來源：90 度地產 朱格
有一種天真，叫做抬起頭眼淚就不會往下掉。
十一黃金周，大部分城市的住宅成交數據都成瞭 " 眼淚 "：
北京假期前 7 天合計簽約 143 套，同比下降 65%；
上海假期前 7 天網簽新建住宅 178 套，同比下降 78%；
深圳假期前 7 天合計簽約 445 套，同比下降 13%；
廣州十一假期合計簽約 872 套，同比下降 78%。
但是，如果你認為成交量暴跌、樓市冰凍，就會讓開發商賠本賣房、房價大幅下降，那你就太天真瞭！
揭開蒙在 " 暴跌 " 消息之上的那層面紗，你會發現，" 眼淚 " 或許隻是假象，真實的市場並未到 " 難過得痛徹心扉 " 的程度。
真相一：網簽監管嚴
根據經驗分析，由於目前網簽的滯後性，在黃金周簽約的房子大多數是在今年 8 月份前後成交的，而在黃金周成交的房子，網簽成功怎麼也要等到今年的 12 月份。所以，上述黃金周的成交量數據並不能準確反映出黃金周的實際成交情況。
以往黃金周雖有滯後，但多是滯後一個月，十一期間的網簽量多為 " 金九 " 銷售節點下的成交，因此顯示出來的成交量數據較高。
但是，今年的情況與以往還不完全相同。在各地此起彼伏的 " 限購 "、" 限貸 "、" 限售 " 等政策下，地方政府為瞭實現穩定房價的目的，網簽受到更加嚴格的管控。
你在買房時，開發商資格審核的時間增加瞭，銀行審批放貸的時間延長至兩三個月。最後網簽時，政府網簽部門還要從送批的購房合同中進行篩選，根據簽約價格有選擇的進行高低匹配，以確保本月的新房成交均價不過線。
但不管怎麼說，今年以來全國樓市的成交量的確一直是降的。官方數據顯示，今年 1-9 月，北京、上海、廣州、深圳等一線城市，平均成交跌幅達到瞭 40%，其中北京跌幅達到瞭 45%，深圳達到瞭 47%。二線熱點城市，南京下調瞭 57%，福州下調 60%。這確實是調控的效果。
真相二：庫存量銳減 30%
數據的體現總難避免一些人為的因素，那市場真實的情況究竟怎麼樣呢？
" 限購 "、" 限貸 " 的政策確實限制瞭一部分人的購房資格，但 8、9 月份新盤開盤遭瘋搶的案例也不在少數。" 全款的往裡走，貸款的不要堵門口 " 這種調侃也不隻是說說而已。
買得起房的那些人，每天拿著錢到處著急忙慌地找項目，考慮地段、考慮戶型、考慮品牌，最後考慮的才是錢——賣一買一、賣二買一，剩下的部分，開發商總能給你想到辦法。
但是，真沒那麼多房可買。以北京為例，截至 9 月 20 日，北京市的住宅庫存量也僅餘 4.7 萬套。
4.7 萬套是什麼概念？去年同期，北京的住宅庫存量還有 6.5 萬套，今年比去年同比下降 27.7%。早在 2013、2014 年，北京市的住宅庫存量低於 8 萬套，就是低於庫存警戒線，北京市住建委就要采取手段增加供應，約談開發商鼓勵拿地瞭。4.7 萬套，低於曾經的警戒線近一半，你說北京現在還有多少房可以賣？
亞豪機構數據顯示，2017 年 9 月，北京住宅市場隻有 9 個項目入市，其中有 8 個老項目後期，隻有一個北京城建 ( 15.220, -0.08, -0.52% ) 龍樾西山一個純新盤，但截至 10 月 12 日，北京市住建委網站上仍然查不到龍樾西山的取證信息。
10 月，北京住宅市場預計將有 11 個項目入市，同樣有 8 個項目均為老項目後期，僅保利和光塵樾、通州萬國城 MOMA、京投發展 ( 7.640, -0.02, -0.26% ) · 璟悅府 3 個項目屬於純新盤。而保利和光塵樾和萬國城 MOMA 兩項目至少從今年 5、6 月份就開始預熱、積極取證，大型推廣活動做瞭好幾回，但至今也沒有拿到證。
真相三：你限價，我歇瞭
從 8 月份開始，北京陸續有幾個核心位置的豪宅項目半價拿證，之前預計售價十幾萬，如今拿證價格隻有 8 萬左右。隨後，不斷有豪宅取證，取證價格也比之前預計的要低 30% 以上。
但這能成為新房降價的趨勢嗎？恐怕不能。
筆者的一位同行朋友，早在北京某個高端項目在 6 月份傳出要開盤的風聲時，他就托開發商朋友給項目銷售負責人遞瞭條子，取證開盤之前他又去問，結果這位負責人默默從抽屜裡拿出一沓條子，說 " 兄弟，你說我能從裡面抽出誰？"
這絕對不是段子。那二環邊上 8 萬的房子，連驗資手續都不讓你做，就把你請出售樓處瞭。
真正降瞭價的房子，絕不會為你而留。看上去降瞭價的房子通過加精裝、加科技等硬件升級，還是把那些拉開的價差給補瞭上去。
還有一些，尤其是那些業績壓力不大的項目，則選擇蟄伏。西南三環的某個 " 大院 " 項目就不想降價拿證，去年就開始推廣，今年卻沒瞭動靜，原來蓄客交瞭的定金早已退掉瞭，什麼時候按預想價格批證，什麼時候再賣。
所以，現在還遠沒到真正意義上的 " 樓市冬天 "，真正的冬天是供求雙方互相妥協，共同尋找一個大傢都能接受的價格低點。
