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文 | 大師兄
始於去年 9 月 30 日的最新一輪房地產調控新政，迄今已近一年。和以往不同，本輪樓市調控並非一刀切式的通盤打壓，而是分城施策、限制和鼓勵並存。在三、四線去庫存，一、二線防泡沫的政策基調下，調控方式層出不窮，力度不段加大，政府的調控態度堪稱史上最強。
政策的效果是顯而易見的。近一年來，雖然三、四線城市的房地產仍保持一定熱度，但是一、二線熱點城市逐漸進入冷卻期。
在市場走勢一片迷茫的狀態下，我們應該怎樣認識新形勢下的樓市？當下到底該不該買房？
本期大咖論市，將為你帶來 " 樓市重炮 " 任志強及功夫大咖們最新的解讀！
房市沒泡沫，該買還得買
中國房地產沒有泡沫。
日本房地產泡沫的表現是大部分銀行倒瞭，國傢受到很大損失，很多老百姓 ( 603883,股吧 ) 還不起貸瞭。這種情況沒在中國出現。
2008 年美國因為房地產泡沫，出現金融危機，很多銀行不行瞭，老百姓還不上貸款。這種情況在中國也沒有。
中國房地產市場為什麼沒有泡沫，主要是中國的情況比較特殊。因為中國買房首付還是比較高的，最低的時候也要 20%，目前最低要 30%。首付比較高，崩盤的風險自然就低。
美國和日本就不一樣，大部分屬於低首付或零首付，很多人沒有錢就開始買房子，房價下跌後，很多人還不起房貸，金融危機就發生瞭。
這種情況在中國不會發生，即便中國出現瞭房地產泡沫，政府也會用信用擔保不讓泡沫破裂。
當政府信譽沒有垮臺之前，你們就可以拼命地買房，因為政府信譽在給你們做擔保。
事實上，即使現在政府建共有產權房，並且有很多新的調控措施，但是也不會從根本上沖擊房地產市場。房子在中國的投資屬性沒有變，而且還有繼續升值的空間。
至於大傢擔心的房地產稅的問題，我可以告訴大傢，隻要過去從房地產稅中剝離出來的稅種不取消，再怎麼吵吵房地產稅也出不瞭臺。而且，從國際經驗上看，房產稅對降房價也沒什麼用。
一線房產值得超配，仍有翻倍空間
判斷房價的走勢，有一個指標特別重要：即每個城市的在校小學生人數的增長比例，因為在校小學生人數與房價漲幅存在高度正相關性。全國在校小學生人數平均漲幅 1.5%，深圳 8%，北京 7%，所以北京、深圳房價上漲快。而 2012 年之後全國適齡小學生增速轉正，是之後房價大漲的重要基礎。
與之相比，居民可支配收入增速與房價漲幅相反，因此收入不能解釋房價上漲原因。
現在的一線城市以及一部分的二線城市，供求仍然緊張，眾多二線城市，盡管有限購、限貸，但是總體的限制還不是那麼嚴。從投機性購房的角度來講，還是有一定的空間的。
樂觀預期，2018 年春夏之後，全國普遍的房地產庫存將基本去化結束，如果沒有大的金融收緊和宏觀動蕩，意味著 2018 年夏天之後，全國范圍內的房價將再次普遍上漲。而 2015 年底到 2017 年初的一線和部分二線城市房價的暴漲，隻是 2018 年夏後全國范圍房價大幅上漲的預演。中國一線城市雖然房價泡沫大，但有限土地的供應，人口的湧入，使其房價仍有翻一番的空間。
從資產配置的角度上講，沒那麼多錢肯定先買房，錢足夠多可配置全球股市。總地來講，當前的大城市房子和 A 股值得超配。
租售同權會打壓學區房價格嗎？
經歷 2016 年最近一輪房價暴漲之後，很多傢長隻能對主城區學區房 " 望房興嘆 "，稀缺的學位資源更像是一件奢侈品瞭。
租售同權應時而來，租房能夠享有和購買學區房同樣的入學權利瞭，但是真能實現嗎？我看懸。
首先，就是你租不租得起的問題！
新的政策出來，對學區房的租賃需求肯定會急劇增加。你說房東租給誰？肯定是最高的那個。
租金一旦大幅提高，如果政策不變，學區房的價格還有上升空間。到時候對於一般老百姓來說太可怕瞭。你又買不起學區房，你也租不起學區房。甚至還會有這麼個結果，因為主城區也是大傢上班的集中區，你發現，原先你還可以住得離單位近一些，加班以後快點到傢，到時候卻連這個小福利都沒有瞭，因為你可能由於租售同權最後租都租不起瞭。
政策表述出現變化本輪房地產上漲周期結束
從房地產政策來講，過去的表述都是強調 " 去庫存 "，將 " 去庫存 " 作為政策的出發點，而今年 7 月份的政治局會議，政策的表述重點變成瞭 " 穩定房地產市場 "。具體來看，強調瞭三層意思：一是要穩定房地產市場；二是要堅持政策的連續性穩定性；三是盡快建立長效機制。
正如我之前不斷指出的，" 去庫存 " 政策誤判瞭中國房地產市場的基本面，在房地產虛火可能向三四線甚至四五線蔓延的情況下，再繼續火上澆油強調 " 去庫存 " 將使得三四線的虛火更甚。在我看來，三四線的虛火的危險要遠高於熱點城市，因為大量的資金進入這些城市推高房價，在沒有人口支撐和需求支撐的情況下，最終一定會泡沫破滅。因此，不再在政策層面出現 " 去庫存 " 的字眼其實也意味著 " 去庫存 " 周期的結束，中國房地產政策全面進入防止泡沫引發風險的階段。" 穩定房地產市場 " 意味著，防風險，而不是 " 去庫存 " 成為房地產市場政策的主題。
在政策出現悄然變化的情況下，筆者認為，一二線等熱點城市的市場在下半年會明顯調整，而三四線城市的火爆行情將明顯降溫。在一個將金融風險提高至最高警惕級別的周期下，基本宣告瞭中國房地產本輪上漲周期的結束，市場整體進入下行調整周期應該屬於大概率。
