建設租賃住房 "，是中國土地制度的重大變革，意味著以後 " 土地改革有巨大的空間 "。未來，土地入市是不是一定要經過政府征地環節，都可能發生變化。這樣，中國房地產市場自 1998 年以來的基本邏輯，可能發生重大變化。
第二、這意味著政府向社會大規模轉移土地紅利。這是非常值得稱贊的。
第三、這意味著一大批低成本土地入市，由此產生一大批低成本房屋，對於抑制高房價、高租金或將產生一定的作用。
根據剛剛公佈的 " 辦法 " ——村鎮集體經濟組織可以自行開發運營，也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益，理清權利義務關系，平衡項目收益與征地成本關系。
想想看，如果集體組織自行開發，不僅政府征地環節沒有瞭，連開發商這個環節也省去瞭，節省的成本會非常巨大。以北京、上海為例，土地成本占房價構成的 70%，這部分就可以免去。加上開發商環節的省去，農村集體建設的租賃房成本可能隻有商品的 20%（一線城市）到 30%（二線城市）。這是非常令人震撼的！
第四，大城市郊區農村戶口價值大增，將產生一大批新富階層。這些農民將成為大批租賃租房的股東，長期享受土地紅利。
這次調控，跟以前有什麼不同嗎？
事實上，中央對租賃房發展，除瞭昨天國土部的，之前已經發瞭兩個文件瞭。
2016 年 5 月，國務院發佈《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》；
2017 年 7 月，住房和城鄉建設部等 9 部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求進一步加快推進培育和發展住房租賃市場相關工作。
從中可見對租賃房發展方向的確定。
那麼這次調控，跟以前有什麼不同嗎？還會不會是虎頭蛇尾？
上周五，在萬科的半年業績大會上，在談及當下宏觀調控建立的長效機制時，萬科新掌門人鬱亮第一次做瞭回答。
他說，中國的房地產市場從 1998 年發展到現在，二十年瞭，長效機制終於開始建立，終於回歸到住房市場化的初心，就是解決普通人居住問題，而不是再隻把它當做經濟增長的一個工具。
鬱亮認為，現在用各種各樣的行政手段，使得房地產市場暫時安靜下來，是非常有必要的，如何利用這個窗口期，建設長效機制是關鍵，各個地方現在做的租售並舉、租售同權等，就是在往這方面努力。宏觀調控政策，不止是調控房價，解決普通人的居住問題，才是政策的核心，他覺得長效機制的重點是要完善供給制度，真正落實 " 房子是用來住的 "，讓年輕人有房子住，要麼租，要麼買，而買多套房子的，可以通過金融手段調整需求。
昨日人民日報的微信公眾號提出，從購到租，不僅意味著中國在住房供應體系方面開始補短板，也是調控思路的重大轉變，即從以往側重調控房價，轉變成建立多元化的住房供應體系，以滿足大傢的住房需求，從而讓短期調控政策轉變為長效機制建設。
試點城市房租首尾相差 4 倍
對於身處一二線城市，卻沒有自有住房的工薪階層而言，租房成為很多人的現實選擇。相對於一二線城市高不可攀的房價，租房還在可以承受的范圍之內。
根據中國房地產協會發佈網站數據顯示，從利用集體建設用地租賃住房試點 13 個城市而言，每 100 平方米出租房，北京房租最高，每一百平方米出租房源達到 7776 元。上海、杭州、廣州每 100 平方米的平均租金超過 4000 元。試點城市中，沈陽、合肥、肇慶房租相對較低，在 2000 元左右。
城市越大租金回報率越低
租賃大業轟轟烈烈，這對於還沒買房的人來說，算是個大利好。而那些有兩套房、三套房的人，最關心的可能是：未來租金是不是會大跌？熱門城市的投資回報率會不會進一步下降？
如果要計算實際租金回報率，應該是（1 年租金 - 房屋保養費）/ 房屋價格，在這裡，我們是直接用 1 年租金 / 房屋價格，得出的數據會略高，特此先說明。以下是 100 個城市的租金回報率總榜排行。
（百城租金回報率全名單 來源：智谷趨勢）
一般而言，我們把凈租金回報率在 4% 左右視為高回報。中國城市的租金回報率普遍較低，背後一方面是因為房價較高，另一方面是租金水平與國外比較低。
從圖表中我們可以看到一個規律：城市越大租金回報率越低。
在排名前 10 名中，沒有一個一線或者新一線城市，二線城市隻有 3 個，三、四線城市占到瞭 70%。如果你要找新一線城市在哪，你得一直往下滑，滑到第 27 名，第一個新一線城市——沈陽才冒出來跟你打招呼。
四大一線城市全部排在瞭回報率最低的陣營裡，這與房價相對租金來說過高有關。
從租售價格上看，一線城市盡管房租不斷上漲，但對於過高的房價，租售比卻在持續下降，即租金上漲遠遠跑不贏房價的上漲。Wind 資訊統計顯示，四個一線城市租售比一直處於下降通道中，四個城市中，北京的租金回報率最低，以 1.37% 在百城裡排名第 96 位，其次是深圳（1.38%）、上海（1.48%）和廣州（1.69%）。
新一線城市的回報率也排在瞭中後位置，15 座新一線城市的內部排名如下：
圖片來源：智谷趨勢
沈陽、大連這兩個東北省會排名最前，因為它們整體房價較低，這也側面體現出東北市場相對冷清的狀況。南京、蘇州等這一輪房價上漲兇猛的城市，租金回報率都較低。
在房地產健康的市場中，年漲幅通常不到 10%，而租金回報率百城榜的後 20 名城市，房價年漲幅有一半超過瞭 40%，但這不可能長久持續。目前的租金回報率，似乎成瞭樓市熱度的一個反向指標，回報率越低，樓市越火熱；回報率越高，越是冷清。
房租、房價影響如何？
業內人士指出，在房價問題上，昨天出臺的這個政策預計影響不大。
因為現有的土地和商品房價體系沒有本質的扭轉；而且這些住房的用途具有唯一性就是租賃住房，和買房體系基本是隔離開的。
在房租問題上，影響更大。
從供需關系的層面來說，更多的供應顯然有利於降低房租；而集體用地因為沒有土地成本。所以總體來說，根據房價公式，那麼會比由政府主導的公共租賃市場（土地沒有溢價）便宜一半左右，比一般的市場租賃房便宜 80% 左右。
中原地產首席分析師張大偉也認為，集體用地因為土地價格相對較低，對於集體產權擁有者來說，可以獲得穩定回報。集體用地的出租房，在租金市場化的情況下，可以達到年投資回報率 5% 以上。因此，他認為這一政策落地後，將對這 13 個城市的租賃市場有非常大的影響。
但值得註意的是，盡管成本看似很低，但是集體用地的實際地理位置以郊區偏遠地區為主，其成本優勢實際上也就不是那麼大瞭，畢竟你要犧牲部分的時間和社區便利性。
另外，也有不少業內人士稱，具體細則還有待執行的時候細化。如果中介公司或二房東霸占瞭一手資源，直接把毛坯房或便宜的房子拿下，重新裝修，那麼到普通租戶手中價格就貴瞭。
【延伸】中國未來 30 年，農村或將成為奢侈品
1、空心村為中國鄉村帶來希望
中國鄉村逐步變成空心村，外出上學、務工，年輕人和文化人流向城市。三十年後，再回到鄉村土地上的主人不是曾經走出去的農民，而是從城市奔向農村的大學生和工人。
2、農村會變成新的人類傢園
30 年後，種田或將成為最好的一種生活方式。隨著高速、地鐵、交通、互聯網、物流網的異軍突起，傳統生活方式將逐步消失。農村將成為傢園、是生活和享受的地方。
3、村長比市長更有榮譽感
30 年後，鄉村不再是 5000 到 8000 畝地的范圍，村依然在，可能有很多改為莊園與農場，農業機械化程度達到 60%。莊園的面積可能在 5 公頃到 15 公頃之間，村裡居住的絕大多數是有文化有錢的市民，他們都在村幹部領導下。
那時，城市生活指數比農村差 3 — 4 倍，中國正式步入 " 農民問題 " 轉入 " 城市問題 " 的時代。
4、一產 ( 農業 ) 時代的到來
30 年後，是中國 5000 年文明史以來最重要的歷史時期，農業進入生態與科技、自然與工業化融為一體的 " 一產時代的到來 "，傳統的農耕用具在 20 年中就基本用不上瞭。
5、" 以人為本 " 改為 " 以人和自然為本 "
從人的基本要求來看，" 食 "，在田園鄉村絕對重要，蔬菜基本是有機蔬菜，又開始從有機蔬菜追求本地和原種食品。" 住 "，開始從內心世界關註土壤，開始把土壤與樹木視為自己的孩子，把它們看成有生命的物質。
三十年之後，鄉村將是未來中國人的奢侈品，中國鄉村正如今天的城市讓人們向往，城市或將會成為問題與破壞的代名詞！
（Wind 資訊綜合財經韜略、智谷趨勢、櫻桃小房子）
