在中國北京，有 28 萬人生活在這個 " 神奇 " 的小區裡，相當於歐洲一個小城市的人口體量；此小區還擁有 74 個地下停車場，1.4 萬個地上停車位，僅僅停車服務費就占物業總收入的近 3 成；而小區物業一年竟能實現上億收入；除此之外，它還擁有自己的社區網站以及社區 app...
▲圖片來源：appstore 截圖
不僅如此，它的神奇之處還體現在，周圍房價每平均價近 4 萬元，它卻有 30 棟樓空置瞭 10 年！這就是號稱亞洲 " 第一大社區 " 的北京天通苑。它背後究竟藏著一個怎樣的故事？又是為何會空置這麼多房子？
▲圖片來源：鏈傢網截圖
亞洲 " 第一大社區 " 有 30 棟樓空置 10 年
天通苑居住區位於北京亞運村往北 5 公裡，由天通苑、天通東苑、天通西苑、天通北苑、天通中苑五部分組成。
▲圖片來源：百度地圖
據中國之聲消息，記者 11 月 3 日去到天通中苑二區，在清華長庚醫院東門對面，看到一大片嶄新的小區已經完工。通過圍擋可見，樓房佈局規整，小區內落葉紛紛。從外觀來看，這片區域更像一個成熟的優質住宅區，但是圍擋上貼出的告示提醒著路人，" 空房區域，閑人免進 "。
記者：這個小區叫什麼名字？
老馮：這不是 B 區麼，空房，都沒賣。
記者：這裡面有多少棟樓？
老馮：10 棟。
記者：怎麼進去？
老馮：不讓進去。
老馮是負責守護小區的保安，他負責天通中苑二區 B 區的 10 棟和對面 G 區的 11 棟，他說這 21 棟樓，都是空置樓，因為手續不全，不能網簽，一直沒有賣。附近閑置的樓很多，除瞭 B 區、G 區之外，還有 K 區和 L 區，這些樓房有低層也有高層。
▲ 2017 年 10 月 29 日，北京天通苑地區的密集樓群（圖片來源：視覺中國 ）
老馮：空的多瞭，附近好多都是空樓，讓我們看著。我們就是空房隊，看空房，不叫人進去破壞。
天通苑一區北側區域，也有至少 6 棟建築物處於空置狀態。整個天通苑區域，保守估計有空置樓超過三十棟 , 這在人口聚集的天通苑裡顯得有些格格不入。
為何天通苑有空置樓？
1999 年，順天通房地產開發集團開建天通苑，這裡曾是北京最大也是最早的經濟適用房社區之一，一共有 6 萬多套經濟適用房。
據中國之聲報道，附近的居民說，B 區的空置樓，性質就是經適房。居民稱，他這個成本價也就是兩千多一平米，現在四萬一平米，20 倍啊，它是經濟適用房啊，那時候拿地也便宜。
根據規定，經濟適用房的土地由政府依法以行政劃撥方式供應，免交土地出讓金；普通商品房的土地嚴格按 " 招拍掛 " 的有關規定，通過市場競爭的方式供應，須交納土地出讓金。
幾位村民說，那片土地現在已經空置瞭十年左右。有村民表示，太平莊的地就這村的地，早就蓋完瞭，三百畝地呢。經濟適用房征的地，他現在要賣商品房，按市價走，那就得補稅。
▲圖片來源：視覺中國
天通苑開發商曾接受華夏時報采訪時表示，天通苑出現大規模空置房並非開發商有意為之，由經濟適用房轉化為商品房過程中支出較為龐大，一方面需要補繳土地出讓金，如果一次性支出壓力較大；另一方面還需要建設相關公共配套，這部分支出更大。
而新京報從北京市規劃委昌平分局獲得瞭天通苑區域的部分規劃圖紙，顯示空置建築所在地大部分都標有 " 辦公、商業、社區服務 " 的字樣。也就是說，空置樓的性質已經不是經適房，而是商辦。順天通集團一位銷售也說，B 區樓房的性質應該跟正在銷售的 40 號樓一樣，是商辦。
銷售：那邊手續沒下來呢，沒有手續賣不瞭。B 區應該也是辦公。
閑置十年，經適房怎樣悄然變成商辦，手續又差在哪，目前並沒有權威說法。北京市規劃委工作人員對媒體表示，" 目前多部門已經介入調查處理 "。
天通苑物業上市被拒
雖然多達 30 棟樓閑置，但對天通苑的物業來說，這都不是什麼大事。
早在 2016 年，天通苑的物業管理公司——天通苑社區服務集團有限公司（以下簡稱 " 天通苑物業 "）在香港發佈招股書，謀求上市。此前，也有不少物業管理公司赴港上市，但這種僅管理單個社區的物業公司還比較罕見。
▲圖片來源：天通苑物業官網
管理如此大的一個社區，天通苑物業的業務量不小，但收入分類比較清晰，收益全部來自為天通苑社區提供物業管理相關服務，包括：綜合物業管理服務、停車管理服務及代收公用事業費服務。以 2015 年為例，物業管理費占總收入的 68.3%，而停車管理服務占總收入的 27.6%（約合 4500 萬元），代收公用事業費服務僅占 4.1%。
那麼，天通苑物業賺錢嗎？2013 年 ~2015 年，天通苑物業的收入一直很穩定，公司收入從 1.54 億元增長至 1.63 億元，但同期毛利潤卻從 4694 萬元增長至 6725 萬元，年內溢利也從 2035 萬元增長至 2648 萬元。
物業管理公司一向被認為是 " 微利 " 行業，甚至有不少物業公司處在虧損邊緣。但從天通苑物業的情況來看，盡管收費標準被嚴格限制，公司 2015 年的毛利率仍然達到瞭 28.2%，凈利率也有 11.1%，總資產回報率為 10.8%。
何以能達到這樣的水平？公司在招股文件中稱，公司的物業管理費繳費率較高，2012 年 ~2014 年，繳費率分別為 96.9%、98.4% 及 98.5%，較中國百強物業服務企業的平均數高出 3 個百分點左右。
▲圖片來源：港交所
盡管如此，每經小編（微信號：nbdnews）在港交所查詢資料時發現，天通苑物業的上市申請已被拒絕。
每經編輯 湯亞文
