據中新網 11 月 17 日報道，近日，北京市發佈《關於進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》 ( 以下簡稱 "《意見》" ) ，繼鄭州後，成為第二個試點集體土地用於租賃住房的城市。未來北京將會增加多少集體租賃住房？房租會下降麼？又該如何防范小產權房？還有哪些城市會這麼幹？
北京：千公頃土地料可增供達 40 萬套出租房
根據部署，北京市計劃於 2017 年 -2021 年的五年內供應 1000 公頃集體土地，用於建設集體租賃住房，平均每年供地任務量約 200 公頃。
"1000 公頃集體土地，大約可以建設 30-40 萬套出租房。" 中原地產首席分析師張大偉分析稱，目前北京市場租賃房源總量接近 250 萬套，而 30-40 萬套的集體產權出租房的增量，相當於未來 5 年，給北京增加 10-15% 的租賃房源。
北京此前曾明確，今後 5 年計劃建設租賃住房 50 萬套，並主要通過集體建設用地安排。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，大城市近郊區還有很多集體建設用地，北京這個政策有助盤活此類土地資源，對未來租賃房源供應和租賃市場的培育都有積極作用。
樓盤將毗鄰產業園區、交通樞紐等地方
既然用於出租，地段、交通和周邊配套就成為承租人考量的關鍵因素。
《意見》要求，集體租賃住房要合理選取建設地點，促進職住平衡。在規劃上，應符合土地利用總體規劃和城鄉規劃；在配套上，要具有一定的交通等配套基礎設施和公共服務條件；
在佈局上，要結合 " 三城一區 " 和產業功能區，堅持毗鄰產業園區、交通樞紐和新城的原則進行佈局建設；在實施上，統籌考慮村莊整治、城鄉一體化進程。
未來或讓北京房租下降
集體土地建設租賃住房，北京此前已有試點。
從 2011 年起，北京市先後在朝陽區平房鄉、海淀區唐傢嶺、溫泉鎮 351、昌平區北七傢鎮等 5 個集體土地地塊開展瞭租賃住房項目試點，建設租賃住房 1.28 萬套。
張大偉預計，如果上述 1000 公頃土地建設的租賃住房如期投入市場，將有效緩解區域租賃市場供需平衡，北京住房租金也會出現明顯下調。
《意見》指出，北京的集體土地租賃住房租金將參考周邊住房租賃市場水平，鼓勵簽訂長期住房租賃合同，但單次租期不得超過 10 年。
小產權房春天來瞭？ 明確 " 隻租不售 "
北京市為下一階段集體租賃住房工作提出瞭四項基本原則：即符合規劃原則、市場對接原則、隻租不售原則、維護農民權益原則。
《意見》強調瞭集體租賃住房 " 隻租不售 " 原則，明確集體租賃住房不得對外出售或以租代售，堅決杜絕變相開發建設小產權房。
張大偉坦言，" 防范小產權房是政策落地的難點 "。談及如何避免，嚴躍進說，一方面是政策執行中的嚴格管控；另一方面是讓此類住房本身的土地使用有明確的證書和審批，同時加大對新開工項目的督查，防范部分項目違規操作。
這些城市都將推集體租賃住房
除北京市外，還有哪些城市探索瞭集體土地建設租賃住房呢？
11 月 15 日，鄭州市政府出臺《鄭州市利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，選取鄭東新區及其托管區域作為鄭州市的第一批試點區域。
" 目前，僅北京、鄭州有瞭集體租賃住房的落地項目，未來還有 11 個城市會發佈政策細則與項目。" 張大偉如是說。
今年 8 月國土部發佈《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，明確北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等 13 個城市首批開展利用集體建設用地建設租賃住房試點。
各類 " 隻租不售 " 租賃住房有何區別？
目前政策明確或市場已有 " 隻租不售 " 住房，有集體租賃住房、公租房、地產商自持商品房等。
從定義上看，自持型商品房是由開發商自持商品住房面積，並將全部作為租賃住房，不得銷售，此類住房出租將被納入政府監管，開發商 " 以租代售 " 將被取消拿地資格甚至註銷資質。
公租房是指由國傢提供政策支持，社會各種主體通過新建或者其他方式籌集房源、專門面向中低收入群體出租居住的保障性住房。
集體租賃住房是農民集體持有的租賃產業 ( 租賃物業 ) ，可依法出租獲取收益，不得對外出售或以租代售。北京安排，可由區政府按市場價格整體躉租作為公租房，再向中低收入傢庭按公租房價格出租，差價由政府補貼。
但在 " 隻租不售 " 的共性下，這些住房在建設上卻有著本質區別。
" 公租房和自持商品房多建設在國有土地上。由於此前政策沒放寬，集體建設用地上的租賃項目相對較少。" 嚴躍進說，如果要建集體租賃項目，以前是先征地，讓集體建設用地變為國有建設用地，才能繼續配建。如今，新的政策則可繞過土地變性等環節，提高建設效率。
( 文 / 種卿 )
