轉自：柯談（ID：lincolk）；作者：柯談
導讀：
一、一線城市 " 不再歡迎 " 白手起傢的年輕人。
二、城鎮化的加速和一線城市的外溢助推城市圈和二線城市崛起。
三、認清現實，正確抉擇
改革開放四十年來，我們有幸見證瞭這翻天覆地的巨變，中國的崛起，造就瞭北上廣深的飛速發展，或者說一線城市的飛躍引領瞭中國的改革浪潮。
我現在清晰的記著，在新世紀初大學畢業之際，北上廣深是全國高校畢業生當之無愧的就業熱門首選地，薪水高、起點高、環境好、國際化的這四座一線城市，隻要是大專以上學歷都可以落戶，即使你白手起傢也能闖出一片天地。
彼時的上海海納百川，適合每一個淘金者，那時的深圳還沐浴在創業初期的春風中，無限的可能性在等待著你挖掘。當時盛行的一個詞語 " 孔雀東南飛 " 就完美的詮釋瞭這一切。
於是，不論真孔雀還是假孔雀，在這裡全都變成瞭會開屏的花孔雀，與其說是人才成就瞭一線城市，不如說是時代的紅利成就瞭在一線城市打拼的年輕人們。
01
一線城市 " 不再歡迎 "
白手起傢的年輕人
然而，隨著北上廣深的飛躍式發展，在經濟騰飛的同時，畸形的房價、高額的成本和惡化的生活環境已經彰顯出瞭對新一代年輕人，特別是沒有基礎的外來青年的 " 不友好 " 和 " 不歡迎 "，主要表現在以下四個方面：（以上海為例）
1、高門檻
外地生源大學畢業生落戶上海需要根據學歷、學校和成績等指標評分，近 3 年需要達到標準分 72 分才可落戶，分數不夠的隻能辦理居住證，持證滿 7 年並繳納社保滿 7 年後符合相關條件的才可以申請落戶。
如果沒有上海戶口，買房將受到限制：外地戶籍單身人士不可以在上海購房；外地戶籍傢庭需在上海連續繳滿 5 年社保或個稅才能購買一套住房。沒有戶口、沒有住房，子女教育則是將來最大的問題。
2、高壓力
生活在上海等一線城市，壓力無處不在，無時不在，貴已經深深刻到瞭每個人的骨髓裡，並且直接決定著每個人的生活方式和日常消費方式，仿佛一隻無形的手在時刻提醒著你：" 要高薪 "、" 要掙錢買房 "、" 要攢錢換房 "、" 要學區房 "、" 要市中心 "、" 要財務自由 "。所有奮鬥的終極目標就是房子。
2017 年 8 月主要城市中心城區房價排行榜 （元）
我國房價收入比保持在 6.5～7.5 屬合理區間，而北上深均超過 20。
3、低幸福感
由於房價物價的不可承受之重、殘酷的職業競爭和與日俱增的危機感，同時伴隨著教育、交通和霧霾的日益惡化，導致一線城市居民的幸福感遠遠低於其它城市。
因此，逃離北上廣就成為瞭許多人撫慰心靈和安放靈魂的歸宿。
4、低成功率
在一線城市活著的狀態，可以用毛姆《月亮與六便士》裡的一句話概括：" 我用盡瞭全力，過著平凡的一生 "。努力、拼搏、奮鬥、向上是正確的人生目標，不過在一線城市，也許你所能享受到的回報會遠遠低於你的預期，不是你不夠努力，而是出人頭地的概率太低。
在其它城市能夠輕易實現的目標：" 有車、有房、體面的工作和體面的生活 "，在這裡都會變得極為奢侈，而想要維持住你所得到的這一切又會更加的奢侈。 你努力一輩子的目標也許隻是剛剛達到瞭其它城市的平均生活標準而已。
創業成功，身價億萬，不是每個懷揣夢想而來的人都可以實現的。
02
城鎮化的加速和一線城市的
外溢助推城市圈和二線城市崛起
1、城鎮化的意義
縱觀全球，所有國傢城鎮化的過程本質就是加速城市劇烈分化的過程，強者更強、弱者更弱。年輕人為瞭工作、就業、醫療和子女教育，不斷湧向省會大城市，形成一省獨大。
各省年輕人又不斷的湧向一線城市，一線城市輻射周邊形成城市圈。而相對應的是三四五線城市及農村的加劇萎縮。這就是城鎮化的最終結果。
比如美國城鎮化率達到 82%，基本都生活在大城市及周邊。
2016 年底我國城鎮化率水平為 57.35%，2020 年達到 60%，2030 年將達到 70%，而發達國傢城鎮化率基本為 80% 左右。未來 10-20 年我國城鎮化率將以每年 1.2% 的速度快速擴張。
所以，我國未來城鎮化的結果必定像發達國傢一樣，大量人口都會分佈在一線城市城市圈和二線城市。從以下的 28 個城市 2016 年人口增加表就可以看出端倪。（成都由於區縣合並未計入）
2、一線城市飽和外溢帶動外圍城市共同發展
眾所周知，如今的一線城市已經飽受大城市病的困擾，發展已進入瓶頸期，轉變發展方式，改革創新驅動迫在眉睫，所以北京上海相繼出臺瞭限地、限人政策，外遷低端產業，外遷低端人口，限制建設用地規模，限制人口增長規模。
限地：
《上海城市總體規劃（2016-2040）》，到 2040 年上海建設用地天花板為 3200 平方公裡，而 2020 年將達到 3226 平方公裡，今後 20 年不但不能新增還要減少 26 平方公裡。
北京也面臨著同樣的問題，到 2020 年建設用地要減少到 2860 平方公裡，2035 年減少到 2760 平方公裡。
建設用地上限定死，住宅用地和工業用地隻能從存量上做文章。所以外遷非核心產業、低效低端產業、高污染廠礦，勞動密集型企業就勢在必行。外遷的產業全部會落戶在環京、環滬和環深的外圍城市內。雄安河北對於北京的意義，昆山嘉興太倉啟東對於上海的意義就在於此。
限人：
根據十三五規劃綱要，到 2020 年，北上廣深四大一線城市均設定瞭人口目標上限，分別是 2300 萬、2500 萬、1550 萬、1480 萬人。其中，北京上海最為嚴峻。
《上海城市總體規劃（2016-2040）》提出，將 2020 年常住人口 2500 萬的目標，作為 2040 年常住人口調控的標準。2016 年底，上海常住人口 2419.7 萬人，也就是說今後 24 年上海隻能增加 80.3 萬人，平均每年增加 3.3 萬人。
《北京城市總體規劃（2016 年 -2035 年）》提出，到 2020 年，北京常住人口規模控制在 2300 萬人以內，2020 年以後長期穩定在這一水平不變。
一線城市人口規模的限制，對於周邊城市的發展無疑是巨大的利好，在承接外遷產業的同時，還可以大量吸納外來人口，極大的推動當地經濟的快速發展。
3、二線城市掀起瞭人口爭奪戰
隨著北上廣深一線城市大學生落戶政策進一步收緊和人口規模的限定，以及日益高漲的物價和房價，今年開始，眾多二線城市掀起瞭人口爭奪戰。相信二線城市的人才引進才是剛剛開始。
綜合以上三點，伴隨著未來我國 20 年的城鎮化，由於一線城市的飽和外溢，環一線的外圍城市圈和二線重點城市必會崛起，承載更多的產業、容納更多的人才，應該說，環京、環滬和環深的外圍城市以及二線重點城市必將承擔起今後城鎮化、現代化的重擔，並肩負起它應有歷史責任。
03 認清現實、正確抉擇
1、租購並舉、租售同權、房地產稅都不會改變一線城市房價繼續上漲的趨勢。
租賃住房：因為限地和租賃房的發展，必然導致商品房源的稀缺性，再。加上內在需求的支撐和房產金融屬性的長期存在，都將繼續推高一線城市房價。
房地產稅：財政部部長肖捷日前談及房地產稅，明確未來的房地產稅要按照 " 立法先行、充分授權、分步推進 " 的原則推進，也就是說，房地產稅的立法工作還未開始，短期內根本無法出臺。
而且房地產稅開征會進一步加劇城市的強弱分化，因為一二線城市的房價高，稅收高，政府財政能力強，城市的軟件和硬件會更好，就會吸引更多的人口流入。
而房地產稅是可轉嫁稅，隻要人口持續增長，這部分稅收就會轉嫁到下傢。另一方面，人口流失的中小城市根本無條件開征房地產稅，公共資源會更加落後，人口會加速流失。
知識點：上海從 2011 年 1 月就已開征房產稅，從 2010 年就開始發展租賃住房。
試問：這兩項對上海房價的影響如何呢？
2、環一線外圍城市和二線重點城市必將崛起
由於一線城市門檻的提高、房價物價的高企、限地限人的政策和二線城市人才的引進，產業的接收，在我國今後 20 年的城鎮化浪潮中，必定助推環京、環滬、環深的外圍城市和二線重點城市的崛起。
這才是中央倡導的均衡發展。
3、投資一線城市及外圍城市
在一線城市有房票、有資金的人士，可以毫不猶豫的繼續入手住宅房產。如果沒有房票，可以考慮投資環京、環滬、環深外圍城市如：嘉興、昆山、東莞、佛山等和二線重點城市。
4、佈局二線重點城市
如果是二線及以下城市的人士，建議直接佈局二線重點城市房產，至少也要是省會城市。
5、購房時機的選擇很重要
一線城市群和二線城市未來的房價必定是穩步上漲。但是，購房時機的選擇很重要，剛需房隨時可以出手。但是，投資房建議要等到寬松鼓勵政策出盡之時再出手。
從歷年分析來看，寬松政策都是配套陸續出臺的，限購寬松、首付下調、利率打折，貸款上限提高、稅費減免、降息降準都會陸續出臺，等這些政策基本都出完後，就是房價最低點，大傢可以從 2008-2009 年、2015-2016 年政策和房價關系中看的清清楚楚。
6、規劃好自己的一生
如果你是正在迷茫糾結的有為青年，請好好規劃自己的一生，是去一線城市證明自己，還是去二線城市開疆拓土，你的選擇決定瞭你的人生。
如果你懊惱沒有趕上一線城市房價上漲的紅利，那麼你一定要趕上中國城鎮化的普惠紅利，選擇環京、環滬、環深外圍城市和二線重點城市，將是你搭上我國快速發展列車的最後一次機會。
最後，祝願我們的祖國繁榮昌盛，隻有國泰才能民安，隻有國富才能民強。
* 本文為作者觀點，不代表樓市參考立場，僅供讀者參考
