作為兩個 " 千年大計、國傢大事 " 之一的北京副中心通州，樓市傳來最新消息：二手房均價普降 1 萬，跌幅度高達 17%。
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通州二手房均價單價下滑超 1 萬
北京市通州區一些中介透露，從 "3 · 17" 新政實施以來，截至目前，整體上通州大多數小區成交價每平方米都下降瞭超過瞭 1 萬元。
從單個小區來看，與今年 3 月份房價最高時期相比，成交均價下降超過 6000 元的小區非常多，尤其 4 月份以來，以前熱銷的小區一個月僅能銷售 1 套或 2 套。
具體有華業東方玫瑰小區例證，今年一季度的成交均價高達 5.8 萬元 / 平方米，最高時達到瞭 6.2 萬元／平方米。當時該小區的成交價幾乎都在 6 萬元 / 平方米上下。
如今，從中介掌握到的數據顯示，這個小區的成交均價約為 5 萬元 / 平方米。均價下跌瞭 1 萬 / 平米左右，跌幅為 17%，接近兩成。由於成交量長期低迷，業主報價也漸趨理性，一般報價為 5 萬元 -5.1 萬元 / 平方米，部分業主報價約 4.7 萬元 / 平方米。
其實，整個北京的二手房價格自 4 月份第二波強調控以來，就開始下滑，是熱點城市中相比於 4 月份為數不多的房價下跌的城市（除瞭北京，還有蘇州、合肥），隻不過通州的跌幅更為明顯。
數據來源於中國房價行情網
上圖是來自於中國房價行情網的數據，從數據可以看到目前北京整體二手房均價為 65715 元 / 平米，相比於 2017 年 4 月，下跌瞭 3%。上文計算過，通州區 4 月份以來二手房均價下跌瞭 17%，是北京所有區中下跌幅度最大的一個。
北京為何會是為數不多的房價下跌者，通州又為何領跌北京？
02
通州為何領跌北京
上一輪樓市牛市從深圳開始，2015 年年底，深圳領漲全國，拉開瞭牛市大幕。到 2016 年年初，上海、北京接棒深圳，房價開始瘋狂上揚，接著上海、深圳開啟瞭 3 · 15 調控。
上漲勢頭轉移到瞭以合肥、廈門、杭州、南京、青島、福州、寧波、蘇州等為代表的強二線城市，直到 2016 年 9 · 30 國慶大調控。
然而大調控下，多數城市的漲勢並未控制住，而且還有廣州、武漢、成都、城市、長沙、鄭州、西安、重慶、南昌、貴陽、昆明等更多成員加入上漲大軍，所以才有 2017 年 4 月第二波強調控。
整個牛市過程中，深圳、上海、合肥、廈門都曾先後領漲過全國。首都北京，不是漲幅最厲害的城市，卻是本輪調控最嚴的。
據瞭解，自去年 9 月底以來，從限購、限貸、限價、限售、限商的 " 五限 " 到 " 購租並舉 "" 租售同權 "，已有超百城市發佈 150 餘次樓市調控政策，而北京一城就獨攬瞭近 50 次。若將一些曲線調控的政策也納入計算，就更多瞭。
重拳之下，房價焉有不跌之理？通州領跌北京，也是同樣的道理。通州是北京重點調控的區域，幾乎可以說是北京 16 個區中最嚴的一個。
很多人隻知道 4 月份空降的雄安新區是 " 千年大計、國傢大事 "，其實第一個用這句話來形同的地區是北京副中心通州。通州承擔的是疏解北京中心區的人口、產業、交通、行政等各方面壓力。所以通州，成瞭調控政策特殊照顧的區域。
北京市的調控政策，通州都適用，如外籍戶口購房需要連續繳納 5 年社保或納稅證明，首套房首付 35%，二套房首付 50% 等。除此之外，通州還有一些附加條件。
如圖：
雄安新區的問世，對通州的地位也有一定的削弱。雙重作用下，通州二手房均價領跌北京，順理成章。
那麼，通州的房價潛力如何？現在是不是通州買房的最好時機？
03
北京、通州樓市潛力
北京是首都，必須起到模仿作用。本輪樓市調控的目的，是為瞭穩定房價，而非讓房價下跌。北京二手房下跌 3%，基本完成瞭本輪調控所期望達到的值，其恰到好處的跌幅又給全國各城市樓市提供瞭一個下跌范本。
所以，我個人認為北京的房價跌幅已經見底，未來一年北京的任務是努力維持著。中長期看，北京的房價仍會繼續慢漲。
北京是中國的權力中心，政策、規劃紅利都是跟著權力走。北京的金融實力全國第一，2016 年年底資金總量高達 13.84 萬億元，同期的上海、深圳、廣州分別是 11.05 萬億、6.44 萬億、4.75 萬億。科創實力與同樣全國最強，北京占據瞭全國一半的獨角獸企業，2016 年數據顯示，全國獨角獸企業有 131 傢，北京獨攬 65 傢。
教育、醫療以及其他公共資源，北京也基本保持在第一的位置。這麼多榮寵加於一身，北京的房價想沒有潛力都難。
有人說北京正在疏散非首都功能，部分人口要轉移到通州副中心和雄安新區，而且已經劃定瞭 2300 萬的人口天花板，未來樓市價值估計也會見頂。但按照某些數據估算，北京的實際人口其實已經突破瞭 3000 萬。
北京到底有多少人？
官方給出的答案是 2172.9 萬人（2016 年年底），比上海（2419.7 萬人）要少。顯然這不是真實答案，根據城市生活垃圾以及公交卡發行數量來估算，北京的常住人口超過上海。
上圖是 2016 年全年幾個城市的生活垃圾排名，北京略高於上海。從生活垃圾角度來看，北京的常住人口也應略高於上海，深圳高於廣州。重慶 3000 多萬量級的人口，生活垃圾排名卻第三，可能是郊區、縣、農村一些數據無法統計，未納入之故。
有人還從交通卡發行數據，推算出來一個很嚇人的數據，北京常住人口已破 4000 萬。
目前，北京市政交通卡發卡已超 1 億張，官方統計的中國常住人口最多的上海市 2015 年交通卡才破 5000 萬張。減去部分短期旅行和廢卡，算兩千萬張，常用的卡算 8000 萬張， 就算平均一人持有兩張卡，按此推算北京居住人口為至少為 4000 萬。
無論 3000 萬還是 4000 萬，都是一個龐大的數量級別，擁有這種人口規模的城市，未來房價必定還會漲。
通州作為北京的副中心，在未來的發展中，必然能享受到一系列政策紅利，其發展潛力與雄安並駕齊驅，會是未來一二十年全國范圍內最看好的兩個區。
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