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一邊是不斷上漲的房貸利率，一邊是還在反彈的新增房貸規模，到底樓市是冷清還是瘋狂？很多人還想著炒房暴富，這種思維太危險瞭。
最近身邊正在買房的朋友都在抱怨，房貸利率貴瞭不少，而且還不確定銀行放不放貸，整天都是提心吊膽。
在 6 月初的時候，菜導曾經發過一篇文章《房貸利率狂漲 41%，就算你想買房都難下手瞭！》，而如今房貸利率還在上漲。
一線城市中，北京、深圳、廣州首套房貸平均利率都超過瞭基準利率，全國九成銀行都已經沒有房貸優惠。
由於房貸貴房貸難，再加上各種限買限賣的政策，樓市交易量呈現下滑狀態，特別是一線城市樓市交易就像結冰瞭一樣，幾乎凍結。
不過，我一直都在思考一個問題：這麼嚴厲的政策到底對樓市調控起到瞭多大的作用？
為此我查閱瞭央行的相關數據，最近還去樓盤實地考察瞭一下，發現實際情況比大傢想象中的更加復雜。
買房熱情有增無減
大傢先看下面這張圖，數據都是從央行官網上扒下來的。
先來說說什麼是居民中長期貸款。在居民貸款中，中長期貸款主要是車貸和房貸，而且房貸占絕對比例。所以，居民中長期貸款常常也被視為等同於居民房貸。
既然如此，我們就來看看，在調控如此之嚴，房貸利率不斷走高的情況下，新增房貸規模到底受到多大影響。
今年的調控政策是以北京 "317 新政 " 為起點，所以我們就來看看 3 月之後的新增房貸規模情況。
從 3 月到 5 月，新增房貸規模呈現遞減趨勢，但到瞭 6 月出現反彈，再到 7 月雖然規模有所下降，但相比 3 到 5 月還是有所增長。
這裡面就有問題瞭：照理說，隨著樓市調控房貸收緊，新增房貸規模應該出現比較明顯的下滑才對，但實際數據看上去並沒有，不僅下降趨勢不明顯，而且還有反彈。
這說明什麼？調控政策不斷加碼，房貸利率不斷上漲，但購房需求依然很旺盛，這顯然也不是剛需能解釋的，隻能說還有很多人在炒房。
這讓我想起最近陪朋友看房的經歷。
前兩天，陪朋友去佛山看一個新樓盤，全部都是 120 方以上的改善型住房，采用房價首付 + 裝修首付的雙合同，首付少則要準備 100 萬，基本不接受公積金貸款。
不說雙合同有違規嫌疑，也不說拒絕公積金貸款的歧視，反正我在現場看到的是情況是人山人海水泄不通，感覺大傢買房子都像搶白菜一樣。
要知道改善型住房都不是面向剛需，也就是說大部分來搶房的人都是為瞭投資，如今買房賣房成本如此之高，炒房的熱情似乎並沒怎麼熄滅。
上面的圖表中，還有一個數據更加觸目驚心：今年上半年，居民存款增加 3.94 萬億，居民房貸增加 2.82 萬億。
大傢可以算算，新增房貸占新增存款多大比例，超過 70%！換句話說，老百姓 ( 603883,股吧 ) 今年掙到的錢大部分都變成瞭房貸，大傢還在往樓市裡面沖。
炒房的洪流滾滾
為什麼會這樣呢？相信大傢心中都有這樣的疑問，難道是調控政策沒有發揮作用嗎？
顯然不是，特別是從一線城市交易量來看，以房貸利率為核心的調控政策已經發揮瞭作用，甚至傷害到剛需群體。
比如說，文章開頭提到的正在買房的朋友，都是首次購房的剛需族，因為銀行收緊房貸，不僅導致他們購房成本大增，而且還要擔心銀行不放貸導致購房失敗。
那麼，原因何在呢？
首先，我之前多次提到過，現在樓市處在分化狀態，不再是以前同漲同跌的格局。現在調控最嚴的是一線城市，所以一線城市基本歇菜，這必然導致投資型資金的外溢。
這些錢流到哪裡去呢？就流到瞭像佛山這樣的二線城市。投資熱情的進入，必然推高這些城市的購房熱情。這個情況在三、四線城市更加瘋狂，已經出現瞭明顯的瘋漲態勢。
但是這個原因仍然沒有解釋清楚核心問題：調控這麼嚴，為什麼大傢還是愛炒房呢？
我們之前已經多次分析過，一線城市房價難以大跌，但也難以交易相當於有價無市，二三四線城市的房價，顯然已經補漲過頭，接下來必然回落。
但是，還有這麼多人沖進樓市，隻能說明大部分人對房價看漲的預期並沒有改變，這裡面其實涉及到幾個層面的原因。
首先，很多人還在沿用以前的思維炒房，認為不管是幾線城市，房價還會繼續漲，所以有點錢就想去炒房。
這種因循守舊的思維顯然很可怕，樓市的各種信號已經明確說明如今已經不是炒房的好時機瞭，像李嘉誠、潘石屹、王健林這些人早就在拋售各種物業，但還有這麼多人視而不見，跟政策對抗逆勢而行。
其次，盲目從眾的心理在作怪。就像我在那個樓盤現場看到的那樣，身邊每個人都處在一種瘋狂搶房狀態，身處其中的時候很難不受感染。大傢都在說房炒房，很少有人冷靜下來想想這其中的風險到底有多大。
最後，這其實也是一種資產荒下的無奈選擇。現在市面上很難找到高收益的投資產品和項目，看來看去，好像還是炒房劃算，所以但凡有點錢都想著去買房。
可問題是，大傢都沒搞清楚一個問題：資產荒又不是某個人才面對的問題，這是大傢都面對的事實，現在根本就不是一個能夠賺快錢的時代瞭。
所以這三者疊加就形成瞭巨大的慣性，雖然調控政策不斷加碼，但是仍然難以擋住炒房的洪流。
房子真的不能再炒瞭
今年以來，我已經多次提醒不要炒房，炒房的風險在加大，想靠炒房暴富的時代已經過去瞭。
但無論是央行的數據，還是現實情況，看來沒有多少人認識到炒房的風險。
從一線城市和熱點二線城市來看，炒房已經沒有市場瞭。且不說高昂的房價並沒有下跌多少，但從交易量來看，就會發現樓市已經被冰封瞭。
如果現在你為瞭所謂的資產配置去買房，要考慮的已經不是你究竟是不是高位接盤，而是將來能不能脫手這個大問題。監管層提出的 " 穩定房地產市場 "，大傢要仔細體會一下 " 穩定 " 兩字的真正含義。
再說其餘二三四線城市，這一輪以去庫存為名的瘋漲其實已經接近尾聲，一個非常明顯的信號是房地產庫存已經降至歷史低位。
更重要的是，這些城市並沒有大城市的人口流量和優質資源，本質上缺乏房價長期看漲的基礎，如今去庫存的目標已經完成，恐怕房價掉頭的日子不遠瞭。
此外，政策方面還潛伏著房地產稅等不確定因素，未來房產交易的成本顯然會越來越大。
結合上面的圖表還可以看到，現在居民新增存款非常不穩定，而且居民存款同比增速幾乎沒有變化，這意味著大多數人還債能力越來越弱，這個信號非常危險。
這些人真的好好想過未來自己的償債能力嗎？經濟行情這麼差，如果自己失業瞭呢，就像樂視的員工一樣，就像之前深圳那個被華為辭退的中年老員工一樣，你能抗住那麼大的生活壓力嗎？
所以說啊，你隻想著要有房，但有沒有想過如果房子不能再輕易變現，而你又沒有償債能力的時候，到時房子變成你人生的龐大負債時，如果面對？
假如現在有 100 萬現金投資，拋開剛需購房不說，我更願意選擇持有流動性好的投資產品，比如說合理配置貨幣基金、P2P 產品、商業保險等，而去年前年我也讓大傢去換點美元長期存著當保命錢，這些話都不知道幾個人聽進去瞭？
即使是剛需買房，我也會仔細衡量自己的負債能力，絕不會賭上全部身傢硬上。
時代真的在變，如果不信我的話，可以看看這個國傢最頂層的有錢人在怎麼處置自己的財富，或許你會更清楚這其中的 " 春江水暖鴨先知 "。
國傢領導人也說瞭，房子是拿來住的不是用來炒的。這話意味深長，隻是很多人根本沒有意識到。
再講一句：對於普通人而言，房子真的不能再炒瞭；如果是剛需的，也要量力而為。
