李宇嘉
近期，國傢統計局發佈瞭今年前三季度房地產宏觀數據。前三季度，全國房地產開發投資同比名義增長 8.1%，增速較前 8 個月提高 0.2 個百分點。
另一方面，今年前三季度，商品房銷售面積同比增長 10.3%，增速比 1~8 月份回落 2.4 個百分點。實際上，從去年 10 月份以來，各地房地產調控新政不斷推進，房屋按揭利率連續 9 個月上行，三四線城市 " 去庫存 " 政策明顯見效，全國商品房待售面積同比下降 12.2%，並創歷史新低。從趨勢看，今年以來，商品房銷售面積同比增速大體按照一個月下滑 2 個百分點的走勢收窄。今年前三季度的商品房銷售增速，不到去年 1~4 月份本輪回升周期最高增速（36.5%）的 1/3，不到今年年初水平（25.1%）的一半。
從歷史經驗看，商品房銷售一般領先房地產開發投資 2~3 個季度。去年四季度以來，商品房銷量增速持續下滑，" 限售 " 擴展到近 50 個主要城市，高房價城市預售證管制嚴格。另外，熱點城市新增土地出讓，配建或自持租賃住房，甚至完全用於租賃住房已 " 常態化 "。
雖然有如上限制商品房銷售（進而限制投資）的因素，但今年開發投資一直維持在 8%~9% 的水平。統計局數據顯示，今年前三季度，全國房地產開發投資同比名義增長 8.1%，增速較前 8 個月提高 0.2 個百分點。其中，住宅投資增至兩位數（10.4%），增速提高 0.3 個百分點，占房地產開發投資的 68.3%。
房地產開發投資為何表現出較強 " 韌性 "？一方面，開發商 " 補庫存 " 正在進行。目前，由於待售面積降到歷史低點，不僅熱點城市開啟 " 補庫存 "，廣大三四線城市土地市場也在回升。今年 1~9 月份，全國開發企業土地購置面積同比增長 12.2%，增速比 1~8 月份提高 2.1 個百分點。重點城市是土地購置回升的主力，9 月份，100 個大中城市住宅類用地成交面積為 1968 萬平方米，接近全國土地購置面積的 80%。近年來，一直呈 " 減量供地 " 的一線城市，今年前三季度土地成交面積同比增長 43%。三四線城市土地市場也在回升，中指院統計，前三季度，300 個城市中，三四線城市供地占比首次突破 60%（61%），比 2015 和 2016 年上升瞭 4 個百分點。
筆者認為，房地產開發投資之所以表現出超強 " 韌性 "，更大程度在於，" 寬口徑 " 的房地產開發投資快速增長。近年來，新型城鎮化深入推進，道路、通信大規模鋪設，並啟動 " 村村通 " 工程，大城市與中小城市，與縣鄉鎮（村）之間互聯互通、暢通無阻。同時，縣域及以下基層區域基礎設施、公共服務設施大規模 " 補欠賬 "；農村集體土地入市、農業產業化和規模化帶來要素和制度紅利；" 新農合 "（新型農村合作醫療）和 " 新農保 "（新型農村社會養老保險）" 全覆蓋 "，讓社會保障走向基層。由此，無論視界、交通，還是生產生活方式，城鄉差距縮小、藩籬打破。
由此，" 離鄉不離土 "、" 人走地不走 "（政策完全保障進城農民原有的土地權利）、" 進退有保障 " 的就近 " 進城模式 "，在全國 600 多個三四線城市上演。即便三四線城市房地產庫存降至低點，但商品房市場供需仍舊保持旺盛態勢。同時，有形（道路、物流）的和無形（" 互聯網 +"、通信 " 村村通 "）的基礎設施在基層大范圍建設，不僅縮小城鄉差距，也激勵要素市場化、利用同權化，激活瞭基層分享城市化和工業化紅利的訴求。由此，縣域房地產、小城鎮建設、集體建設用地入市、農村危房改造等快速起步，帶來基層房地產開發投資從無到有、從小到大。
目前，隨著庫存降低，三四線城市商品房銷售增速回落，但依舊在高位。未來，就近入城人群繼續增長，將助推三四線樓市開發投資保持增長。
據筆者調研，縣域及鄉鎮（村）就近入城的人群有三類：子女在城市打工並 " 紮根 " 的，父母或進城養老、或進城帶小孩；新生代農民工、子女年幼或未在城市 " 紮根 " 的，往往舉傢進城，或父母進城 " 邊打工、邊陪讀 "，或幫助子女購買住房（進城購房是農村結婚 " 新三大件 "）；農業產業化發展縮短農忙（三個月左右）時間，" 農閑進城、農忙回鄉 " 常態化。目前，這三種類型的就近入城，正在各地如火如荼地上演。
這就是三四線城市商品房市場和土地市場保持高位的原因。值得註意的是，除此以外，" 寬口徑 " 的房地產開發正在崛起。首先，2016 年 7 月，住建部等三部委聯合發文，提出到 2020 年，培育 1000 個各具特色、富有活力的特色小鎮，引領帶動全國小城鎮建設。自此，小城鎮建設在全國各地展開。在我國，越到基層，基礎設施越短缺、城鄉感官面貌差距越大。近年來，各縣域開啟 " 鄉改鎮 "，給基層帶來規劃和財權上的利好。以前，鎮級中心的住房全部為平房、且分散居住的舊村屋，近年來啟動改造為集中建設和居住，有下水管道、垃圾清理和門前道路硬化的房屋。
其次，過去鎮級中心房屋絕大多數為住房，非住宅幾乎為零。近年來，農業產業化、規模化，經濟作物和動物大規模種植和養殖，推動鄉鎮級農林牧漁產品初加工和流通中心的建設，也帶動鎮上酒店、餐飲、物流倉儲等非住宅地產的繁榮；再次，進城人口增加，從基層管理、農業生產和節約土地的角度，加上生產生活向城市靠攏（如農資、生活物資全面商品化），客觀上需要人口集中居住。近期，村村合並、村內道路硬化，集中建設臨近柏油馬路的新村，在內地鄉鎮村正如火如荼地進行，帶動鄉村土木工程、房地產及下遊建材、水暖、傢電、傢紡等需求急劇膨脹。村村合並，人口居住更集中，村內零售商業、農資供給和儲存等非住宅投資也開始起步。
從基層和農村看，城鄉有形和無形的距離正在被拉近。當前，基礎設施建設、土地制度和社會保障制度改革，綜合效應已開始顯現，基層老百姓的需求已經被激活、釋放出來。
而且，收入效應、保障效應和示范效應下，這種需求從生存發展型轉向發展享受型。目前，基層新建住房，空間格局和室內設施，與城市漸進靠攏，但農村存量住房的主體還是宅基地上的老舊住房，甚至還有大量危房。未來，農村危房改造將接棒棚改，成為下一輪民生導向的開發熱潮。而且，基層群眾對醫療、環保、健康、娛樂等需求也上升，這對於基本為零的基層基礎設施來說，" 補欠賬 " 的空間很大。綜上，房地產開發投資的韌性還很足。
（作者為深圳市房地產研究中心研究員）
