來源：南京樓市
最近南京樓市微信平臺推送瞭一篇文章《南京這傢樓盤悲劇瞭！售樓處破敗，工地封鎖，業主擔心爛尾》，講述 " 南京首個虧本地王 " 京奧港未來墅徹底停工、傳被大牌房企收購的慘劇。網友調侃：那些年高價拿的地，都是拍地時腦袋進的水。
融創集團董事局主席孫宏斌說過一句名言：" 房地產行業的風險主要是‘地買貴瞭’。地買貴瞭誰也沒辦法瞭。地買便宜瞭傻子都賺錢。"
今天我們就來說說過去 2 年在南京 " 地買貴瞭 "、又因政府限制新房價格等原因而遲遲不能開盤、深度套牢的十大悲劇房企。
這些房企的總經理、營銷總及相關人員，可能是當下南京樓市最鬱悶的一批人，其中有些人註定要為拿地失誤承擔責任。不論是民企還是央企國企，地買貴瞭，給企業造成的損失動輒幾億、甚至數十億元之巨。老板永遠是正確的，背鍋俠隻能是職業經理人。
一、地買貴瞭！南京高價拿地被套牢的十大房企出爐
最近兩年，哪些房企在南京及周邊地區，踩在高點，高價拿地，被套得最慘？這要看 3 個指標：1、拿瞭多少高價地。2、被套牢瞭多少資金。3、到底要套牢多長時間，才能解套。
先說結論。南京樓市微信平臺調研發現，2018 南京十大拿地套牢房企的候選名單，包括中海、葛洲壩、京奧港、金茂、招商蛇口、保利、世茂、融信、華夏幸福、聯發、金輝、中建、融僑、榮盛、安居、香港嘉華……等房企。（歡迎朋友們留言補充更多高價拿地套牢的房企名單）
其中，中海地產花瞭 202.25 億元巨資，在南京及鎮江拿瞭 9 塊地，幾乎全是高價地，因為新房限價令、樓市調控等原因，至今全部套牢，堪稱 2018 南京十大悲劇房企之首。
2018 南京各區域最高房價
過去 2 年樓市繁榮期，這些房企在南京，頭腦發熱地拿下高價土地，地價往往跟周邊房價持平，面粉甚至貴過面包。因為南京執行嚴格的新房限價令、誰開盤誰虧（比如河西新房限價 4.5 萬 /㎡、葛洲壩南京中國府如果現在開盤隻能賣 4.5 萬 /㎡、而葛洲壩樓面地價就高達 45213 元 /㎡、賣一套就虧一套），許多高價地都選擇沉默捂盤，以此跟相關部門博弈。結果就是：這些高價地，至今無一開盤。
要知道，在南京拿地，土地款都是要一次性付清的，而且幾乎都是自有資金（現在連銀行資金都不給用）。高昂的資金成本，遙遙無期的上市時間，讓很多房企的城市總、營銷總夜不能寐。隻要一天不開盤回籠資金，資金成本就無計可消除，每天都是 N 輛奔馳 S 開到長江裡。燒的都是老板的錢，或者國有資產，誰來負責？隻能是職業經理人。
二、南京已有地王虧本、停工，一批高價地被套牢
每一輪調控，站在地價高崗上的房企，都是最痛苦的。這一輪史上最嚴調控，讓南京許多高價拿地的房企，都深度套牢，動彈不得。悲催案例，不勝枚舉，這裡隨手寫幾個，後面會為大傢重點剖析 200 多億元拿地資金被全部套牢的中海地產。
1、南京首個虧本地王：麒麟京奧港未來墅已徹底停工，業主擔心爛尾，可能將被收購
這一輪調控周期下，引發全國媒體報道的悲劇案例，是南京麒麟的最高地價樓盤京奧港未來墅。揚子晚報報道：2016 年 4 月 15 日，麒麟板塊的新地王歷經 61 輪瘋狂競爭之後誕生，被京奧港以 47.6 億元摘得，樓面價高達 22353 元 /㎡，而此前麒麟板塊的最高地價隻有 8260 元 /㎡。京奧港拿地之時，周邊樓盤售價隻有 17000 元 -22000 元 /㎡，尚不及京奧港的樓面地價。
2017 年 9 月 11 日京奧港未來墅領取瞭首批共 154 套房源的預售證，均價為 25884 元 /㎡，隻比樓面地價高出 3500 元 /㎡，被稱為南京首個虧本地王，開盤銷售不佳。由於借款到期、虧本等原因，京奧港未來墅已徹底停工，並陷入被收購傳聞。小道消息稱，或被融創收購。
京奧港未來墅的售樓處已關閉，花木全部枯敗，地面斑駁不堪，售樓員不來上班瞭，隻有幾個物業人員留守。
2、南京單價最貴土地：葛洲壩南京中國府，樓面地價高達 45213 元 /㎡，比周邊房價還要高，至今無法開盤
2016 年 5 月 3 日，葛洲壩以 31.4 億元競得南京最貴土地，樓面地價 45213 元 / 平米，打造葛洲壩南京中國府。開發商想賣 7 萬 -8 萬元 /㎡，而現在河西新房限價 4.5 萬元 /㎡，你懂的，如果開，賣一套虧一套……
葛洲壩南京中國府何時能夠開盤銷售？隻能說遙遙無期。拿地已經接近 2 年過去瞭，資金成本有多高，你懂的。
葛洲壩南京中國府項目效果圖
三、南京總價最高土地：98.1 億元拿下中華門商業綜合體，至今無法開盤
2017 年情人節（2 月 14 日），招商蛇口經過 395 輪加價，以 98.1 億元拿下中華門 32 萬平方米巨無霸商業綜合體 G98 地塊，成為全市總價最高地塊。項目有大量商辦用地，除瞭商業，還將打造商業性質的別墅、公寓。招商蛇口發佈消息，稱與碧桂園、香港置地合作開發這一項目。開發商早在 2017 年上半年就跟南京樓市微信平臺說，要在 2017 年內開盤，結果至今仍沒開盤，套牢中。
除瞭以上 3 傢樓盤，南京還有一大批高價地，深度套牢中，例如華夏幸福以 23883 元 /㎡樓面地價拿下江寧東山的 G70 地塊，融僑以 19476 元 /㎡樓面地價拿下的江寧青龍山國際生態新城 G18 地塊，金輝以樓面地價 23235 元 /㎡拿下的江浦 G102 地塊，中建以樓面地價 23083 元 /㎡拿下的橋北 G68 地塊，融信以樓面地價 24957 元 /㎡拿下的仙林湖 G58 地塊，等等等等……
今天不一一說，留待下次。下面來說說這一輪南京高價拿地十大悲劇房企之首——中海地產。一般人並沒有註意到，這傢一向以穩健著稱的央企，為何在這一輪南京拿地潮中，會踩在高點，並且悄無聲息地套牢瞭 200 多億拿地資金。
四、南京 8 塊地無一上市，鎮江地王開盤遇冷，中海 202 億拿地資金全部套牢
南京一位久經沙場的地產老總，淡淡地說，中海可能是這一輪南京高價拿地被套牢的房企中，最受內傷的。所謂內傷，是指外面看不出來，而內部受傷嚴重。
南京樓市深度調查後發現，2018 南京十大拿地套牢房企，最慘的不是京奧港，而是中海。原因如下：
1、最近兩年中海在南京及鄰居城市鎮江拿瞭 9 塊地，幾乎全部踩在高點。鼓樓濱江的中海桃源裡（樓面地價 22373 元 /㎡）等多塊土地是當時區域最高地價；江寧祿口 G23 地塊樓面地價 11199 元 /㎡、而周邊的翠屏城等樓盤新房限價 1.2 萬元 /㎡；鎮江中海潤江府樓面地價 9450 元 /㎡跟周邊房價持平，至今仍是鎮江地王。
2、這兩年中海在南京及鎮江，光是拿地資金，就高達 202.25 億元，堪稱南京拿地資金之最。這筆巨資，目前幾乎全部套牢。資金成本高得嚇人。
3、由於拿地價格普遍較高，同時南京執行嚴格的新房限價政策等原因，中海在南京的 8 塊土地至今無一開盤，全部套牢。一年半以前拿地的中海桃源裡，1、2 號樓都已建到 19 層，卻因為被政府限價等原因，開盤時間一推再推，至今仍未開盤。為瞭回籠資金，中海桃源裡曾在去年 9 月拿到 193 套精裝公寓的銷許，至今仍未開盤，原因成謎。
4、中海拿的 9 塊地，隻有鎮江中海潤江府在今年 2 月 4 日開過一次盤，開盤遇冷，當天去化率不到 40%。當天中海潤江府推出優惠，實際成交價 1.6 萬 -2.05 萬元 /㎡，已比銷許價格低一截，但當天推出的 425 套房仍然隻賣瞭不到 40%。這也是鎮江樓市標志性事件，表明鎮江房價上有天花板。中海對面的恒大華府，對此感到失望，馬上即將開盤。恒大一位人士表示：" 中海沒開好，我們也沒信心。" 業內人士分析，中海對鎮江樓市過於樂觀，冒進拿地，結果栽瞭跟頭，主要還是因為缺少都市圈三線城市的開發經驗，導致誤判，預計至少要過兩三年才能解套。
5、房地產玩的就是高周轉，中海更是以高周轉、強成本管控在業界著稱。可惜南京中海這一輪拿地踩在高點上，又為南京新房限價政策所累，猶如困獸，動彈不得，隻能套牢在此。
正如融創集團董事局主席孫宏斌所說，房地產行業的風險主要是 " 地買貴瞭 "，地買貴瞭誰也沒辦法瞭，地買便宜瞭傻子都賺錢。中海在南京及鎮江拿的這 9 塊地，一方面地價高，一方面新房限價嚴，導致南京 8 塊地無一上市、遙遙無期，鎮江地王又開盤遇冷，背後則是 202.25 億元拿地資金被全部套牢。相比京奧港未來墅 47.6 億元拿地資金被套牢、就要斷臂求生、被全國媒體報道，中海這 202.25 億元拿地資金被套，才是真正值得行業深思的大事。
五、南京高價拿地房企都在苦撐待變，希望政府放松限價令，急盼解套
現在中海、京奧港、葛洲壩等南京一大批拿下高價地的房企，都在苦撐待變。等待什麼變化呢？一是南京新房限價令放松。二是樓市再度繁榮。這樣，這些高價地才能成功解套。
但是，南京新房限價令會放松嗎？在中央三令五申強調房地產調控的大環境下，南京就算放松限價令，幅度也會很小；另外，指望樓市再度繁榮、房價再度大漲，至少今年是癡人說夢。
最後我們來看看中海在南京及鎮江這 9 塊地，看看它們的地價及周邊房價，看看它們為何至今仍然無法開盤。
1、中海桃源裡：地價創紀錄，至今未開盤
拿地情況：2015 年 9 月 23 日，中海地產以總價 20.8 億元拿下城北 G34 商住混合地塊，樓面地價 22373 元 /㎡，成為當時南京地王、城北新地王。
樓盤動態：開盤時間未定。共計 497 套房。主力戶型約 143-195㎡，分佈於 1、2、4、5、6 號樓。3 號樓為面積約 66-93㎡兩房及三房小戶型。房價未定。
周邊房價：世茂外灘新城：預計近期推出二期最後 1 棟樓—— 9 號樓，共計 588 套房，精裝交付，前期均價 35900 元 /㎡。恒盛金陵灣：在售少量躍層戶型，均價 37499 元 /㎡。
2、中海燕子磯 G51：樓面地價 1.79 萬 /㎡，還要配建 1.2 萬 /㎡人才房，實際樓面地價更高
拿地情況：2017 年 10 月 25 日，被中海以總價 49.1 億元拿下，樓面地價 17932 元 /㎡，不需要現房銷售。該項目將由中海和安居聯合開發。
樓盤動態：開盤時間待定。項目規劃已出爐，共規劃 18 棟高層住宅。配建建築面積不少於 12080㎡的人才房（含租賃住房），建成後無償移交給政府。
周邊房價：目前燕子磯新城毛坯限價 2.58 萬元 /㎡，精裝限價 3 萬元 /㎡。
3、中海江浦 G54：實際樓面地價超 2 萬 /㎡，如遇限價，可能虧本
拿地情況：2017 年 10 月 25 日，被中海以 18.4 億元拿下，樓面地價 19982 元 /㎡，達到最高限價，需現房銷售，建保障房面積 1200㎡，實際樓面地價超過 2 萬元 /㎡。項目規劃建設 16 棟住宅樓。
樓盤動態：開盤時間未定。周邊房價也就賣 2.4 萬元 /㎡。如果被政府嚴格限價，可能虧本。
4、中海城南 G43：現房銷售，周期較長，開盤時間未定
拿地情況：2017 年 9 月 20 日，城南 G43 地塊，商住、城市軌道交通用地，被中海以 43.2 億拿下，樓面地價 17956 元 /㎡，需現房銷售。
樓盤動態：開盤時間待定。根據項目環評公示顯示，該地塊擬建 17 棟住宅樓、5 棟商業樓、1 棟商辦混合樓。
5、中海小龍灣 G40 地塊：商辦地塊，開盤時間未定
拿地情況：2017 年 7 月 12 日，小龍灣 G40 商辦混合用地，被中海以總價 13.25 億拿下。
樓盤動態：上市時間待定。項目擬建 2 棟酒店式公寓樓、3 棟辦公樓、1 棟商業樓、1 棟垃圾中轉站及配套用房。
6、中海鼓樓濱江 G81：商辦地塊，開盤時間未定
拿地情況：2016 年 12 月 16 日，中海拿下鼓樓濱江 G81 商辦混合用地，成交總價為 17.5 億。
樓盤動態：上市時間待定。項目規劃寫字樓、公寓。
7、中海祿口 G23：樓面地價 1.1 萬 /㎡，配建 1.1 萬㎡保障房，周邊新房限價 1.2 萬多元 /㎡
拿地情況：2017 年 7 月 7 日，被中海以總價 7.3 億拿下祿口 G23 地塊，地塊性質為二類居住用地，樓面地價 11199 元 /㎡，配建保障房面積 1.1 萬平，現房銷售。
樓盤動態：預計今年下半年上市。地塊備案名為雲祿花園，推廣名待定。擬建 14 棟住宅樓（9、10 號樓為保障房）、1 棟社區中心、商業配套用房以及配電用房。
8、中海六合 G19：樓面地價 8949 元 /㎡，還要配建 1.96 萬㎡保障房，成本不低
拿地情況：2017 年 7 月 5 日，六合 G19 地塊被中海以 7.5 億競得，樓面地價 8949 元 /㎡，達最高限價，需現房銷售；另需建 19600 建築平米保障房，無償移交給政府。
樓盤動態：上市時間待定。項目規劃建設 11 棟住宅樓，2 棟保障房及部分底商、配套用房。
周邊房價：冠城大通藍郡：暫無房源在售，後期加推計劃待定，前期均價 13800 元 /㎡。區域內二手房掛牌價大約在 13000-15000 元 /㎡左右。
9、鎮江地王中海潤江府：開盤遇冷，當天去化率不到 40%
拿地情況：2017 年 5 月 31 日，中海在鎮江以總價 25.2 億元拿下潤州 R1703 地塊，樓面地價高達 9450 元 /㎡，成為鎮江地王。
樓盤動態：今年 2 月 4 日首次開盤，推出 8 棟樓 425 套，面積 104-153㎡，精裝均價 1.6-2.05 萬。開盤當天隻賣出不到 40%。這也成為鎮江豪宅市場標志性事件，對面的恒大華府因此信心不足。
每到調控期，前期拿下高價地的房企，就會陷入痛苦難熬期。這一輪調控會到什麼時候？誰來為這些高價地買單？
更多高價拿地的悲劇房企，它們今年將如何應對？是否也會像京奧港未來墅一樣斷臂求生、降價轉售給其他開發商？我們拭目以待……
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