【編者按】多重調控的重壓之下，房地產市場已步入 " 青銅時代 "。盡管如此，隨著 " 大力發展住房租賃市場 " 一聲令下，超 4 萬億規模的租房市場迎來瞭它的春天。面對 " 冰火兩重天 " 的樓市現狀，傳統房企忙著轉型，在大數據、技術、人工智能等方面得到迅猛發展的電商巨頭阿裡、京東卻正式宣佈進軍房地產。
本已 " 危機四伏 " 的老牌房產電商，在面臨京東正式走向房地產電商的創新之路上，是墨守成規還是借鑒效仿？由於房地產有不同於其他行業的 " 實物 " 屬性，線下也是房企和房產中介的制勝關鍵。
分切萬億租賃住房這塊大蛋糕，電商的租房模式能分到多少？盡管阿裡已率先在 8 城試點推出 " 信用租房 "，但多數房產中介的態度依然樂觀。
每經記者 程 成 每經編輯 梁秋月
當前，房地產市場面臨調控重壓，有的房企 " 變賣 " 資產轉型輕資產，有的則把目光瞄向海外，試圖在全球進行資源配置。有不看好的，自然也有看好的。今年 8 月，阿裡巴巴與杭州市政府簽訂協議，共同打造全國首個 " 智慧住房租賃平臺 "。而京東也緊隨其後，於 10 月中標北京租房監管平臺項目，並在其電商平臺 " 賣房 "。
梳理發現，阿裡、京東其實早在數年前就已在房地產領域有過試水。但在當前樓市調控升級之下，兩大電商巨頭不謀而合相繼 " 觸 " 房，加速佈局房地產市場，是來攪局？亦或是創新？
●阿裡、京東紛紛 " 觸 " 房
盡管調控重壓下的樓市已進入 " 青銅時代 "，但在 " 房住不炒 " 的背景下，住房租賃市場卻迎來紅利，兩大電商巨頭順應形勢先後切入住房租賃領域。
《每日經濟新聞》記者梳理後發現，阿裡、京東兩大巨頭在切入住房租賃市場前，就已通過佈局產業地產、商業地產等方式，涉足房地產市場。
如阿裡，2014 年 8 月，淘寶攜手萬科，宣稱 " 淘寶用戶全年花瞭多少錢，就可在萬科全國 12 個城市 23 個樓盤直接沖抵購房款，最高可抵扣 200 萬元 "；2017 年 4 月，阿裡宣佈在北京市延慶區打造總占地 18 萬平方米的天貓小鎮，此舉也一度被外界解讀為阿裡進軍商業地產；2017 年 8 月，阿裡與杭州市政府簽訂合作協議，打造全國首個 " 智慧住房租賃平臺 "；2017 年 10 月，旗下支付寶宣佈在北京、上海等 8 座城市推廣信用租房，免押金、租金月付的口號引起市場不小震動。
如京東，2014 年 " 雙 11" 期間，聯手遠洋集團首次嘗試互聯網營銷；2015 年 6 月，聯手萬科等 43 傢開發商推出千套特價房；2017 年 8 月，以 38.9 億元拿下北京亦莊經濟開發區一商業用地；同年 9 月又與東莞市政府簽署戰略合作協議，將投資 300 億元建設人工智能產業新城。而截至 2016 年底，京東已在全國 15 個城市拿下近 6000 畝土地。
近日，京東又加速瞭其在房地產業務上的佈局。先是於 9 月成立房產事業部，後又於 10 月公佈房地產戰略，宣稱要在 5 年內成流量、線上交易量 " 雙料冠軍 "。
" 阿裡、京東各自電商平臺每天數億人次的流量，這是任何一傢房企都不會忽視的資源。" 易居研究院研究員賴勤在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，" 特別是在當前一些城市樓市成交低迷的情況下，通過阿裡、京東流量的導入，線上線下結合，既能幫助開發商以更高效、低成本的方式定向獲得目標客戶資源，還能幫助購房者更便捷地獲取房源信息，而阿裡、京東還能實現流量變現，這是一種三贏的局面。"
●電商巨頭的流量變現
《每日經濟新聞》記者在京東商城 APP 上發現，其房產頻道提供 " 普通住宅 "" 別墅 "" 商業辦公 "3 類產品，提供全國 22 個城市的房屋購買等服務。而京東方面透露，目前其房產頻道已有 82 傢開發商和 35 傢服務商入駐，涉及項目 2027 個。
而阿裡旗下的支付寶則主要提供租房業務，目前該業務覆蓋全國 8 個城市，提供 " 整租 "" 合租 "" 免押金 " 服務。不過，《每日經濟新聞》記者也註意到，在阿裡旗下淘寶網上還有一個名為 " 極有傢 " 的傢裝 O2O 平臺，該平臺不僅提供 " 裝修 "" 居傢 " 等產品，還覆蓋瞭全國 97 個城市的樓盤。
其實，從京東、阿裡目前提供的房地產業務來看，不管是賣房，還是租房，都與傳統開發商或房產中介的模式有著明顯區別。
" 阿裡、京東目前做的更像是在開發商和購房者、房東和租客之間搭建一個平臺，可以讓雙方更高效、快捷地對接，並輔以大數據、人工智能等技術手段，極大地減少各方的時間等成本。" 賴勤告訴《每日經濟新聞》記者。
阿裡巴巴於 8 月 17 日發佈的 2018 財年第一季度財報顯示，其中國零售平臺上年度活躍消費者達到 4.66 億，移動月度活躍用戶更高達 5.29 億。而京東於 8 月 14 日發佈的 2017 財年第二季度財報也顯示，其過去 12 個月活躍用戶數為 2.583 億。
" 每年新房市場十幾萬億的交易額，電商平臺最大的資源就是流量和消費者的消費習慣等數據。電商平臺如果能從新房市場分杯羹，在資本市場又是一個很好地將流量變現的‘故事’瞭。" 賴勤說。
●創新還是攪局？
阿裡、京東這些電商巨頭佈局房地產業務，是創新？還是攪局？
多位業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時均表示，阿裡、京東更多還是以 " 新零售 " 或 " 無界零售 " 的思維，依托自身在大數據、人工智能，特別是在流量導入等方面的優勢，在開發商和購房者間搭建某種溝通的 " 平臺 "，並將電商平臺的流量導入到地產板塊。阿裡、京東並不會與開發商在傳統開發領域產生業務競爭。
中科院城市發展與環境研究所所長助理李學鋒也向《每日經濟新聞》記者表示，像阿裡巴巴這樣有巨大平臺和海量數據的互聯網巨頭，其介入住房租賃市場是有天然優勢的。但如果產品和服務做不好，附加值做不上去，很有可能剛開始熱鬧，但到最後平臺流量很難導入到地產業務板塊，難以形成有效需求。
而京東房產業務相關負責人在房地產業務上線發佈會上也明確表示，其房地產業務不會涉及房地產開發，主要扮演服務商與平臺商的角色，即在線上吸引開發商入駐京東平臺進行售房。而京東此前搭建的傢裝等資源，也可直接嫁接到房地產業務中，形成賣房到裝修的全鏈條。
上述業內人士也認為，房地產交易大額、低頻的特點，決定瞭電商僅能實現 " 線上拓客和下定 " 的功能，購房流程依然隻能通過線下解決。大額交易一直都是電商難以突破的瓶頸，目前來看，房產電商隻能起到 " 線上引流、線下導流 " 的作用。
在 " 房住不炒 " 的大背景和調控重壓之下，阿裡、京東等電商巨頭在房地產領域的探索，又會給房地產行業的發展帶來什麼影響？會不會重新定義房地產市場現有的 " 遊戲規則 "？顯然這些都應該引起房地產從業者的關註和重視。
