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騰訊財經作者 孫春芳
正午的陽光照在一片小樹林裡，建築工人三三兩兩地從工棚裡出來，走向工地。
這裡位於北京市南四環附近的新宮地鐵站西南一兩百米處。
這片鬧中取靜的地方，幾年之後，將變成兩個高檔的小區。
東西向的水泥路劃開瞭這兩個小區。路北是天悅壹號，由中糧天恒開發，目前已經開始預售。
路南的那個地塊，情況則要復雜得多。從 2015 年獲得開發權，幾經易主，仍面臨著開售的不確定性。這就是之前華僑城的新著東方，如今的泰禾 · 金府大院。
華僑城新著東方的幾經轉讓，隻是近兩年來地王爛尾的一個縮影。
去年房地產實施最嚴調控，導致開發周期拉長，同時區域 " 限價 " 甚至直逼地王項目拿地樓面價，開發商無利可圖，入市延緩。
此外，今年融資門檻提升、限購限貸等一系列調控政策的出臺，使得房企資金回籠速度受到影響，資金不到也在一定程度上延緩瞭 " 地王 " 項目的入市。
克而瑞地產研究中心在調查 2016 年全國 50 個典型 " 地王 " 後發現，目前有 14 宗尚未開工，29 個處於已開工未開售階段。
華僑城地王 " 爛尾 " 的故事
11 月 28 日，在經過近 30 天的預披露之後，北京產權交易所正式披露瞭華僑城新著東方剩餘 51% 股權的轉讓條件和價格，掛牌底價為 7.7 億元，同時意向受讓方應代標的企業向華僑城支付 47.583 億元的貸款本金及 15138.2025 萬元的利息，且一次性付清。
北京僑禧公司項目方有關人員向騰訊財經《棱鏡》表示，目前還處於過渡階段，但最後肯定是泰禾集團接手這個項目，現在他們還在等華僑城總部方面的進一步通知。
不出意外，泰禾集團將以 56.8 億元的價格拿到剩餘的 51% 股權。
就此次轉讓和泰禾接下來的開發計劃，騰訊財經《棱鏡》致電泰禾集團董秘處，對方稱請隨時關註上市公司公告。
2015 年 11 月，華僑城聯合華潤置地、招商地產以總價 83.4 億元、配建 5.7 萬平米公租房的代價奪該項目，這一價格成為當時豐臺區的地王。
華潤置地、招商地產隨後退出，該地塊變成華僑城獨傢開發，開發主體則是新成立的公司北京僑禧。
由於無法從金融機構融到開發貸款，華僑城隻能以股東借款的形式撥給北京僑禧 90 億元錢，主要用於支付土地價款。根據披露，負債則由拍賣時的 90 億上升至約 98.32 億元。
泰禾集團如 100% 拿下該項目股權，需要支付 108.63 億元。比當初華僑城拿地時的 83.4 億元增加瞭 25.23 億元。
" 當初華僑城以 83.4 億元的總價、5.8 萬一平的樓面價拿下這塊地的時候，可能沒想到北京樓市這兩年的情況會是這樣。" 某房企投資部副總李彤向騰訊財經《棱鏡》表示，按照一般的開發周期，拿地到開賣快則 6 到 8 個月，慢則一年半到兩年。而在北京，一般開發周期都得在一年以上。
自從去年房地產實施最嚴調控以來，房企在北京的開發周期變得更慢。
以和華僑城同在 2015 年 11 月拿地的中糧天恒為例，其樓盤天悅壹號 2017 年 11 月才正式預售，開發周期是兩年。
李彤表示，來自深圳的央企華僑城在北京有點水土不服，拿到豐臺新宮地塊後一直遲遲沒有開發。
天悅壹號工地的相關人員表示，在 8 月泰禾接盤之前，華僑城的樓盤才開始進入緩慢的建設過程。" 此前對面的工地一直很安靜。"
" 接盤俠 " 泰禾
一方面建設進程緩慢，另一方面華僑城也在急尋買傢。
李彤表示，他聽說當時華僑城找京城的開發商到處詢問：有沒有人願意接手這個盤的？但大多數開發商都沒有多大興趣。
理由很簡單：華僑城出售這個項目有溢價，且要求在很短的時間內付款。對資金本來就不寬裕的開發商而言這不是一件小事。未來這個樓盤如何開發售賣也是個很大的問題。
" 北京市場的新樓盤都被限價，這是個不成文的規定，此前，8 萬一平米是默認的天花板，開發商定價如單價超過 8 萬，肯定拿不到政府的預售證。" 李彤說。
這一 " 禁令 " 在 8 月份有所松動，但 8 月以後新樓盤的價格並沒有出現太大的飆升。
" 實際上中國璽那幾個樓盤在調控之前的市場價是能夠達到單價 11、12 萬元左右的。但當時政府就給定在 9 萬元多。" 李彤說。
在這個大背景下，天悅壹號開盤的價格被定在單價 8 萬元左右。
這讓華僑城很被動。因為天悅壹號拿地的樓面價是 5 萬元一平米，比華僑城 5.8 萬元一平米的要低。同時，天悅壹號開盤早，且當時華僑城的設計方案幾乎跟天悅壹號雷同。
" 同樣的地段，類似的戶型，它單價賣 8 萬元，你肯定也隻能賣 8 萬元一平米，甚至賣得更低，因為它賣得早。而你的成本又比它高。換做是我，也很苦惱。" 李彤說。
泰禾接手之後，就推翻瞭原來的設計方案。
在金府大院的售樓處，一位工作人員指著大廳裡的沙盤模型向騰訊財經《棱鏡》說 :" 這些戶型和設計都要進行全面改動，沒法作為參考，樓盤最快也要明年才能開售。"
負責泰禾北京地區銷售的一位人士也向騰訊財經《棱鏡》表示，泰禾已經全面接管瞭金府大院的設計、建設和銷售工作。
李彤說，很有可能，泰禾會按照它的 " 院子 " 模式把這個樓盤開發成豪宅。
在此之前，泰禾已經在北京開發瞭一個院子——位於豐臺區西局附近的西府大院。
而正是這個大院讓一向以周轉快著稱的泰禾陷入瞭泥潭。
2014 年 2 月，泰禾以 49.58 億元、配建 5 萬平方米限價商品房的代價拿到西局地塊。按亞豪機構市場研究部總監郭毅的測算，但是的樓面價是 6.8 萬一平。
近 4 年過去瞭，這個樓盤還沒拿到預售證。
據一位知情人士表示，此前泰禾在跟北京建委的博弈過程中，曾經有過以 12 萬元一平的價格拿到預售證的機會，但泰禾當時比較猶豫，隨後樓市調控開始，泰禾也就錯過瞭那次機會。
地王爛尾將成常態？
華僑城轉讓股權給泰禾的案例，隻是近兩年來地王爛尾的一個縮影。
克而瑞分析師楊科偉認為，爛尾的地王項目一般都處於房價較高的一、二線城市，這些城市往往也是 2017 年政府 " 控房價 " 的重點區域，區域 " 限價 " 甚至直逼地王項目拿地樓面價，當前入市必然虧本。
此外，由於 " 地王 " 項目開發需要高成本投入，但今年融資門檻提升、限購限貸等一系列調控政策的出臺，使得房企資金回籠速度受到影響，資金不到位所造成的工期拖延，也在一定程度上延緩瞭 " 地王 " 項目的入市。
克而瑞地產研究中心統計發現，2015 年、2016 年，北京土地市場拍出瞭 12 宗總價、單價 " 地王 " 及區域單價 " 地王 "，主要分佈在豐臺和朝陽區。
但截至目前，12 宗 " 地王 " 項目仍有半數未入市。包括 2015 年龍湖保利首開聯合以樓板價 6 萬元 / 平方米拿下的朝陽東壩單價 " 地王 " 項目，保利、首開聯合體以 6.7 萬元 / 平方米拿下的朝陽常營單價 " 地王 " 項目，位於豐臺區花鄉樊傢村的 " 地王 " 項目、華僑城豐臺 " 地王 " 項目，以及 2016 年位於昌平南邵的 " 地王 " 項目和位於朝陽將臺的 " 地王 " 項目。
然而，這些 " 地王 " 不可能永遠處於爛尾狀態，因為政府將給它們設立 " 大限 "。
11 月底，各地國土資源部門將把當地地塊的閑置情況向國土資源部會匯報，國土資源部將對閑置地塊的房企做出一定的懲戒，包括罰款，限期開發等。
李彤說，這等於是兩塊夾板把房企夾住瞭。" 一方面，土地閑置不開發，開發瞭不賣，政府要懲戒，另一方面，開發商要開盤售賣，政府給限定瞭價格。"
( 應受訪者要求，李彤為化名）
