北京房山：樓市銷售量下滑 開發商死守不降價
林菁晶 , 金縷春 , 顏世龍
地處京西南的房山區域，曾被認為是北京樓市的價值窪地。但去年以來，在房價整體上漲的趨勢帶動下，房山也正式步入 5 萬 + 時代。
近日，《中國經營報》記者走訪瞭房山在售的多個新盤和具有代表性的二手房項目後發現，自 3 月份新政之後，這裡的樓盤銷售量呈現出全面下滑現象。一些改善型的大面積非普通住宅項目，更是因為首付金額比例的提升而導致銷售滯緩（首付第一套 40%，第二套 80%）。甚至有些樓盤出現開盤瞭大半年之久，還有三分之二以上庫存未售出的情況。
但即便如此，開發商依舊采取死守價格的策略，不僅不打算下調房價，還計劃對新開盤的樓盤價格實行略微上調。
與之相反的是二手房市場的量價齊跌。3 月份新政之後，房山區二手房交易量出現瞭大幅減少，價格也出現瞭較為明顯的下跌。部分次新房小區單價從年初的 5 萬多元跌至現在的 4 萬元左右，更有一些 " 不保值 " 的老小區，因為面積較大，加上戶型設計不夠合理，現在隻需單價 2 萬多元就能入手。
新房量跌價不跌
作為北京當前新盤最多，體量最大的區域之一，房山區的新盤主要集中在良鄉大學城和長陽半島兩個板塊。
其中，良鄉大學城附近聚集的多為面積較大、產品較為高端的改善型項目，其中包括五礦名品 · 學院墅、萬年 · 廣陽郡九號等等。
記者來到五礦名品 · 學院墅項目，該項目主打英倫風格的洋房別墅產品，目前全部采取現房銷售。該項目的售樓員告訴記者，學院墅項目均價 5.3 萬元 / 平方米左右，雖然是毛坯交付，但因為贈送面積較大，因此相比該區域的其他改善型項目，還是比較有競爭力的。
學院墅主推 135~165 平方米三居、四居戶型，並且贈送 30 平方米面積中包括一間朝南臥室。" 雖然項目單價在區域內不算便宜，但總價如果均攤到使用面積，單價僅有 4 萬元出頭，可以說是附近最劃算的新房瞭。" 該售樓員表示。
記者從北京市住建委網站查閱資料瞭解到，五礦集團於 2012 年拿下該地塊，當時樓面價僅為 17500 元，2015 年銷售價格也僅有每平方米 2.4 萬 ~2.5 萬元，以如今 5.3 萬元 / 平方米的均價來看，短短 5 年之內樓面價已經溢 3 倍。並且，開發商對於項目未來價格能否繼續上漲也顯得很有信心，表示 " 並不急於出售 "。
萬年 · 廣陽郡九號項目的銷售情況也不容樂觀，作為 2013 年房山區地王，如今也是良鄉板塊最高端的樓盤之一，該項目在售戶型均在 160 平方米以上，最大面積包括 228 平方米的三居，目前單價均已超過 6 萬元 / 平方米，總價輕松突破千萬元。
隨後，記者又來到房山區長陽板塊。該板塊的配套設施較良鄉來說已經趨於成熟，目前主要在售樓盤有五和萬科 · 長陽天地、中糧 · 京西祥雲等。
在五和萬科 · 長陽天地，記者瞭解到，與良鄉板塊改善型項目紮堆的情況不同，長陽周邊在售新盤多為剛需項目，雖然交通和配套方面優於良鄉，但價格基本在 5 萬元 / 平方米上下，且產品也多以中小戶型為主。
數據顯示，2017 年 1~8 月，房山區商品房銷售面積為 54.7 萬平方米，下降 51.4%；商品房銷售額 142.7 億元，下降 36.5%；而商品房待售面積為 137 萬平方米，增長 36.9%。
" 開發商早幾年的時候拿地價格相對較低，如今房價早已翻番，如果沒有資金壓力很少會降價出售，因此新房市場價格一直都很堅挺。而雖然從數據上看，交易量有所下滑，但這主要與房源規模本身不大有關。" 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析。
二手房量價齊跌
與新房市場形成鮮明對比的是，二手房市場的量價齊跌。
"3 月新政之後的幾個月幾乎是零成交，從 5 月開始，因為部分房東扛不住政策急售，開始大幅度降價，一直持續到 11 月，價格都在微降。" 附近的鏈傢經紀人告訴記者。
以 11 月初剛開盤的五和萬科 · 長陽天地為例，目前均價在 5 萬元 / 平方米左右，而一街之隔的首創 · 新悅都和中國鐵建 · 國際花園目前二手房價格在 4 萬元 / 平方米左右。" 兩個盤都是次新房，是整個房山最好賣的二手房項目，價格卻比旁邊五和萬科的房要便宜 1 萬元 / 平方米，一套房下來價格能少近 100 萬元。" 該經紀人告訴記者。
這樣的情況同樣出現在萬科其他次新房小區。記者來到中糧萬科 · 長陽半島小區，該小區今年 3 月份二手房均價還在 5.5 萬元 / 平方米，如今隻有 4.5 萬元／平方米。上述經紀人表示。" 有些次新房還算比較抗跌，房山還有不少‘不保值’的老小區，因為面積較大，加上戶型設計不夠合理，現在隻需單價 2 萬多元 / 平方米就能入手。"
" 相比於新房價格，二手房價格卻對市場反應非常靈敏，價格波動較大。" 嚴躍進表示，就整個北京房地產市場來看，房山區的房源規模其實是不大的，很難說區域價格是出現明顯下跌，對北京整體樓市影響也並不大。
" 房源背後潛在的需求依然較大，後續受益於包括大興機場、雄安新區等概念的影響，實際上都會帶來房山區域市場發展的新機遇。所以類似區域作為北京近郊區市場，總體上會有一輪新的發展機會，長期來看，量價都有繼續提升的可能。" 嚴躍進表示。
