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近日，英國著名房產咨詢機構萊坊發佈瞭《2017 年第一季度全球城市住宅房價報告》，該報告每季度針對全球 150 個大中城市的房價變動進行追蹤，能較全面反映全球樓市動向。
全球城市住宅指數 2017 年第一季度（來源：萊坊）
今年第一季度，全球樓市都處在 " 瘋狂 " 中，全球的房價指數上漲 6.9%，是 4 年來的最高增幅。
漲幅最快的 10 個城市中，" 僅有 "7 個中國城市進入。而 2016 年第四季度，全球漲幅前十的城市有 9 個來自中國。
對比前一季度，排名上升最明顯的幾個城市有：
香港（87 至 17）、多倫多（13 至 4）、哈密爾頓（21 至 7）、裡斯本（59 至 42）、東京（128 至 96）；
排名下降最明顯的幾個城市是：
深圳（11 至 44）、倫敦（55 至 107）、上海（3 至 13）。
通過排行榜的變動，我們可以看出以下幾點趨勢：
1. 中國城市排名有巨大調整，樓市拐點已到；
2. 西班牙、葡萄牙、荷蘭成為西方黑馬，值得關註；
3. 世界級 " 一線城市 " 下一波機會來臨。
01
中國城市漲幅大幅回落，樓市拐點來臨
上一季度中國有 9 個城市位列全球房價漲幅前十，而這次排行榜中，僅有 7 個。跌出前十的兩個，就是上海、北京。兩地分別從前一季度的第 3 和第 6 名，下跌至第 13 和第 12。
漲幅前 20 的城市（來源：萊坊）
而北京、上海還不是國內排名下跌最多的城市，深圳這回 " 戰勝 " 瞭兩位老大哥，排名從 11 位跌至 44，房價漲幅從 23.5% 放緩至 9.2%。
中國城市樓市放緩（來源：萊坊）
不光北上深，所有 20 個納入考察的內地大城市，有 14 個漲幅放緩。限購政策剛出臺不久，全國多地的樓市就出現降溫。前兩個季度漲幅排名世界第一的南京，漲幅也從 41.1% 下跌至 28.8%。
在世界上 " 名不見經傳 " 的無錫拿瞭一項世界冠軍，但漲幅也從之前的 35.7% 下跌至 31.7%。無錫上漲除瞭本身房價較低（去年還是 4 位數）、是長三角價值窪地之外，新開的太湖隧道和環太湖高速吸引瞭大批蘇州買房團，使其房價向蘇州標齊。
而香港則與內地相反，今年第一季度房價出現大幅上漲，漲幅從 4.2% 增至 18.6%。除瞭內地和國外富豪紛紛置業香港，眾多內地房企也進入香港拿地，進一步推升瞭香港房價。
房價出現 " 過山車 " 的，還有加拿大的多倫多和它附近的哈密爾頓。今年第一季度，兩地房價出現飛漲，碾壓去年上漲最快的溫哥華。去年飛漲引起瞭溫哥華當地政府關註，對海外買傢征收 15% 印花稅。
今年第一季度房價漲幅達 24.8% 的多倫多，4 月開始也跟進實施樓市限制政策，在過去的兩個月中，多倫多樓市出現大幅回調，累積下跌 13.78%。
回看上述這些房價 " 大開大合 " 的城市，幾乎都經歷瞭 " 房價瘋漲——政府出臺樓市限制措施——房價下跌回調 " 的過程。
首先，經濟規律證明樓市無法一直這樣持續高速增長；其次，無論國內、國外，政府施政也趨向給過熱的樓市降溫。
最關鍵的一點，隨著美國進入加息通道、歐元區量化寬松放緩、加拿大年內即將多次加息、中國變相加息等現象的出現，說明全球可能會迎來短期流動性拐點。樓市持續瘋狂下去，隻會讓泡沫破滅得更快，出現過多資不抵債的 " 負資產者 "。
因此，這類房價走勢如 " 過山車 " 的城市，無論從客觀規律還是主觀政策約束來看，都無法持續超高速增長。
02
西方 " 黑馬 " 城市脫穎而出
作為個人投資者的優先選擇，美國樓市最近一直表現不錯。
漲幅第一的仍然是西北部的西雅圖（上漲 12.2%）。這一良好的表現基於西雅圖正成為矽谷之外的又一個重要的高科技中心。當地眾多企業高管和 IT 精英們撐起瞭房價。
此外，西雅圖不遠處的波特蘭、德州的達拉斯、中西部的丹佛緊隨其後，這幾個城市也是目前美國最熱門的地產投資市場。
而澳洲的悉尼、墨爾本在今年第一季度也取得瞭不錯的漲幅。不過隨著最近針對外國買傢的印花稅提升、限貸政策、居民房價承受能力下降等因素，近期兩地的漲幅有所放緩。
歐元區的明星依然是荷蘭。自上季度開始，荷蘭的幾大城市：阿姆斯特丹（15.7%）、鹿特丹（11.4%）、海牙（10.8%）一直保持 10% 以上的增長。這與當地經濟持續強勁、大選中民粹黨失利等利好因素有關。
值得註意的是，過去幾年曾深陷危機的兩個歐洲城市——巴塞羅那、裡斯本都有不錯的表現，分別上漲 9.9% 和 9.6%。西班牙的巴塞羅那和葡萄牙裡斯本此前曾出現房價下跌，而隨著西葡兩國逐漸走出歐債危機陰霾、經濟恢復正增長，兩國樓市也出現回暖。
更重要的是，西葡兩國擁有買房移民政策，投資 50 萬歐元（370 萬人民幣）的房產就能申請當地長期居留身份。過去一年，光是在西班牙購房的中國人就增長 30%。
同時，巴塞羅那和裡斯本都是兩國和歐洲著名的旅遊城市，每年吸引大批遊客進入。生活成本低廉也是當地的優勢。
巴塞羅那這類西方老牌城市，能讓投資者在買房享受增值的同時，實現海外身份、旅遊與生活等方面的好處，可謂 " 一舉三得 "，正成為一個重要的投資選項。
03
世界級 " 一線城市 " 機會出現
全球 " 一線城市 " 一般公認為紐約、倫敦、東京、巴黎。同時，這些城市也都是全球資本最愛去的地方。
先來看看這些地方房價變化情況。
四大城市中，除瞭倫敦，其餘城市排名均有上升，漲幅均在 3%-4% 之間。
紐約一直是中國投資者的最熱門選擇，而目前曼哈頓的房價出現 6%-10% 左右的回調，普遍是賣傢主動降價出售。
據當地資深房產經紀人 Graham 稱，曼哈頓豪華公寓價格此前達到高位，目前正經歷回調，市場轉入買方市場，此時是買傢議價的好時機。
而面對賣傢紛紛降價，也激起瞭買傢購買熱情，Douglas Elliman 發佈報告顯示，今年第二季度曼哈頓交易量增長 16%。
倫敦目前房價漲幅雖乏力，年漲幅放緩至 3%。但與曼哈頓有異曲同工之妙的是，目前房價處於低位的倫敦，也同樣處於買方市場，買傢談判能力較強，許多中國個人和企業正在抄底英國。
東京 2020 奧運會前夕，曾在上一季度出現 -0.8% 的房價下跌。不過研究機構此前曾表示，微跌是對前兩年房價快速上漲的一個修正，屬意料之中。今年一季度東京房價恢復前兩年的漲勢，無疑與 " 奧運行情 " 有關。地產界對奧運舉辦城市有 " 前三後二 " 的說法，意思是奧運會前後 5 年內，房地產有一波相關行情。
巴黎此前幾年出現過房價回調，然而近期出現回升。加上馬克龍當選總統的利好，許多幾年前曾因為高稅收 " 出逃 " 法國的本國富豪，漸漸回到巴黎置業，也助推瞭當地房價回暖。
整體來看，全球四大一線城市不會出現短期暴漲，但其保值的功能一定不錯。此外，買方市場、奧運紅利等，也為這些城市註入一輪新的樓市機會。
