導 讀
從全國多地實施的 " 租購同權 " 到房地產稅，再到北京近期推出 " 共有產權住房 "，中國的高房價能降嗎？中國房地產市場存在的供不應求、結構性失衡等問題能得到解決嗎？
近日，國傢統計局新聞發言人毛盛勇說，經過本輪調控，當前中國房地產市場過熱局面得到一定程度降溫，總體運行平穩。根據中央部署，要建立房地產市場調控的長效機制，大力發展租賃市場。
要回答上述問題，首先要弄清楚中國高房價形成的主要因素。近日，中國金融四十人論壇（CF40）秘書處對 CF40 特邀成員、中國銀行業協會首席經濟學傢巴曙松進行瞭訪談，他總結瞭三點原因：第一，真實居住需求的釋放。第二，信貸寬松讓大量資金進入房地產市場。第三，前兩者產生的房價上漲預期，進一步衍生出的投資甚至投機需求。
對於廣州等地出臺的 " 租購同權 " 政策，巴曙松認為，租購同權是大勢所趨，是落實購租並舉的重要環節，也是下一步租賃立法的重要內容之一。 在他看來，租購同權，從根本上講，要重點落實的主要對象應該是 " 新市民 " 即流動人口和剛就業的年輕人。
針對房產稅對抑制房價的作用，從房產稅在上海和重慶等地的試點來看，巴曙松認為，其對房價沒有太大的抑制作用，主要是由於上海和重慶在試點房產稅時存在范圍有限和力度有限的問題。
他指出，征收房產稅必須解決以下兩個問題：第一，完善不動產登記，建立全國房產數據庫，核算存量房和增量房；第二，目前居民購房得到的是房屋使用權不是所有權，對使用權征稅則需要對相關法規進行相應調整。而且單純地征收房產稅會造成部分稅收重復，為瞭避免稅收的重復從而加大居民稅費的壓力，房產稅應該替代一些土地出讓金和其他與房產相關的交易稅，而不隻是新增一種稅。
對於房地產市場中的另一熱點話題——共有產權住房，他認為，共有產權住房在短期內難以解決房價高、房源少的問題，長期可以緩解但是也不能完全解決，還需要綜合采取措施。當然不可否認的是，共有產權對現有的房地產市場來說是一個重大的改進。
" 高房價 " 形成的三個因素
房價形成主要來自三個方面的因素：
第一，真實居住需求的釋放，城鎮化進程中會有大量的商品房需求，而且在中國城鎮化開始啟動加速時，本身就存在較大的房地產供求缺口需要 " 補課 "，因此，房地產分需求就包括：歷史的缺口、新增剛需和置換需求，土地供應是剛性、而且基本可以說是缺乏彈性的，且中國的經濟發展不平衡，資源集中的大城市房屋的供需矛盾相對緊張，帶來房價的上漲，且對於供需矛盾緊張的區域來說土地市場的競爭也較為激烈，容易拍出 " 地王 "，" 地王 " 的產生一方面推高後期建造成本，另一方面拉高預期，甚至帶動市場非理性 " 恐慌性入市 "。
第二，信貸寬松是支持條件，低息的貨幣環境和較低的首付為需求的釋放提供瞭條件，同時 2015 年以來的股市超常規波動、" 匯改 " 帶來市場短期內的資產荒，大量資金進入房地產市場，在供給沒有跟上的情況下房價出現明顯上漲。
第三，基於前兩者產生的房價上漲預期，進一步衍生投資甚至投機需求，刺激房價繼續上漲，這部分需求可以說是非理性的，基於相信房價還會以高於資金成本的速度上漲，這部分需求應該被遏制。
從房地產市場調控的歷史經驗看，限購限貸等短期行政調控可能在長效機制形成後會逐步退出政府調控工具箱，但是這是個長期過程，不是短期就能實現的，短期來看如果房價上漲的預期依舊存在，那麼限購限貸不會突然大幅放松。
征收房產稅應替代部分土地出讓金和其他與房產相關的交易稅
從房產稅在上海和重慶等地的試點來看，其對房價沒有太大的抑制作用，主要是由於上海和重慶在試點房產稅時存在范圍有限和力度有限的問題。其中，上海的房產稅不涉及存量住房，其重點在於控制增量房，征收范圍小，而且隻針對人均 60 平以上面積征稅，稅率偏低並有多項稅費減免，導致其對大部分購房者和大資本投資者均無影響；重慶的房產稅主要針對個人獨棟和個人新購高檔住宅以及無戶口無工作的二套以上住房，重點在於控制高端住房及投機需求，並且還有免稅面積，征收范圍及力度均較小，遠遠達不到控制房價的目的。
要征收房產稅，首先要清楚房產稅和房地產稅的區別。目前上海和重慶征收的房產稅實際上可以說是一種財產稅，而國傢提出的是要加快房地產稅立法，房地產稅包括交易稅和持有稅，是一個綜合性概念。
征收房產稅必須解決以下兩個問題：第一，完善不動產登記，建立全國房產數據庫，核算存量房和增量房；第二，目前居民購房得到的是房屋使用權不是所有權，對使用權征稅則需要對相關法規進行相應調整。而且單純地征收房產稅會造成部分稅收重復，因為房產稅基於房價，而房價又包含瞭地價，房屋所占用的土地已經繳納過土地出讓金，所以為瞭避免稅收的重復從而加大居民稅費的壓力，房產稅應該替代一些土地出讓金和其他與房產相關的交易稅，而不隻是新增一種稅，從而保持居民承受力與政府稅收的平衡，也就是在提高保有稅率的同時，降低流轉稅率，促進房屋的順暢流通。
租購同權，應重點落實流動人口和剛就業的年輕人
租購同權是大勢所趨，是落實購租並舉的重要環節，也是下一步租賃立法的重要內容之一。從這個角度看，作為一個開始，廣州的示范意義可能更大，它意味著這項政策如果取得預期的效果，就有可能會在全國不少城市逐步落地。長期來看，租購同權如果能得到有效實施，對於租賃市場的發展具有非常強的支撐作用，對於提升和穩定租金回報率意義重大。
所謂租購同權，從根本上講，要重點落實的主要對象應該是 " 新市民 " 即流動人口和剛就業的年輕人，除瞭這兩類群體，國內一線及重點二線城市的其它城市傢庭並不存在顯著的住房問題，即便是城市有戶籍的低收入傢庭也不存在住房問題。目前看，隻有新市民應該是租房政策關註的對象。
但是教育資源的需求一定程度上是確定的，這一政策刺激的可能是對優質教育資源的需求。
短期來看對於市場的影響比較小。一方面，具有本市戶籍的大部分都有自住住房，另一方面，人才綠卡的數量又非常有限，因此，邊際效應基本較小，甚至可以忽略，且這些政策並非新政策，隻是在現有條件和現有背景下的重申或強化，短期來看對租金的影響有限。
預期的變化一定程度上會導致優質資源的更加緊張化，解決這個問題的關鍵是通過市場化、民營化的機制釋放教育供給能力。
共有產權住房短期內難解決房價高、房源少的問題
北京推出的 " 共有產權住房 "，在當前制度下，對於解決房地產市場房價高、房源少等問題，會有一定的效果，但是短期內難以解決房價高、房源少的問題，長期可以緩解但是也不能完全解決，還需要綜合采取措施。
原因在於：第一，共有產權的房屋量相對比較少，占比較低（到 2021 年預計北京存量為 900 萬套，共有產權住房 25 萬套，占比 2.8%）難以對市場起到實質性的主導性決定作用；第二，共有產權如果能做到 " 職住平衡 "、" 可以落戶和上學 " 等，那麼共有產權市場也存在一定的競爭，後期的實行細則還未出來具有一些不確定性。
當然不可否認的是，共有產權對現有的房地產市場來說是一個重大的改進。
第一，它解決瞭政府對於政策性住房的土地供應缺乏激勵機制的問題，有利於刺激政府擴大和落實供地計劃，形成有效供給，滿足居住需求。
第二，這一政策通過 " 職住平衡 " 和 " 不轉讓無需補差價 " 的規定鼓勵永久居住，有利於落實 " 房子是用來住的 "，2014 年自住型商品房存在明顯滯銷，一方面是受整體市場行情影響，另一方面也是供應項目位置較為偏遠，" 職住平衡 " 有利於解決這一問題，讓房子回歸居住屬性。
第三，未來北京主要會有三類房子，商品住房，共有產權住房，租賃住房，租賃住房（目前公租房廉租房存量大約 2 萬套，未來五年會供應 50 萬套）保障低端需求、共有產權保障中端需求、商品房保障高端需求，形成 " 低端有保障、中端有支撐、高端有市場 " 的住房體系。
第四，這一政策對於穩定房價預期將起到一定的積極作用，其進一步的市場影響還需要繼續觀察。
