雖然 " 返鄉置業 " 成為歷年春節期間的熱詞，但它的實際效果，恐怕並不如預期那麼好。
多傢機構的統計顯示，春節期間，全國大部分城市的房地產交易量出現下滑。與去年春節相比，交易量也有下降趨勢。其中，中信建投統計的 21 個城市，春節期間的交易量下降瞭 30%；中原地產同樣指出，一二線城市的交易數據在春節期間暫停。
考慮到春節並不是常規銷售周期，這種情況不難理解。分析人士指出，春節假期的時間較短，且主題並不在於買房。因此其交易數據的變化，不具備太大的參考價值。
今年的春節樓市平淡，與政策打壓的大環境分不開。即便是在法定假日前夕的 2 月 13 日和 14 日，仍有城市出臺調控政策。
根據 21 世紀經濟報道記者瞭解，春節期間熱炒的 " 返鄉置業 "，更多作為熱詞而非現象出現。多數受訪者認為，即使拋開春節假期來看，返鄉置業的現象也是少數，與舊城改造帶來的需求相比，返鄉置業並不構成三四線樓市的需求主體。
調控政策 " 沒有假期 "
由於春節期間的主題是探親訪友，且大多數房地產項目暫停瞭銷售，因此除非有政策刺激等特殊因素的影響，春節期間的房地產成交量普遍偏低。
中信建投發佈的數據顯示，今年春節期間，21 個城市的一手房成交面積為 33.31 萬平方米，比上年春節下滑 30%。
中原地產指出，春節長假期間，一二線城市的網簽數據假期基本暫停，長假樓市主要以三四線城市為主，但這些城市的交易量同樣低於平時。
基於同樣的原因，春節所在的月份，整體的房地產成交量要低於其他月份。
" 春節期間成交數據的變化，不能作為房地產市場的參考。" 中原地產首席分析師張大偉認為，這一方面因為春節期間並不是常規銷售周期，另一方面由於很多城市暫停瞭網簽數據，即使有交易，也難以反映到數據上。
近些年，春節樓市也曾出現過看房增多、成交相對旺盛的 " 異常 " 現象。山東南部某四線城市的房地產從業人員向 21 世紀經濟報道記者表示，在去年春節期間，該城市的確出現過大量看房的情況，其所在公司還安排值班人員進行接待。
南京某房企負責人也指出，2016 年的春節期間，南京樓市也曾迎來看房潮，主要出現在浦口區和建鄴區。
對於這兩個城市來說，上述情況的出現有個共同特征——利好因素驅動。由於 2015 年 "3 · 30 新政 " 和 "9 · 30 新政 " 的驅動，南京樓市在 2016 年的春節出現異動，節後更是大幅上漲。而上述四線城市，則是受棚戶區改造的影響而出現需求的釋放。
在 2018 年春節期間，類似的利好因素並不多。相反，限制性的樓市調控政策卻頻繁出現。
2 月 13 日，淄博市對部分區域實施限價、限售等措施。2 月 14 日，濟南市濟陽縣發文調控，提高瞭購房的信貸門檻，並對新房實施 " 限售令 "。衢州市則在春節前提高瞭公積金貸款的門檻。
這些措施連同其他城市在節前密集出臺的各項政策，對供應和需求雙方的積極性都帶來打壓，並使得今年春節期間的樓市很難出現 " 異動 "。
海南省住建廳的統計數據表明，春節期間，商品房銷售面積、銷售金額較去年春節有所下降，銷售均價基本持平，房地產市場運行基本平穩。2018 年春節期間全省商品房銷售面積 3.54 萬平方米，同比下降 53.0；銷售金額 5.82 億元，同比下降 53.1%；銷售均價 16442 元 / 平方米，同比下降 0.2%。
棚改仍主導三四線樓市
近些年來，" 返鄉置業 " 成為春節期間的熱門話題。相比一二線城市，返鄉置業更多出現在三四線城市中。但即使在交易相對旺盛的春節期間，" 返鄉置業 " 帶來的需求也不是主流。
前述房企人士表示，由於很多人鄉音未改，很難區分哪些是返鄉者。有些人帶有明顯的返鄉置業特征，如看房周期短、快速決策等，但這部分人是少數。
" 這些年確實有外出務工人員返鄉買房，有心返鄉買房的人，還會在國慶長假期間看房，但這部分人數量很少。" 該人士認為，即使不考慮春節假期，" 返鄉置業 " 也不是三四線城市的主流。
其認為，三四線城市的需求，仍然來自於大規模的舊城改造。" 一些所謂的返鄉置業，本質是買瞭房子給父母住，父母又大都是從老城區搬出來的。"
從趨勢上看，返鄉置業的現象雖然會繼續存在，但恐不會成為主流。按照全國房地產商會聯盟主席顧雲昌的觀點，當前進入城市化的第二個階段，主要表現為人口從中小城市進入大城市。而在前一階段，則表現為人口從農村進入城市。
近期，南京、鄭州、武漢等二線城市不斷發佈人才吸引政策，包括降低戶籍門檻、給予購房補貼等。相比三四線城市，這些城市更容易吸引外來人口。
因此，在三四線城市的邏輯中，棚改將繼續成為主流。
由於熱點一二線城市市場受到政策打壓而相對低迷，在 2017 年，三四線城市的房價和交易量均大幅增長，並推動當年的房地產市場成交規模創下歷史新高。
按照上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進的觀點，三四線城市火爆的主要動因有二：一是寬松的貨幣發行量刺激；二是三四線城市開展大規模的棚戶區改造，並帶來大量新增需求。
未來，寬松的貨幣政策恐難以持續。央行在近日發佈的去年第四季度貨幣政策執行報告中，對貨幣政策的導向定位 " 穩健中性 "，同時強調，" 加強對企業債務風險、銀行資產質量和流動性變化情況、房地產市場、互聯網金融、跨境資金流動、跨行業跨市場風險等領域的風險監測和防范。進一步完善宏觀審慎政策框架，加強影子銀行、房地產金融等的宏觀審慎管理。"
嚴躍進認為，棚戶區改造的規模，將決定今年三四線樓市的市場變化。
根據住建部的統計，2017 年全國各類棚戶區改造開工目標為 600 萬套，實際開工 609 萬套，完成投資 1.84 萬億元。按照計劃，2018 年到 2020 年，我國還將改造各類棚戶區 1500 萬套，其中 2018 年的目標為 580 萬套。
多數機構認為，由於棚改目標仍然較高，今年三四線樓市的熱度不會大幅下降。而一二線城市則存在低迷後的反彈動力，因此房地產調控政策不會松動。而整體市場雖不及去年，但絕對交易規模仍將處於高位。
（編輯：駱軼琪，郵箱：[email protected]）
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