摘要：公佈數據顯示，中糧地產 ( 8.000, 0.00, 0.00% ) 北京地區房產成交均價僅為 3 萬元 / 米，總成交面積僅為 979.72 萬平方米，分別同比增減為 7.97%、3.28%。業內人士分析稱，中糧地產北京區域投入收效較低，在房地產政策趨嚴的當下，中糧地產持續加碼北京戰略可能收效甚微。
新浪財經訊 正在進行重大資產重組而處於停牌期的中糧地產股份有限公司（以下簡稱中糧地產）發佈瞭 2017 年報，全年實現銷售額 261.59 億元，全年營業收入 140.42 億元，同比下降 22%，實現歸屬上市公司股東的凈利潤 9.45 億元，同比增長 31%。
在樓市遇冷的大背景下，中糧地產高負債率且 " 押寶 " 環京、環滬、環深的戰略，不由讓人對這傢央企的未來擔心。
" 環京 " 房地產遇冷 2018 年加碼北京公司戰略遭質疑
根據 2017 年公司年報顯示，中糧地產全年新增 23 個項目，計容建築面積合計 349.58 萬平方米。全年新開拓城市僅為 4 個。從新增城市來看，進程略顯緩慢。
對於未來戰略公司表示，住宅仍將是核心業務。其中對於城市戰略，環大城市群仍為未來重點。" 公司立足環北京、環上海、環深圳三大核心城市群，重點關註以長江中遊城市群、成渝城市群、一帶一路沿線為主的中心城市及高潛力城市。"
但最近房地產圈內被一個消息所刷屏——北京通州二手房均價每平米跌 8000 元，買賣雙方話語權大逆轉。其中表示，在 3.17 調控一周年之際，北京的二手房市場價格出現瞭明顯下跌，北京通州價格跌幅達到瞭 18% ，而北京石景山，二手房價跌幅更是達到瞭 20% 左右，而在市場回歸理性之後，過去那種伴隨房價快速上漲帶來的恐慌性購房已經不復存在瞭。
3.17 調控之前，通州曾經是北京房價上漲最迅速的區域。2015 年 7 月，北京宣佈建設城市副中心時，通州的二手房均價在每平方米 23000 元左右，2016 年 3 月份時，均價已經上漲近萬元，達到 32000 元左右。而如今，這裡的二手房均價由去年 3 月 52500 元左右的高點回落至目前的 44000 元左右。
可以看出隨著 2017 年陸續出臺的限購政策，降溫、下跌已成關鍵詞。
根據中糧地產年報顯示北京、上海地區在 2017 年營業收入占比驟降均超 70%，特別是北京地區，由 2016 年的 46% 驟降為 17.16%。其中成都、深圳地區收入占比有所增加。
但從公司計劃 2018 年新開工項目看來（文後表一）達 389.28 萬平米，其中北京達 68.39 萬平方米，占比近 20%。
並且據公佈的數據顯示，中糧地產北京地區房產成交均價僅為 3 萬元 / 米，總成交面積僅為 979.72 萬平方米，分別同比增減為 7.97%、3.28%。可以看出銷量與價格的增速均出現瞭較大回落，在這種高壓的房產政策下，營收增加 110% 的成都地區，卻在 2018 年計劃中僅占兩席，有業內人士分析稱，不知中糧地產 " 偏向虎山行的底氣從何而來 "。
負債率連年攀升 2018 年年初 2 月新增借款已達 28 億
根據年報數據顯示中糧地產負債率快速攀升至 84.5%，眾多房企紛紛相應國傢 " 去杠桿 " 的號召下，中糧地產突兀的負債率讓人隱隱擔心。
根據歷年公司年報顯示，15 年到 17 年的負債總額分別為，442 億元、499 億元、640 億元，17 年增長幅度最為巨大。
不僅如此，根據中糧地產 3 月 8 日發佈公告稱，公司 2018 年 1-2 月累計新增借款金額為 279088.2 萬元。截至 2018 年 2 月 28 日，中糧地產借款餘額為 2934186.97 萬元。這個數字已超過上年末凈資產的 20%。
存貨占流動資產過半 周轉率降至低點
中糧地產存貨占流動資產過半達 53%，在地產逐漸入冬的大背景下，一旦存貨的周轉率降低到一定階段，或將對財務形成壓力。
2017 年公司計劃住宅新開工面積 139.68 萬平米，而實際新開工面積為 115.09 萬平米，比計劃新開工面積少近五分之一。針對此項變化，中糧地產在年報中解釋，主要是因為 2017 年為順應市場變化，對部分項目的規劃設計方案進行瞭調整和優化，導致部分項目的新開工進度慢於預期。
附：中糧地產 2018 年計劃新開工項目表
