轉自：明源地產研究院（ID：mydcyjy）；作者：艾振強
高壓調控之下，一線城市交易量 " 速凍 "，二線城市 " 冷熱不均 "。可是，今年上半年 TOP 級房企依然取得瞭不俗的業績，因為三、四線城市接力一二線，成為瞭房企規模化增長的助推器。
三四線樓市的火爆行情，以及規模增長的壓力，使得此前對三四線十分謹慎的房企也紛紛前往搶地——特別是環一二線的三四線城市，這又進一步推動瞭行情的上漲。不過，一些房企已經在開始撤退，因為部分三四線城市，拿地價格兩千左右一平，賣房一萬三四，連這些房企都覺得有些離譜！
與市場上普遍的觀點不同，明源君認為，今年一路高歌猛進的三四線樓市是個更大的 " 灰犀牛 "，哪怕是環一二線的三四線城市，其下行到來的時間會比大傢認為的時間更早，事實上一些城市早已開始，比如燕郊。
三四線還在猛漲
一些房企已經感到害怕
開始有序撤退
前兩年，每到過年，網上都會來一波 " 留不下的城市，回不去的故鄉 "，感嘆故鄉沒落，而城市房價太高。今年這種感慨可能會更猛烈，因為 " 故鄉 " 的房價也已高得嚇人。一大批三四線城市的房價破萬，讓開發商們都既興奮又害怕。
一、三四線樓市火熱，成交面積占瞭全國的 75%
張總是一四線城市開發商的副總，前年就在準備轉行瞭，因為當地樓市不行，公司積壓瞭大量的房子賣不出去，員工的工資都快發不下去瞭，而他一傢老小都在當地，他不願意去外地謀職，準備在當地做點別的。
那時候，張總的朋友圈分享的內容都是 " 三四線的沒落 " 之類悲觀的信息。可是，到瞭今年三月，張總跟明源君聊天，談的都是要拿多少地，明年規模沖多少億 ……
明源君的朋友圈裡，有大量張總這樣的地產人。此前一二線樓市暴漲，庫存量巨大的三四線卻賣不動。如今，他們終於迎來瞭揚眉吐氣的時刻。
克爾瑞的數據顯示，今年上半年，三四線樓市成交面積占全國商品房成交面積比例已上升到 75%，較去年增加 13 個百分點。
與此同時，價格也快速飆漲。相比去年，一個普通的三四線城市，房子的總價也由幾十萬上漲至百萬。
▲來源：國傢統計局、明源地產研究院
註：湛江指數同為 101.6，實際有 11 個
國傢統計局的數據顯示，今年 6 月份新建商品房住宅漲幅超過或達到 1% 的有 20 個城市，二手房漲幅超過或達到 1% 的有 14 個城市，基本都是三四線城市。
今年上半年，40 強房企累積銷售額達 21143.56 億元，同比增 54.5%，其中超 2.1 萬億的銷售額，大部分來自於三四線城市。作為典型的縮影，大量佈局三四線城市的碧桂園，上半年斬獲 2889.1 億銷售額，一舉奪冠。
與房價高漲相伴相生的是，三四線城市土地成交火熱。
克爾瑞的統計數據顯示，今年上半年，全國 19 個省的三四線城市中，有 301 宗地塊土拍溢價率超過 150%，其中溢價率超過 300% 的地塊有 48 宗，最高溢價率達 773%！三四線城市整體土地成交平均樓面地價已達到 4810 元 / 平米，逼近二線城市的 5179 元 / 平米。
紹興、鹽城、嘉興、滁州、常州、滄州、鎮江等 12 個三四線城市的土地出讓收入均進入 " 百億俱樂部 "。其中，徐州更是以超過 1200 萬平方米的出讓面積，在百億俱樂部中僅次於重慶。
二、一些前期進入的房企，已經在考慮如何撤退
哪裡的收益率高，資本就會流向哪裡。隨著三四線火爆，像旭輝、龍湖這些極少踏足三四線城市的開發業也開始到三四線拿地 ……
這其實也很正常，因為一二線拿地難、開發周期長、還限價，為瞭規模擴張，必須要佈局三四線城市，而且，由於後者可以快周轉，當前市場下，三四線的資金回報率並不會比一二線低。
比如，在上海拿一塊地的樓面價是 7 萬，賣 10 萬，杠桿比是 7:10；而三線拿一塊地的樓面價是 1500，賣 1 萬，杠桿是 1.5:10，資金周轉率和利潤率高下立現。
不過，一些較早進入三四線城市的房企，卻已經感到有點害怕，正在有序撤離。
一百強房企總裁告訴明年君，他們早在去年三四線市場低迷之際就提前進入瞭，比如浙江德清，當時政府推地幾乎沒人買，他們以不到 2000/ 平米（樓面價）的價格拿下，目前能賣 13000/ 平米；略差一點，當時拿地樓面價 3000/ 平米，現在也能賣到 16000/ 平米 …… 讓人既感到興奮但也隱隱擔憂甚至害怕。
該老總認為，公司進入的不少浙江三四線城市，這一波行情主要來自於兩個群體，一是拆遷戶（有些地方占 40% 以上），二是周邊城市外溢出來的投資客，真正的剛需購房群體占比較小，距離一二線越遠的三四線越是如此。這類需求隻是 " 一錘子買賣 "，這一波收割完，未來相當長的時間都不會再有。
類似嵊州這樣的城市，當前供應量暴增，而這些地方的市場容量是有限的。因此，該老總認為，這些城市都是機會型的。作為開發商，要像狼一樣，看準瞭機會，去叼幾塊肉，要趕緊回來，否則一旦市場下行，至少要陷在裡面三四年動彈不得。
對此，該開發商采取的策略是快周轉，加快推盤，回籠資金，並於今年下半年收縮三四線的佈局，加大二線的佈局。
三四線的購房杠桿
已經飆升至 74%
政策風險若隱若現
過去，三四線庫存巨大。早在 2012 年，中指院的一次調查發現，部分三四線庫存消化時間在 6 年以上，比如營口、南通、煙臺、佛山等地！
不過，隨著這波行情起來，配合國人 " 買漲不買跌 " 的心理，即便像唐山這類城市爛尾多年的樓盤都迅速賣光光。
可是，在收入沒有顯著增加的情況下，如此暴漲的價格下還有這麼大的成交量，必然意味著購房杠桿的急劇飆升。
三四線城市購房者的錢是怎麼來的呢？興業證券調研證明 3.47 萬億是貨幣加的杠桿，隻有 1.25 萬億是老百姓自己掏腰包，杠桿比例是 74%。除瞭 0.56 萬億貨幣化安置的補貼，剩下 3.04 萬億是老百姓以後要自己慢慢還的。
值得註意的是，這裡的三四線是指除去 30 個核心城市之外的全國數據，環一二線的杠桿比例隻會更高，因為其他地方的購房者，剛需和改善的居多，而環一二線的三四線城市，投資客比例要高得多。
三四線居民 2016 購房資金來源分拆（億元）
▲數據來源：wind、興業證券研究所
即便將二手房交易（占比約 15%）的因素考慮進去，依然有 3.47 萬億是貨幣加的杠桿，杠桿比例為 62% ，並不比一二線的資金杠桿率低。
▲來源：Wind 資訊、明源地產研究院
杠桿之所以會這麼高是因為太量的三四線居民用瞭較低的首付比例，興業證券估算三四線接近 20% 購房者低於三成首付，這些購房者的違約率大幅度高於首付比例高的購房者，關於這點，稍微對美國次貸危機有點瞭解的人都不會陌生，這裡不再贅述。
一二線城市的房子，金融屬性是很強的，這意味著很容易變現，而三四線的要變現卻要難得多。帶來的結果就是，雖然去瞭庫存，但是金融杠桿的風險卻加大瞭。
控制系統性金融風險，是當下管理層十分重視的事情。
這就不排除這些城市會限購，事實上已經有不少城市早就這麼幹瞭。對於房企來說這比一二線的限購限貸限賣和限價更為可怕。
核心城市的拉動力不同
環一二線的三四線
並不都能大口吃肉
三四線可以分為兩類：城市群周邊的三四線城市和其他的三四線城市。明源君本文中討論的都是前者。
一些觀點認為，三四線去庫存需要 2 年左右的時間，依據是，根據棚戶區存量和樓市庫存分析，棚改貨幣化大概還要 2 年時間完成。加上未來政府的首要任務是防止金融風險，而防止金融風險約等於三四線城市房價不允許出現大跌。
因此，結論就是環一二線城市的三四線城市還有得玩，還會繼續上漲！對此，明源君不敢輕易認同。
首先，長期內沒問題，不代表短期沒問題，燕郊就是最好的代表。
顯而易見，環一二線城市的三四線城市房價主要是由外部購房者決定的。購買者大多來自北上廣深，以及南京、蘇州等高房價城市，或買不起或買不到（名額限制），需求就外溢到瞭周邊的三四線城市。
例如江蘇句容，受南京調控後 " 外溢 " 及首條跨市地鐵 S6 線（寧句城際）影響，句容樓市從去年 10 月開始 " 量價齊升 "，全年商品住宅銷售面積是 2015 年的 3 倍以上。而購房者中南京人占 90% 以上！
這類三四線城市中長期確實向好，因為城市的發展趨勢是人口向大城市及其周邊集中，需求是長期存在的。
不過，這卻是正確的廢話。原因顯而易見，約翰 · 梅納德 · 凱恩斯說：" 從長遠來看我們都已死去 "。對於中小房企來說，如果拿錯一塊地，就有可能陷入萬劫不復的深淵，還談何長遠。
但短期的話，一旦樓市加碼，有效需求在短時間內就會迅速斷檔，即便大幅降價也根本找不到購房者接手。
最有代表意義的城市莫過於京東的燕郊。自 2015 年 8 月通州成為北京城市副中心之後，燕郊房價便一路上漲，去年，燕郊不少樓盤直接從 2/ 平米漲至 4 萬 / 平米！今年 3 月，廊坊出臺限購令，每平米價格應聲下跌 5000。此後，限購繼續加碼，目前一些熱點樓盤的二手房成交均價已下跌 1 萬 / 平米。
其次，開發商環一二線的輻射半徑不斷增大，並不一定都能吸引人口。
人口是決定中長期經濟發展的關鍵因素，因而三四線城市化的首要條件是人口的集聚。從國際經驗看，人口向大中城市群集中是普遍規律。
環一二線城市的三四線有一定的優勢，比如傢住昆山的人，到上海工作，可能比傢住浦東的人還更方便，但購房的價格卻便宜太多，因此，導致大量的工薪階層（當然也有很多投資客）跑到昆山去買房。
隨之而來的是，相應的區域拿地也競爭激烈。因此，之前拿地要靠近核心城市（比如上海）30~50 公裡，現在 100 公裡也敢拿瞭。
這些城市，一來不適合承接核心城市的產業，即便有人去也是養老為主的人群，比如浙江湖州。目前，距離上海較遠的南通、嘉興的購房者投資占多數，而泰昌、嘉善的購房者則自住的多。
最後是產業。不同核心城市，對周邊城市的帶動作用是不一樣的。
一個城市的房地產要持續向上發展的話，離不開產業的支撐。一般而言，環一二線的三四線城市將承載前者的部分產業，無論是主動還是被動。比如華為將很多業務從深圳搬到瞭東莞松山湖。
不過，不同的核心城市對周邊的拉動程度也是不一樣的。比如坊間就一直傳言：北京窮瞭周邊，上海富瞭周邊。
城市數據團以 GDP 總量和人均 GDP 來衡量城市的貧富程度，考察瞭環北京城市與長三角城市群（含直轄市和地級市，同為 41 個城市）。
▲註：GDP 總量指數是每個城市的 GDP 總量與首位城市的比值 ( 2015 年 ) 。
例如蘇州的 GDP 總量是上海的 56%。
▲註：人均 GDP 指數是每個城市的人均 GDP 與首位城市的比值 ( 2015 年 ) 。
例如天津的人均 GDP 是北京的 1.09 倍。
顯然，驗證的結果是：" 北京周邊窮鄰居，上海周邊富親戚 " 基本是事實。這也是為何燕郊的房子現在降價也不好賣的原因之一。
而且，目前不少企業是迫於成本壓力（房價是很大的一個因素），才從一二線城市遷到周邊的三四線，而如今三四線城市的產業還沒起來，房價卻飆上去瞭，又沒有產業鏈的優勢，如何承接一二線的產業，值得深思。
