李宇嘉
銀行又上浮利率瞭。自 2 月 1 日起，工農中建四大國有銀行對廣州首套房貸款利率上浮 10%，二套房貸款利率則上浮 15%。由於四大國有銀行占房貸份額的 80%，而中小銀行一般都跟隨四大行調整，這意味著廣州房貸市場再度緊縮。
上浮首套房貸利率，這是 2017 年全國房貸政策的主旋律，四大銀行在廣州集體上浮房貸利率，2017 年 4 月份也曾發生過。當時，廣州新房價格環比已連續 6 個月領漲一線城市。國傢統計局數據顯示，廣州房價同比漲幅從 2015 年底的 9.2% 快速拉升至 2016 年底的 24.3%。於是，就有瞭 2017 年 4 月份四大行在廣州集體上浮。
作為一線城市的廣州，樓市調控政策貫穿 2017 年，房價居然沒有被控制住。這就不難理解，為何國傢屢屢強調，" 調控目標不動搖、力度不放松 "。
如果房價下跌瞭，銷售量一定上不來。但在 2017 年，盡管五次出臺調控政策，" 五限 " 政策（限購、限貸、限證、限價、限商）一波接著一波，但也未能擋住廣州樓市火熱的態勢，全年新房和二手住房共銷售 22.1 萬套，這是當地樓市歷史上第二好成績，僅稍遜於創歷史紀錄且處在政策 " 空窗期 " 的 2016 年，首次在一線城市中排第一。
樓市量價齊漲，金融杠桿也低不瞭。特別是 " 雙合同 " 下，消費貸成為買房標配，這也創造瞭銀行和各種融資平臺賺錢的大好機會。
相比一線城市的其他成員，金融業歷來是廣州的弱項，不但各項指標的總量偏低，增量增速也往往 " 敬陪末座 "。但是，這一狀況在 2017 年被打破瞭。
2017 年最後一天，廣州市統計局發佈當年廣州經濟運行情況，2017 年廣州存款和貸款餘額分別增長 8.1% 和 15.1%，貸款餘額增速位居北上廣深四大城市首位，而且居然是存款餘額增速的 2 倍。
新年伊始，貫徹中央經濟工作會議提出的 " 管住貨幣供給總閥門，保持貨幣信貸和社會融資規模合理增長 "，防范金融風險成為經濟工作 " 攻堅戰 " 的重中之重，樓市資金環境也由此承受巨大壓力。
首先，不僅按揭貸款未像往常一樣在新年伊始釋放出大量新額度，反而是按揭投放繼續緊縮；其次，開發貸款、並購貸款全面緊縮，開發商意圖通過土地或項目並購貸款緩解融資緊張也行不通瞭；最後，原來還可以遊離在表外的資金，試圖通過銀信、銀保合作、自營和資管計劃等通道變相接濟開發商，現在也被全部禁止瞭。
對於廣州這樣貸款快速增長的城市，首當其沖成為被抑制的區域，銀行額度普遍受到控制。在這種情況下，銀行自然有提高利率的沖動。確需貸款的，價高者得。
2017 年 12 月份，全國首套房貸平均利率為 5.38%，相當於基準利率的 1.1 倍，連續 12 個月上升，比 2016 年 12 月的水平（4.45%）上升 20.89%。但是，由於基準利率（4.90）在歷史最低水平，甚至低於 2009 年擴大內需時期的水平，不僅造成瞭居民過度加杠桿的傾向，也造成銀行更願意發放利率水平相對高的消費貸款。同時，國傢明顯支持龍頭做大做強，開發商銷售規模 " 排位賽 " 競爭激烈，融資需求強烈激勵銀行資金借助各種渠道接濟開發商，甚至參與拿地和並購等。
因此，盡管樓市調控政策從 2016 年 10 月份以來的全面緊縮轉向 " 分類調控 "，加上非熱點樓市降溫以後，2016~2017 年為抑制過於狂熱的需求而發佈的 " 一刀切 " 的調控政策開始適度修正和調整，" 一城一策 " 轉向 " 一城多策 "。但筆者認為，房地產資金面緊縮已全面開啟，特別是熱點樓市定向加息，這將是 2018 年樓市調控政策的最大看點，也是決定全年樓市走向的最大決定因素。
2017 年，很多熱點城市出現新房和二手房價 " 倒掛 " 的情況，或者是開發商惜售導致供應降幅超過銷售降幅的情況，這意味著，房價上漲的預期和邏輯仍未完全改觀。因此，基準利率較低的背景下，延續一年多的房貸收緊局面恐將繼續保持。特別是，像廣州這樣具有引導市場預期走向的標桿性熱點城市，房貸利率上浮幅度更大，這也彰顯瞭差別化的房貸政策會針對不同城市而更加精細。
另外，" 雙合同 " 規避限價及引致消費貸泛濫，折射出地方調控的主體責任仍需夯實。因此，2018 年開發商資金面將全面緊縮，銀行資金違規流向地產項目的各種通道也將全面封堵，若市場主體膽敢頂風違規，相信一定會被嚴厲懲處。
（作者為深圳市房地產研究中心研究員）
