融資渠道逼仄 房企寒冬嘆錢緊
□本報記者 江鈺鈴 趙中昊
2018 年以來，房企融資通道驟然縮緊。中國證券報記者 1 月 30 日獲悉，部分銀行已暫停受理房地產行業新增授信，或暫停房地產開發貸業務。同時，信托業人士透露，在嚴監管背景下，信托公司地產融資業務更趨審慎。中原地產首席分析師張大偉表示，隨著監管層嚴控銀行信貸和信托資金違規進入房地產市場，房企融資難度越來越大。
開發貸現暫停
" 剛剛得到銀行通知，將暫停開發貸的申請，具體什麼時候恢復還不知道。" 東部某省房企人士陳平（化名）1 月 30 日對中國證券報記者表示。在陳平接到通知的同時，在全國范圍內，已有部分銀行下發相關文件，或已暫停受理房地產行業新增授信業務，或暫停開發貸業務。接受記者采訪的建行某省分行房貸業務人士表示，目前沒有接到關於暫停開發貸或者暫停新增授信業務的通知，不過從 1 月開始，已比原來更為謹慎。
此前，已有部分銀行因開發貸或房地產貸款違規，被監管部門開具罰單。銀監會 1 月 26 日公佈的浙江監管局對浙商銀行杭州分行行政處罰決定書顯示，浙商銀行杭州分行存在向資本金不到位的住房項目發放房地產開發貸款的違法違規事實。浙江監管局依據相關規定，對浙商銀行杭州分行罰款人民幣 20 萬元。
銀行和房企人士表示，監管趨嚴之下，部分銀行在房地產相關貸款業務上會更加小心謹慎。" 我們目前沒有暫停新項目申報，但也基本沒有人報房地產項目瞭。" 中部某銀行房貸人士吳佩（化名）對記者表示。
銀監會此前明確，2018 年將對直接或變相為房企支付土地購置費用提供各類表內外融資，向 " 四證 " 不全、資本金未足額到位的商業性房地產開發項目違規提供融資等行為進行重點整治。
某信托研究人士李峰對中國證券報記者表示，2017 年信托的房地產融資業務做得比較多，從投向來看，新增業務上升比較明顯，而目前房地產是屬於被重點調控的行業，監管層肯定會加強對信托房地產融資的監管，因此信托業地產融資受到的監管壓力較大。
土地流標凸現資金緊張
" 現在資金非常緊張。" 某房地產資深人士 1 月 30 日接受記者采訪時感嘆。
近日，北京土地市場出讓也頻現流標。1 月 30 日，位於豐臺區盧溝橋鄉小瓦窯村 XWY-12 等地塊綠隔產業、住宅混合公建及基礎教育用地宣告流標。業內人士分析，本次流拍地塊雖然掛牌樓面地價與另一宗成交的小瓦窯地塊基本在同一水平，商品住宅銷售限價也完全相同，但由於總價較高，並且項目中還建的產業用房規模超 1 萬平方米。
" 從貨值角度看，還建部分合計 113395 平米，建安成本按照規定為 6.23 億。拿地成本接近 70 億。" 張大偉表示，對於企業來說，銀行授信資金緊張，信托融資難度越來越大，面對高成本的地塊，未必能夠吃下來。
該宗土地流拍，已是 1 月來北京土地出讓市場的第 3 宗流拍。張大偉稱，土地流標開始出現，顯示房企資金壓力越來越大。
吳佩表示，在目前開發貸暫停而地價上升的形勢下，對房企來說，找錢更加困難。
李峰稱，整體來看，2018 年房地產信托融資肯定比去年緊得多，從信托公司角度來看，特別是拿地的項目和 " 假股真債 " 的項目比較難通過備案，現在都想做 " 真股 " 的項目，而這種 " 真股 " 的項目比較少。
資金向租賃傾斜
" 房企今年可以多從租賃著手。" 李峰建議。上述多位銀行人士對記者表示，目前授信對於租賃類的地產項目較為開放，相關授信發放周期也比較短。
對於從事類 REITs 業務的券商來說，涉及長租公寓、租賃住房等租賃地產類 REITs 業務正成為新興的融資渠道。" 近來我們承接的幾單類 REITs 項目送到監管部門，審批的速度都比較快。" 北京某券商負責類 REITs 業務人士陳軍（化名）對記者表示。
易居中國研究院研總監嚴躍進表示，由於長租公寓等住房租賃性質的資產在公允價值上有待進一步確立評估體系，這類資產不易獲得銀行貸款，而類 REITs 業務可以通過資產證券化架構，幫助這類資產獲得融資。據統計，2017 年國內類 REITs 發行規模逾 266 億元，相比 2016 年的 104 億元增長超過 1 倍。
拓寬租賃地產的融資通道，正成為相關部門的工作重點。1 月 30 日，北京市住建委相關負責人對外表示，針對租賃房建設中顯現的資金瓶頸，相關部門還組織國傢開發銀行北京分行、農行、華夏銀行 ( 9.730, -0.02, -0.21% ) 等專門研究針對集體土地租賃房的投融資產品，力爭盡快發佈。
