樓市最怪異的一幕發生瞭！房價開始松動，搶房潮仍在蔓延
◎作者 | 凱風
◎來源 | 房屋屋（its-home） 已獲授權
最近的樓市很怪異。
一邊是調控高壓之下，房價開始有所松動，部分熱門城市進入高位盤整，甚至開始下降：
另一邊，搶房潮仍在繼續，而且變本加厲。幾天前，南京幾千個 " 百萬富翁 " 帶著小板凳在街頭排隊搶房：
一邊是海水，一邊是火焰，為什麼會出現這樣怪異的一幕？
01
搶房背後：限價制造的套利遊戲
這一輪搶房潮與今年年初完全不同。
今年年初蔓延到一二線城市的搶房潮，是恐慌與焦慮情緒疊加的結果。而這一輪搶房潮，則是政策制造的套利遊戲。
這裡的政策就是 " 限價 " 與 " 搖號 "。
去年年底以來，一二線城市熱門城市紛紛出臺瞭 " 限價 " 政策，要求樓盤銷售價格不得高於政府指導價，否則不給予網簽。正是通過這種數字遊戲，這些城市的新房價格立刻得到 " 控制 "。
一手房價格被人為控制，然而二手房價格卻由市場調節，這就形成一二手房之間明顯的倒掛。
解決這種倒掛的方式有兩種：
一種是部分城市玩弄的雙合同遊戲，一份限價合同結合一份裝修合同，限價合同能滿足政府的調控要求，裝修合同則滿足企業對於市場價格的修復。問題在於，一般裝修合同首付比例更高，而且貸款期限更短，結果實際房價負擔不僅沒降，而且有所上升。
另一種方式就是南京、成都等地出臺的搖號購房。搖號看起來更公平，但實際上沒有雙合同這一價格修復機制，在一二手房嚴重倒掛的情況下，就給瞭購房者以直接套利的機會。
比如此次南京的搶房區域，新盤價格被限制到 3.5 萬元以內，而周邊的二手房價格已攀升到 4.5 萬元，這就是每平 1 萬元的套利機會。一套 100 平的新房，隻要買到，就相當於賺到瞭 100 萬元，如此無本萬利，萬人搶房豈不在意料之中？
同時，搖號看起來貌似很公允地將套利機會分配給所有人，但實際上，動輒八成乃至全款的限制，直接將大量普通的剛需一族排除在外，搖號成瞭拿著巨額存單的富人們的投機遊戲。
比如此次南京搶房的樓盤，基本都要求首付八成，驗資 200 萬以上。這也就是說，一套 350 萬到 500 萬的房子，如何不能一次性拿出 300 萬左右的現金，根本就沒有資格參與搖號，也就無從享受限價奉送的套利遊戲。
換句話說，這次在南京街頭參與搶房的，基本都是帶著 200 萬以上存單、手握三五百萬資金的 " 富翁 "。
這意味著什麼，可想而知。
02
剛需族：被拋棄的一群
顯然，樓市限價與搖號購房的組合，讓樓市變成富人們的套利遊戲。
至於剛需一族，有資金能力的，卻因為不到 10% 的低中簽率，被屢屢拒之門外。至於大多數好不容易掏空父母積蓄，湊到三成首付的購房者，隻能對著兩三百萬的一次性付款，望房興嘆。
剛需一族被拋棄，其實從樓市調控開始，就是註定的結果。
先是房貸利率不斷上調，多套房利率上浮，首套房利率同樣上浮，目前一二線城市首套房利率普遍上浮 5%-10%。這固然是市場錢緊之下的正常反應，但是剛需族購房的門檻卻進一步提升，顯然不符合保護剛需的基本調控基調。
接著是認房又認貸的政策，讓改善性需求基本歇菜。所謂改善性需求，基本都屬於 " 賣一買一 " 的換房需求，這是正常需求，與投機完全不同，然而，在認房又認貸的政策下，隻要有過貸款記錄，無論是否還清，首付一律提到 5 成以上，而貸款利率同時上浮 10%，這顯然讓很多剛需一族的換房需求成為奢望。
再就是如今正在蔓延的搖號購房。正如前面所說，搖號讓買房成瞭概率遊戲，限價又讓搖號成瞭套利遊戲。至於剛需，要麼乞求於概率，要麼付出更高的首付成本。這種結果，並不比先前好多少。
所以，這種局面很詭異。
本來利率上調、認房又認貸、搖號購房是為瞭遏制樓市投機，從而滿足剛需一族的購房需求，但結果卻南轅北轍，剛需一族購房負擔更重，購房的門檻更高，反而比調控之前更加難以買到房。
同時，通過反向刺激，搖號購房不僅未能遏制樓市狂熱，反而進一步加劇供求緊張關系，進一步刺激瞭房價上行，這顯然是政策始料未及的。
03
避不開的問題：誰從調控中受益瞭？
這一輪樓市調控的決心不可謂不大，手段不可謂不嚴厲，但我們仍要問，究竟誰從調控中受益瞭？
剛需族恐怕沒有。一方面，調控越嚴厲，說明市場情緒越高漲。調控初期，政策會有反面刺激的作用，給瞭市場以房價緊俏的認識，比如限購出臺之前的離婚搶房，以及此番聲勢浩大的南京萬人搶房，都屬此類。
另一方面，正如上文所說的，這一系列的組合拳，其制約對象是不分剛需與投機客的。限制投機的，同樣也限制住瞭剛需。可以說，誤傷剛需，本來就是政策的附帶效果。
富人群體，有利有弊。弊的一點是，在限購兩套房之下，有多少錢也沒有用。利的一點是，房貸利率的上調，首付比例的上調，幫助富人群體減少瞭一批缺乏足夠資金的競爭者。如果遇到南京搖號購房這樣的套利機會，對於他們來說更是送上門的套利機會。
炒房客，有一定效果。炒房客玩的都是短線遊戲，拿到房轉手賺差價。但在 2-5 年不等的限售面前，加上 1-2 年的交房時間差，炒房資金可能要沉淀 3-5 年不等，資金成本加大，炒房得到一定程度的遏制。
然而，之所以說隻有 " 一定效果 "，是因為資金成本不是一切，是否有上漲預期才是關鍵。隻要房價仍在持續上漲的可能，炒房客就沒有退出市場的可能。在一個資金荒和資產荒的時代，到哪裡找像中國房子如此保值增值的安全投資品？
最後說說普通市民，調控的結果並沒有實現它們的預期。很多人以為，樓市調控可以降房價，但其實，所有的樓市調控，都是為穩定市場而來的，降房價從來都不是政策的選項，也不是政府部門的希望。
調控無疑還將持續，房價也有可能進一步松動，但如果政策不做改進，南京萬人搶房這樣怪異的場景無疑還會發生。
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