東方 IC 圖
房租貸惹爭議：及時雨 or 隱藏坑？
國際金融報記者 | 陳聖潔
租售同權剛喊起來，一向 " 嗅覺靈敏 " 的銀行便聞風而動。
近日，建設銀行 ( 6.840, 0.04, 0.59% ) 深圳分行攜手招商、華潤、萬科等 11 傢房地產企業 " 放大招 "，推出 5000 餘套長租房源，並發佈首款個人住房租賃貸款產品—— " 按居貸 "，對符合條件、有長租需求的個人發放，用於一次性支付租金等租房相關費用。
作為一款帶有 " 普惠 " 性質的貸款產品，這款貸款產品的門檻並不高。建行的客服人員告訴記者，隻需要達到以下三個條件就可申請貸款：
（1）月平均收入高於 5000 元或建設銀行認可的客戶；
（2）境內居民最近須有連續 3 期及以上繳存社保或公積金記錄，境外人士最近有 6 個月以上深圳居住證明；
（3）個人信用記錄良好。
在貸款額度方面，按居貸的信用貸款最高額度不超過個人年收入的 2 倍，保證貸款則不超過個人年收入的 3 倍，額度最高達 100 萬元，貸款額度期限最長可達 10 年。
" 低門檻，高額度 "，建行方面表示，" 按居貸 " 業務意在通過銀行信用穩定租賃關系，為百姓租住安居提供保障。但不少人卻對此表示疑惑：租房都要加杠桿，這類人能還得起貸款嗎？
租房貸引爭議
一個人租不起房子，有可能去貸款租房嗎？租金本身就是按月支付的，付不起房租你如何支付房租加利息？這樣的貸款有必要嗎？
對於這個問題，業內外觀點看法呈兩極分化：
樂觀者認為，租房貸款是無房者的及時雨，將減小無房者的租房壓力。
如深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉就在近日撰文指出，租賃貸款一方面滿足瞭租客一次性支付租金的融資需求，借助銀行金融手段獲得長期居住權；另一方面租客可以借助一次性付款方式，從房東處獲取房租折扣，降低租賃成本，鎖定未來較長時間內的租金水平。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《國際金融報》記者采訪時也表示，此類貸款也使個人在大城市租房的承受能力更強。由於大城市房租比較貴，尤其是對於一些高學歷人才來說，租房的成本也會影響其在大城市發展的質量。
嚴躍進預計，隨著租賃需求釋放，對購房市場也有很大的分流作用。更重要的是，後續租賃市場在租售同權等方面若有創新，那麼自然會有較大的意義，對抑制房價也是有積極作用的。
而悲觀者卻認為，租房貸其實是個 " 隱藏坑 "，是房屋租賃市場的 " 校園貸 "。" 連租房也要貸款，能還得起貸款嗎？"
中原地產首席分析師張大偉在接受《國際金融報》記者采訪時直言：" 現在銀行推動的租房貸款主要針對的是開發商的長租房源變現，這種業務有利於銀行和房地產開發商，但對於租戶來說卻沒有任何好處。"
張大偉表示，目前為止，很多企業與銀行開始介入租賃市場，提供瞭信貸工具、押金信用，與租賃房源升級。這種資金進入租賃市場，並不能改變租賃市場供需。特別是銀行提供的貸款服務，雖然是針對部分開發商提供的長租房源，但租賃消費是屬於時間消費，居住是基本生存需求，如果租房都選擇貸款，那麼不僅不符合中國人的傳統，也不利於房地產的理性消費。
張大偉進一步分析，租賃貸款變相給瞭租賃加杠桿的機會和概率，要是能貸款，那麼租賃就會被投資者利用。" 過去租賃漲幅遠遠低於房價漲幅，原因是沒法用杠桿，如果租房都要貸款，都有杠桿，那麼未來租金很可能會出現大漲 "。
存在套現可能
更令人擔憂的是，租房貸存在的套現空間。
租房貸類似於當前的各類消費貸，即其本身是很普通的一類貸款，貸款金額直接劃入交易方的賬戶。此外，其貸款的金額也可能較大。
而近年來，消費貸違規進入樓市現象普遍，遭到監管嚴打，那租房貸是否也存在套現可能，演變成新版 " 首付貸 "？
對此，張大偉強調，租房貸肯定會出現套現現象。
" 這種房租貸款，現在是和開發商合作，如果合作范圍進一步擴大，個人房源也能貸款，那麼必然會有人用來套現。另外，和開發商合作的貸款也存在套現的可能性。" 張大偉稱。
具體的套現思路很簡單：
假設 A 某買房首付缺錢，而 A 某的朋友 B 某正好有房，A 某即可通過與 B 某簽訂租賃合同成功套現。最高額度 100 萬元，雖然不容易獲得，但幾萬、十幾萬甚至幾十萬還是可以做到的。
" 要‘如何確定這些房源真是出租瞭’這一問題值得商榷。" 張大偉坦言。
嚴躍進也表示，房租貸其實也是一種特殊的消費貸，確實存在套現的可能。因此當前對於此類貸款需要進行積極管制，尤其是在貸款方面需要進行審核。後續對於違規使用此類貸款的用戶，比如說挪作購房用，則要取消此類貸款資格和收回此類貸款。
此外，嚴躍進還提出，對於挪用租賃貸款資金而去炒房等現象，後續應該要有黑名單制度。
