過去幾年,你如果因為看空樓市而沒買房,想必如今後悔莫及。如果一傢房地產公司看空樓市呢?SOHO 中國(00410.HK)給出瞭答案。
從 2012 年起,SOHO 中國宣佈從 " 開發 - 銷售 " 轉型為 " 開發 - 持有 ",公司告別散售,改為租售並舉,並逐步提高自持物業比例。潘石屹當時表示,2015 年公司的盈利將主要來源於租金收入,到 2017 年租金年收入將超過 40 億元。
▲圖片來源:微博截圖
而昨天(3 月 20 日),SOHO 中國公佈瞭 2017 年業績,去年公司營收 19.63 億元,租金收入約 16.69 億元,距離 40 億元的目標相去甚遠。更重要的是,由於錯過瞭房地產市場過去幾年的爆發,這傢 1995 年便成立的明星公司已經被無數後輩超越。
轉型 5 年,SOHO 中國業績震蕩
從 2012 年宣佈從銷售模式轉到經營模式,SOHO 中國業績經歷瞭連續 3 年下滑。
2013 年 SOHO 中國主營收入 146.21 億元,2014 年這一數字下滑到 60.98 億元,降幅達 58.29%。到 2015 年主營收入再度下降到僅 9.95 億元,下降幅度高達 84%。
轉型後三年內,SOHO 中國凈利潤也走出瞭一條下滑曲線。年報顯示,2013 年 SOHO 中國凈利潤 73.88 億元,2014 年凈利潤下滑到 40.8 億元,同比下降 44.78%,到 2015 年,這一數字為 5.38 億元,大幅下降 86.82%。
不過,從 2016 年開始,SOHO 中國業績開始止跌回升,當年 SOHO 中國實現主營收入約人民幣 15.77 億元,同比上升 58%;凈利潤約人民幣 9.1 億元,同比上升 69%,凈利潤率達 57.7%。
2017 年全年,SOHO 中國營業額約 19.63 億元,同比上升 24%;租金收入約 16.69 億元,同比上升 11%;凈利潤約 47.33 億元,同比上升約 420%;凈負債率 51%。
▲ SOHO 中國營收和凈利潤(單位:億元) 數據來源:wind (註:凈利潤含少數股東權益)
雖然沒有完成 40 億元租金收入目標,但 SOHO 中國 2017 年的業績看起來還算亮眼,尤其是凈利潤增長逾 4 倍。然後昨日財報公佈後,SOHO 中國股價午後跌幅最高一度達 9.3%,截至收盤 SOHO 中國報收 4.48 港元,跌 7.44%。同時,SOHO 中國今日(3 月 21 日)延續跌勢,截至發稿跌 3.79%。
一個原因在於,SOHO 中國去年凈利潤大增,源於去年連續兩棟物業項目的出售。去年 6 月和 10 月,SOHO 中國分別出售瞭位於上海的虹口 SOHO 和凌空 SOHO,約定的資產價格總計超過 85 億元,這兩次出售的價格不僅遠高於其成本(分別高出 53% 和 85%),甚至還分別高於項目出售時重估賬面價值約 3.7% 和 7.9%。
在昨天的業績會上,潘石屹稱," 過去銷售出去的都是非核心資產,留下來的都是核心資產,是不可替代的,賬面評估值都要比市場上的價值要低,剩下的資產都不賣瞭。" 對於坊間流傳的售賣 SOHO 光華路項目,潘石屹也表示," 因為標的總價太大,要八九十億元,不太會有人來買,因此我們決定自己持有。"
但如果未來不再持續出售資產,SOHO 中國是否能夠保持凈利潤的穩定增長?
業績會上,潘石屹向每日經濟新聞(微信號:nbdnews)記者表示,今年和明年,公司的物業估值會有很大提升,這部分價值會通過評估來體現,評估值的增加也是凈利潤的來源。
但在知名地產人薛建雄看來,核心凈利潤就是買賣辦公樓和商鋪,因為不穩定,租金相對於 SOHO 中國來說還是太少。而如果將租金作為核心利潤,可能還不夠覆蓋財務成本,所以 SOHO 中國選擇不公佈這部分利潤。
看空樓市,被競爭對手拋開
看空樓市是 SOHO 中國轉型的一個重要原因,過去幾年潘石屹多次發表看空樓市的觀點。
2015 年潘石屹曾勸年輕人不要買房。在當時的一檔脫口秀節目中,潘石屹稱房價還沒有降到位,今後還得降。" 這些年建的房子足夠多,房地產行業的基本面已經不太支持房價上漲瞭。所以年輕人不要買房子,現在是共享經濟,租房是共享經濟的一部分。"
▲圖片來源:視頻截圖
2017 年潘石屹再次坦言," 全中國的房子不是少瞭,都是多瞭,二線城市辦公樓空置率超過 20%、40% 的很多,接近一半的辦公樓是空置的。" 在房價問題上,潘石屹說," 住(房)的價格高,一出臺房產稅,肯定房子的價格就降下來瞭,這就是我對中國房地產市場的基本判斷,基於這樣一個判斷,我就再不蓋房子瞭,已經多瞭,蓋它幹什麼呢?"
▲圖片來源:微博截圖
《財經》雜志報道,一位房企高管曾表示,"SOHO 中國當初判斷房地產市場會急轉直下,才轉售為租。我認為它錯過瞭中國房地產這幾年的大發展,可以說是不進則退。"
的確,過去幾年,中國房地產市場行情火爆,房價持續上漲,不少房地產企業大規模進軍二三線城市,銷售規模極速放大。根據中國指數研究院發佈的排行榜,2017 年銷售額超過千億的房地產公司已經達到 16 傢,其中碧桂園、萬科、恒大銷售額均超過 5000 億元,相比之下轉型之後的 SOHO 中國已經在地產界的各類排行榜上排不上號瞭。
▲ 2017 年房企銷售榜前 20 位,圖片來源:中國指數研究院
從股價表現來看,雖然 SOHO 中國從 2015 年探底之後,公司股價保持震蕩上漲的趨勢,從 2016 年至昨日收盤,股價上漲瞭 172.84%,公司總市值達 223.6 億港元。然而,恒大、碧桂園等公司的股價漲勢更加迅猛,從 2016 年至昨日收盤,中國恒大股價漲幅為 298.65%,總市值達到 3452 億港元;從 2016 年至昨日收盤,碧桂園股價漲幅更是達到 495.82%,總市值達到 3683 億港元。
面對殘酷的事實和業績的震蕩,SOHO 中國也在不停地調整策略。比如,雖然 SOHO 中國曾宣佈不再走 " 開發 - 銷售 " 模式,但當 SOHO 中國的財務數據開始連續下滑時,潘石屹也隻好繼續賣樓,並半開玩笑的說 " 能賺的錢就賺 "。
而 2015 年 SOHO 中國推出共享辦公產品 SOHO3Q 進行第二次轉型,眼下,潘石屹也更在意 SOHO3Q 的成敗。
按照潘石屹 2015 年的計劃,到 2017 年,SOHO3Q 將在全國省會級城市共佈局 10 萬個座位,SOHO3Q 貢獻的租金收入將大大超過傳統辦公樓租賃收入。
不過,數據顯示,截至目前,SOHO 中國在北京、上海、杭州、深圳和南京擁有 26 個 SOHO3Q 中心,共計約 2.6 萬個工位,SOHO 中國再次食言瞭。潘石屹表示,2018 年底 3Q 的工位數將在 2017 年的基礎上提升一倍,達到 5 萬個左右,不知道這個目標能否實現?
每經編輯 何小桃