國傢再發文,人民日報一句話點透:樓市即將翻篇

08-30

近期各種行政手段的使用,顯示出樓市格局的重大變化。如何再利用這個窗口期,建立長效機制則是監管層重點要思考的問題。

租賃大業,轟轟烈烈。

7 月起,從中央到地方,租賃政策持續發酵。大傢的目光已經逐漸從房價,轉移到瞭租金。

8 月 28 日,一個重磅樓市調控措施又發佈:未來將在 13 個城市開展利用集體建設用地租賃住房試點,也就是說村裡的土地也可以建房進行出租瞭。

業內人士稱,該政策對房價影響甚微,至於租金,盡管成本看似很低,但對於一二線城市來說,集體用地的實際地理位置以郊區偏遠地區為主,其成本優勢實際上也不是那麼大。

不過值得註意的是,從購到租,近期各種行政手段交替使用,顯示出樓市調控思路的重大轉變。如今,樓市格局產生變化,如何再利用這個窗口期,建立長效機制則是監管層重點要思考的問題。

13 城試點集體建設用地建設租賃房

8 月 28 日,樓市傳來大消息,這一次的主角是集體建設用地!

根據國土資源部、住房城鄉建設部印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》的通知顯示,未來將在 13 個城市開展利用集體建設用地租賃住房試點,並規定 2017 年 11 月底之前報國土資源部和住房城鄉建設部批復。

第一批 13 個試點城市:北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶和成都。

農村集體租賃房建設成本或隻有商品房的 2-3 成

業內人士分析,本次通知有 4 個重點值得關註。

第一、" 利用集體建設用地建設租賃住房 ",是中國土地制度的重大變革,意味著以後 " 土地改革有巨大的空間 "。未來,土地入市是不是一定要經過政府征地環節,都可能發生變化。這樣,中國房地產市場自 1998 年以來的基本邏輯,可能發生重大變化。

第二、這意味著政府向社會大規模轉移土地紅利。這是非常值得稱贊的。

第三、這意味著一大批低成本土地入市,由此產生一大批低成本房屋,對於抑制高房價、高租金或將產生一定的作用。

根據剛剛公佈的 " 辦法 " ——村鎮集體經濟組織可以自行開發運營,也可以通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農民集體、企業和個人利益,理清權利義務關系,平衡項目收益與征地成本關系。

想想看,如果集體組織自行開發,不僅政府征地環節沒有瞭,連開發商這個環節也省去瞭,節省的成本會非常巨大。以北京、上海為例,土地成本占房價構成的 70%,這部分就可以免去。加上開發商環節的省去,農村集體建設的租賃房成本可能隻有商品的 20%(一線城市)到 30%(二線城市)。這是非常令人震撼的!

第四,大城市郊區農村戶口價值大增,將產生一大批新富階層。這些農民將成為大批租賃租房的股東,長期享受土地紅利。

這次調控,跟以前有什麼不同嗎?

事實上,中央對租賃房發展,除瞭昨天國土部的,之前已經發瞭兩個文件瞭。

2016 年 5 月,國務院發佈《國務院辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若幹意見》;

2017 年 7 月,住房和城鄉建設部等 9 部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,要求進一步加快推進培育和發展住房租賃市場相關工作。

從中可見對租賃房發展方向的確定。

那麼這次調控,跟以前有什麼不同嗎?還會不會是虎頭蛇尾?

上周五,在萬科的半年業績大會上,在談及當下宏觀調控建立的長效機制時,萬科新掌門人鬱亮第一次做瞭回答。

他說,中國的房地產市場從 1998 年發展到現在,二十年瞭,長效機制終於開始建立,終於回歸到住房市場化的初心,就是解決普通人居住問題,而不是再隻把它當做經濟增長的一個工具。

鬱亮認為,現在用各種各樣的行政手段,使得房地產市場暫時安靜下來,是非常有必要的,如何利用這個窗口期,建設長效機制是關鍵,各個地方現在做的租售並舉、租售同權等,就是在往這方面努力。宏觀調控政策,不止是調控房價,解決普通人的居住問題,才是政策的核心,他覺得長效機制的重點是要完善供給制度,真正落實 " 房子是用來住的 ",讓年輕人有房子住,要麼租,要麼買,而買多套房子的,可以通過金融手段調整需求。

昨日人民日報的微信公眾號提出,從購到租,不僅意味著中國在住房供應體系方面開始補短板,也是調控思路的重大轉變,即從以往側重調控房價,轉變成建立多元化的住房供應體系,以滿足大傢的住房需求,從而讓短期調控政策轉變為長效機制建設。

試點城市房租首尾相差 4 倍

對於身處一二線城市,卻沒有自有住房的工薪階層而言,租房成為很多人的現實選擇。相對於一二線城市高不可攀的房價,租房還在可以承受的范圍之內。

根據中國房地產協會發佈網站數據顯示,從利用集體建設用地租賃住房試點 13 個城市而言,每 100 平方米出租房,北京房租最高,每一百平方米出租房源達到 7776 元。上海、杭州、廣州每 100 平方米的平均租金超過 4000 元。試點城市中,沈陽、合肥、肇慶房租相對較低,在 2000 元左右。

城市越大租金回報率越低

租賃大業轟轟烈烈,這對於還沒買房的人來說,算是個大利好。而那些有兩套房、三套房的人,最關心的可能是:未來租金是不是會大跌?熱門城市的投資回報率會不會進一步下降?

如果要計算實際租金回報率,應該是(1 年租金 - 房屋保養費)/ 房屋價格,在這裡,我們是直接用 1 年租金 / 房屋價格,得出的數據會略高,特此先說明。以下是 100 個城市的租金回報率總榜排行。

(百城租金回報率全名單 來源:智谷趨勢)

一般而言,我們把凈租金回報率在 4% 左右視為高回報。中國城市的租金回報率普遍較低,背後一方面是因為房價較高,另一方面是租金水平與國外比較低。

從圖表中我們可以看到一個規律:城市越大租金回報率越低。

在排名前 10 名中,沒有一個一線或者新一線城市,二線城市隻有 3 個,三、四線城市占到瞭 70%。如果你要找新一線城市在哪,你得一直往下滑,滑到第 27 名,第一個新一線城市——沈陽才冒出來跟你打招呼。

四大一線城市全部排在瞭回報率最低的陣營裡,這與房價相對租金來說過高有關。

從租售價格上看,一線城市盡管房租不斷上漲,但對於過高的房價,租售比卻在持續下降,即租金上漲遠遠跑不贏房價的上漲。Wind 資訊統計顯示,四個一線城市租售比一直處於下降通道中,四個城市中,北京的租金回報率最低,以 1.37% 在百城裡排名第 96 位,其次是深圳(1.38%)、上海(1.48%)和廣州(1.69%)。

新一線城市的回報率也排在瞭中後位置,15 座新一線城市的內部排名如下:

圖片來源:智谷趨勢

沈陽、大連這兩個東北省會排名最前,因為它們整體房價較低,這也側面體現出東北市場相對冷清的狀況。南京、蘇州等這一輪房價上漲兇猛的城市,租金回報率都較低。

在房地產健康的市場中,年漲幅通常不到 10%,而租金回報率百城榜的後 20 名城市,房價年漲幅有一半超過瞭 40%,但這不可能長久持續。目前的租金回報率,似乎成瞭樓市熱度的一個反向指標,回報率越低,樓市越火熱;回報率越高,越是冷清。

房租、房價影響如何?

業內人士指出,在房價問題上,昨天出臺的這個政策預計影響不大。

因為現有的土地和商品房價體系沒有本質的扭轉;而且這些住房的用途具有唯一性就是租賃住房,和買房體系基本是隔離開的。

在房租問題上,影響更大。

從供需關系的層面來說,更多的供應顯然有利於降低房租;而集體用地因為沒有土地成本。所以總體來說,根據房價公式,那麼會比由政府主導的公共租賃市場(土地沒有溢價)便宜一半左右,比一般的市場租賃房便宜 80% 左右。

中原地產首席分析師張大偉也認為,集體用地因為土地價格相對較低,對於集體產權擁有者來說,可以獲得穩定回報。集體用地的出租房,在租金市場化的情況下,可以達到年投資回報率 5% 以上。因此,他認為這一政策落地後,將對這 13 個城市的租賃市場有非常大的影響。

但值得註意的是,盡管成本看似很低,但是集體用地的實際地理位置以郊區偏遠地區為主,其成本優勢實際上也就不是那麼大瞭,畢竟你要犧牲部分的時間和社區便利性。

另外,也有不少業內人士稱,具體細則還有待執行的時候細化。如果中介公司或二房東霸占瞭一手資源,直接把毛坯房或便宜的房子拿下,重新裝修,那麼到普通租戶手中價格就貴瞭。

【延伸】中國未來 30 年,農村或將成為奢侈品

1、空心村為中國鄉村帶來希望

中國鄉村逐步變成空心村,外出上學、務工,年輕人和文化人流向城市。三十年後,再回到鄉村土地上的主人不是曾經走出去的農民,而是從城市奔向農村的大學生和工人。

2、農村會變成新的人類傢園

30 年後,種田或將成為最好的一種生活方式。隨著高速、地鐵、交通、互聯網、物流網的異軍突起,傳統生活方式將逐步消失。農村將成為傢園、是生活和享受的地方。

3、村長比市長更有榮譽感

30 年後,鄉村不再是 5000 到 8000 畝地的范圍,村依然在,可能有很多改為莊園與農場,農業機械化程度達到 60%。莊園的面積可能在 5 公頃到 15 公頃之間,村裡居住的絕大多數是有文化有錢的市民,他們都在村幹部領導下。

那時,城市生活指數比農村差 3 — 4 倍,中國正式步入 " 農民問題 " 轉入 " 城市問題 " 的時代。

4、一產 ( 農業 ) 時代的到來

30 年後,是中國 5000 年文明史以來最重要的歷史時期,農業進入生態與科技、自然與工業化融為一體的 " 一產時代的到來 ",傳統的農耕用具在 20 年中就基本用不上瞭。

5、" 以人為本 " 改為 " 以人和自然為本 "

從人的基本要求來看," 食 ",在田園鄉村絕對重要,蔬菜基本是有機蔬菜,又開始從有機蔬菜追求本地和原種食品。" 住 ",開始從內心世界關註土壤,開始把土壤與樹木視為自己的孩子,把它們看成有生命的物質。

三十年之後,鄉村將是未來中國人的奢侈品,中國鄉村正如今天的城市讓人們向往,城市或將會成為問題與破壞的代名詞!

(Wind 資訊綜合財經韜略、智谷趨勢、櫻桃小房子)

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