摘要：市場調整 + 政策限價 + 房企沖量 = 撿便宜。
最近更新少瞭點，一直在做復盤和房企的研究，把去年 3 月調控以來的觀點梳理瞭一遍，看看哪裡做錯瞭。所幸的是，大的判斷沒有鬧笑話。
記得這輪調整最艱難的時期是去年 10-11 月，一是史上最嚴厲的調控，打擊瞭大傢對市場的信心。二是特朗普上臺前後的人民幣匯率大貶值，加劇瞭人們關於資本外逃的擔憂。那段時間裡，我還是堅持 "這依然隻是一次調整，並且高點到低點的調整幅度不會超過 2008 年的判斷"。在今年年中的一次論壇上，有觀眾問，今年的房價會如何，我的回答是：下跌的可能性很低，實際價格依然會上漲。這些到年底就會有數據出來驗證。
從市場運行來看，感覺要比我想象得還要好一點。一方面，這 1 年的深圳房價，基本穩定。而另一方面，部分優質區域的價格還是在上升。比如深圳灣，在這樣的調整市，豪宅的價格還是錄得瞭 20% 左右的上漲。而在距離深圳灣最近的科技園區域，有個即將入市的樓盤，它的預期價格，相比 2015 年底調控前夕，依然升瞭 25%-30%，這是在限價的情況下。
復盤梳理最大的感受是：人要首先學會做長周期的判斷，然後學會逆周期的思維。這兩者，不但需要邏輯，更需要堅定。
今天說的重點是 2018 年該怎麼操作。申明一點，從開號到現在，我在朱羅紀號上所談到的每一個觀點，都是自己最真實的想法，不存在看多做空或者看空做多。
關於明年，很多券商投行有自己的判斷，主流判斷是：2018 年會調整。
宏觀面上的判斷我不會比券商投行更好，從全國范圍內來看，2018 年的確更大概率會是個小年，一個大年之後往往會伴隨著 1-2 個小年。這個小年的意思是：銷售量會降低，大部分城市不漲價，開發商的去化率會下降，回款速度會減慢，房地產投資會下滑 ……
但我想提醒的一點是：房地產是有區域周期性的。說它在全國范圍內是小年，是因為三四線城市所占的銷售量，常年達到瞭總銷量的一半。所以，隻要三四線陷入調整，那麼全國范圍的房地產數據都不會太好看。但如果落到具體的區域上，就未必如此。如果你回查歷史，就會發現：一線城市的波動規律，整體上是要比三四線城市超前 1 年的，就像板塊輪動一樣，所以不可以一概而論。（我在上一篇推文裡也已經談到瞭這一點）。
比如以滬深為例，2015 年 3 · 30 政策之後，這兩座城市就拉開瞭上漲的序幕，但當時三四線城市還都處在庫存高積、房價眼看要崩盤的水深火熱之中。
而到瞭 2016 年第一季度，滬深開始進入政策調整期。但彼時，三四線城市剛剛展開力度超過 2008 · 4 萬億的 " 去庫存 " 時代。
再到 2017 年，一線城市、強二線城市、環一線城市普遍進入深度調整期，但弱二線城市、三四線城市普遍進入瞭最為火熱的繁榮期。
這種轉換——一線城市從繁榮到蕭條，三四線城市從蕭條到繁榮，不同類型的城市都各自持續瞭 1 年半以上的時間。
到目前為止，我們看到瞭一個景象：三四線城市的去庫存任務已經完成（我在之前的文章裡已經兩次提到，再鼓勵去庫存，就會造成過熱），而一二線城市的高房價也基本穩定瞭。這意味著：三四線城市的寬松政策會走向結束，而一二線城市的緊縮政策不會再持續加碼。
所以，我對 2018 年的判斷是：房地產在全國性范圍內會步入調整，但一線城市會溫和復蘇。
1、在政策面，三四線城市的政策會走向緊縮，而一二線城市環一線城市的緊縮政策可能會有所松動，但幅度也會很小。
前者比較好理解，重點在後者，比較多的環一線城市，在去年賣瞭很多面粉超過面包的土地，這些地按照現在的價格賣房子都要虧錢。比如在東莞黃江，去年的地價最高達到 26000，但是現在同類產品的房價才 22000，以及周邊的新增地塊地價限制到 11000-13000 左右，任開發商怎麼做都賺不到錢。所以，假如當地政府預期緊縮政策適度放松房價也不會反彈的時候，就可能會在執行中適度松動（否則會帶來市場的過度蕭條，依然不符合調控預期）。當然這種松動不會大面積的，而且更可能是 " 口頭松動 "。這種情況在深圳之前出現過，像限價政策，執行過緊時政府就會暗暗放松一段時間，發現房價有上漲苗頭就再度收緊。
2、在市場面，已經調整超過 18 個月的一線城市的房地產，更有可能會提前復蘇。但這種復蘇會是溫和復蘇，沒什麼大漲空間。而三四線城市，則更可能會基於新增需求的乏力而進入調整。
對三四線進入調整，現在也越來越有共識。當然，不是所有的三四線都會調整，比如在環一線范圍的三四線城市，要摘出來另看。這些城市從 2017 年第一季度就進入瞭調整期，比如我們還記得一季度環北京的超級限購圈的出現，以及環深圳的東莞在上半年連續四周出政策。這些城市可能會持續調整，但其它三四線城市則隻是拐頭的開始。而對於一二線城市，尤其是滬深這樣的已經調整瞭足夠長時間的核心城市，我判斷將會進入復蘇期。
以深圳為例，如我剛才所言，嚴厲政策下持續調整瞭 1 年半，房地產價格基本穩定，局部地區依然在上漲，整體庫存周期維持在 14 個月以上。說明瞭兩點，一是需求承接的力量依然很強，二是房價整體性反彈大漲的壓力不大。因此，政策繼續緊縮的可能性已經很低瞭（從上次深圳未有跟進廣州出臺限售政策就可見一斑）。
進一步判斷，深圳的限價政策會有所松動。從最近觀察到的市場看，一二手房的價格倒掛現象很明顯，尤其是豪宅區域。開發商的拿證難度很大，這種情況持續，隻有兩個可能，要麼開發商繼續降價，要麼政府政策松動。我認為雙方會互相妥協，因為任取其一，都會有很大副作用。讓開發商繼續降價，就會出現南京上周的情況——近萬人排隊搶房。我在 9 月份的文章裡已經提到瞭：南京的政策太變態瞭，河西區的二手房價格 6 萬，新房限價 45000。價格管制隻會造成需求量更大，而最終不會帶來價格的實質性下降。而政府大幅松動限價，顯然也不現實，那會造成房價在數據上大幅上升，會帶來巨大的政治壓力。
這是我對 2018 年房地產操作策略的判斷，尤其是一線城市。指望大幅上漲不現實，但是如果說我們認同一線城市未來的房價長期會持續上升的大判斷，那麼2018 年就是一個很好的攢錢買房的窗口期。
當然，如果買不起房子，我覺得可以買點好股票。誰也想不到，2017 年的股市會有這麼好。沒有進來的人還覺得現在的股市根本沒得玩，而已經進來的人則覺得白馬股漲成這樣，還有得玩嗎。還是老話：好公司的股票從來不坑股東，就像好城市的房子從來不坑房東。
談一下短期內的房地產操作，後臺的朋友知道，我一般不談短期，就是談短期也是基於長期來談。但現在有點例外，就是這樣的時間段，讓我想起瞭每一次歷史的低點，它們是那麼的似曾相識。讓我強烈的感覺到，年底和明年初也許會有一些機會。
簡單說：市場調整 + 政策限價 + 房企沖量 = 抄底。
舉個例子，坂田的一個樓盤，上周末開盤瞭，毛坯 4.9 萬 / 平米，賣瞭 6 成。比我預期至少低瞭 5000 塊 / 平米，去化率也超過瞭近期的平均數。這個原因一是大環境，二是限價，三，更直接：那傢房企今年還缺幾十億就可以完成銷售目標。
所以，我們不要隻看碧萬恒融超額完成任務，也要看到，這種市場下，總會有那麼一些上市房企，到年底會進行沖刺以價換量完成報表。這個時候，房價會出現比較大幅度的優惠。
而到明年上半年，依然存在這種機會。房企過去兩年超越承受能力的瘋狂拿地，到明年上半年市場拐頭，一定會出現有房企現金流緊張，到時候也極可能會出現樓盤的降價促銷。
這就是我經常提醒大傢的：四季度一定要密切關註上市房企的財務數據（重點關註銷售金額和經營性現金流兩個指標），那裡存在著抄底的機會。
以上是我自己最近形成的一些觀察，對與不對，交給市場，盈虧自負。
