本文系融 360 專欄作者 " 老南讀財 " 原創作品，僅代表作者個人觀點，不代表融 360 官方立場，轉載請聯系作者授權。
這幾天，石榴叔朋友圈裡面，要買房子的和正在賣房子的朋友不斷轉發下面這張圖。
理是這麼個理，但不是所有圖一都能最終變成圖三的，有的最多到圖二就沒有然後瞭。
今天 石榴叔想說
回想幾天前，幾千個百萬富翁帶小板凳存折排隊搶房的場面，至今歷歷在目，整個大河西到處都是行走的本票，不誇張的說，真是史無前例。
不少粉絲看瞭我們《十盤齊開 八成首付 瘋狂搶房 能賺多少 ******》那篇文章之後，對於房產投資有瞭重新的理解——很多東西真不能隻看表面 1-2 個數字。
剛好今天上午有個客戶想折騰，讓石榴叔幫忙算一下，兩年前在佳兆業買瞭一套 123 平方戶型的房子，當時單價隻有 30000 元，首付 3 成，剩下的分期 20 年，享受的是 9 折的利率優惠，還不限售，現在如果出手換 142 平方，單價 36000 元，自己要貼多少錢。
有些賬真的不能細算，算完還是嚇一跳。4.41% 的貸款利率，月供 16261 元，首付 111 萬就可以瞭。即便加上契稅、維修基金、印花稅，2 年後的今天房子成本也就 3.4 萬。也就是說，出手的時候，如果不承擔交易過程中所有的稅費、手續費、中介費，單價高於 3.4 萬就不虧瞭。
想想看，目前兆佳業在二手房市場成交價 4.6 萬元，第一批買房真是賺大瞭，123 平方能有近 150 萬的利潤。那麼最近，成為 8% 的幸運兒，抽中瞭佳兆業的業主，也能隨隨便便賺上一百多萬嗎？接下來的話，估計很多人看瞭心要涼瞭。
大傢千萬不要把眼睛盯在 35000 元的房價上，這並不是影響投資收益的關鍵。要說當下買房者吃虧主要在首付比例、期房交付時間、限售、以及貸款利率上浮上。
一、首付比例上調是毒藥
兩年前 110 萬三成首付買入，今天賣出能凈賺約 150 多萬；如當時是 8 成首付 296 萬買入，凈賺約 144 萬。
2 年，凈投資回報率，從 136% 爆降到 48%！
所以八成首付，無論是從前期購房成本和資金利用率上來說都非常不劃算，萬一八成首付還使用瞭信用貸款的杠桿，這又是一筆不小的支出。
二、期房交付時間和限售捆住你手腳
限售可以看成限價的補丁。如果你是炒房，八成首付買入後必須持有 5 年（期房交付一般需要等 2 年，還有 3 年的限售期）。
一方面，上文中提到的案例，期房到手後，可隨時賣出。無論是改善需求，還是高位賣出，都非常從容。畢竟環京、環深圳，最近半年普遍跌瞭 20% 到 30%。
如被迫鎖定 5 年，搞不好 5 年後會發現房價一分錢沒漲，卻自己承擔瞭 5 年的貸款利息和資金的機會成本。自住還好，投資就虧大瞭。別覺得不可能，這波行情起來前，不少帶血的 " 筍盤 "，都是被套瞭好幾年。
朋友發的，河西開盤群聊天記錄，信息量很大：
另一方面，大量現金全部套在這套房產上，萬一急需現金，更是無法迅速變現，可以說生活會被這套房緊緊的套住，風險巨大。
三、貸款利率上浮是巨坑
按照貸款 200 萬，等額本息還款，20 年還清：
利率 9 折優惠，總利息 101 萬，月供 12556 元；
利率上浮 30%，總利息 154 萬，月供 14758 元。
算下來，光利息上浮，就要多掏 52.86 萬利息。
萬一加息，利率在計息基礎上再上浮，那利率更不得瞭。
別忘瞭，當前房貸利率，可是歷史最低。記得 2007 年的貸款利率不？可是 7.83%！比目前高瞭 59.8%！
五年以上貸款利率變化
數據來源：國傢統計局
如果（雖然可能性不大），貸款利率真到 7.83%，加上浮 30%，每月還款 19538.22 元，累計利息 268.9 萬！爽不爽？
今天這篇廢話 石榴叔想說
全國圍觀南京，妖魔化瞭樓市。大傢隻記得河西南十盤盛世，但是還有 42 傢樓盤賣的一般，還有賣不動的，更有降價的 ...... 現在再來看那句話，" 房子是用來住的，不是用來炒的 "，也許更容易理解瞭。
作者：老南讀財 公眾號：石榴理財師訂閱號
