1 月 15 日傍晚，新華社 " 新華視點 " 欄目突然發佈瞭一個重磅消息：國土部部長薑大明說，未來 " 政府將不再是居住用地唯一提供者 "！
新華社的稿件比較短，全文引用如下：
國土資源部部長薑大明今天說，我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。
這段話雖然短，但卻透露瞭一個重磅信息：政府壟斷 " 住宅用地供應 " 的時代，結束瞭。
憲法規定：農村的土地歸集體所有；城市裡的建設用地歸國傢所有。當城市擴大的時候，政府向農村集體征地，將集體用地變更為國傢土地後，供應給用地企業或者開發商。未經過政府征地環節的土地，如果建設房子，就是小產權房或者違法建築。
由於政府壟斷瞭城市建設用地的供應，所以中國的房價易漲難跌。現在政府意識到瞭這個問題，宣佈自己不再壟斷。
未來將新增兩種供地途徑：
1、農村集體土地經過政府允許，直接建設住宅，這類房子相當於 " 被政府許可的小產權房 "，一般用來對外出租。這就是新聞稿裡說的 " 深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點 "。
2、企業獲得的產業用地，本來不允許建設住宅，現在經過政府核準後給企業員工建設住宅，或者出租、或者有條件出售。也就是新聞稿裡說的 " 研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法 "。
近日有報道說，華為在東莞松山湖將給員工建設 3 萬套住宅，每平米售價 8500 元，相當於松山湖商品房價的三分之一。這種房子，就是上面第二條裡所說的 " 非房地產企業建房 "。這種房子一般會設定員工完全取得產權的期限，以及政府允許出售的期限。
很顯然，在上述兩種新變化下，最受益的是以下個人和機構：
1、被地方政府認可的大中型企業，尤其是國企、上市公司、發展態勢良好的創新企業等，他們可以獲得定向轉讓的產業用地，在上面給員工建設住宅。由此，企業競爭力增強，運營成本下降。
2、上述企業的核心員工、中高層，他們將優先獲得房子，甚至可能不隻一套。
3、大城市近郊的農民，他們將通過集體組織獲得 " 合法建設小產權房 "（一般隻能出租）的機會，獲得大量的土地紅利，至少夠幾代人享用；
4、高學歷、有技術的專業人才、管理人才，他們可以跳槽到 " 有建房權 " 的企業分享紅利；
5、大城市及其周邊城市。隻有這類城市才有持續的人口吸引力，而且越是一線城市、強二線城市（及其附近城市），實施上述新政之後，對優秀企業的吸引力越強。
總之，當政府不壟斷住宅供地之後，大城市及其周邊城市的吸引力將大增，大企業的人才競爭力將大增。遠離中心城市的中小城市，將面臨優秀企業、人才的雙重流失；大城市裡的小企業也會更苦逼，因為它們沒有 " 建房權 "，留住核心人才隻能拼股權和年薪瞭。
那麼大城市的房價會因此下跌嗎？這個恐怕也比較難。原因很簡單，當政府放棄壟斷住宅用地之後，財政收入將受到很大影響，還要建設安居房、人才房、共有產權住房，因此對土地轉讓收入將更加依賴。所以房價必須維持穩定，才能有持續的土地收入，否則地方財政將崩潰，無力兌現住房保障的承諾。
但人口流失的中小城市就很難說瞭，在大城市全方位競爭下，大部分中小城市將很難受，房價即便不跌，也會長期滯漲。
有條件多渠道供應住宅用地的城市，也不過數十個而已，無非是一線城市、部分二線城市，及其附近的一些城市。絕大多數城市是沒有資格這樣搞的，因為他們財政上根本 " 玩不起 "！
也許有人會問：這是不是意味著小產權房即將轉正？當然不是！這個口子政府暫時不會開，如果一開就會天下大亂。
最後，再分析一下國土部長的另外一段話，也是新華社報道的：
國土資源部部長薑大明今天表示，我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權 " 三權分置 "，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權，適度放活宅基地使用權。他強調，這是一項重大理論和實踐創新。但城裡人到農村買宅基地口子不開，嚴禁下鄉利用宅基地建別墅大院、私人會館。
這段話意味著，在繼農村生產用地（包括山林、池塘、草場）施行 " 三權分置 " 之後，宅基地也被分為三個層級的權利：1、所有權，這是農村集體的；2，資格權，是第一輪承包時形成的；3，使用權。
也就是說，擁有農村宅基地的農戶，他獲得其實是 " 資格權 "。他可以把這個權利退還給農村集體，獲得貨幣補償，然後進城生活。也可以把使用權轉讓給其他農戶（比如剛剛成傢、分立戶口，但沒有宅基地的人），獲得一筆經濟補償，設定一個使用期限。這相當於給宅基地瞭一個變現新渠道，有利於盤活農村資產，增加農民收入。
由於國傢限制城裡人到農村買宅基地使用權，所以這部分盤活的資金有很大機會是流入城市，對於城市房價將構成正面影響。
【本文為劉曉博原創作品】
